這是一個關于2009年上海中指貫通PPT，指數部分的PPT。2009中國房地產指數系統(tǒng)4月研究成果發(fā)布，中國房地產指數系統(tǒng)是一套以價格指數形式反映全國及各主要城市房地產市場發(fā)展變化軌跡和當前市場狀況的指標體系和分析方法等內容。

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2009中國房地產指數系統(tǒng)4月研究成果發(fā)布E9k紅軟基地
中國房地產指數系統(tǒng)背景與意義E9k紅軟基地
中國房地產指數系統(tǒng)E9k紅軟基地
         中國房地產指數系統(tǒng)（CREIS）是一套以價格指數形式反映全國及各主要城市房地產市場發(fā)展變化軌跡和當前市場狀況的指標體系和分析方法。它最早由國務院發(fā)展研究中心、中國房地產協(xié)會、中國房地產開發(fā)集團等于1994年發(fā)起，并于1995年通過國務院發(fā)展研究中心主持的國家級鑒定。為了更有效的服務于全行業(yè)，由中國指數研究院運營和管理的中國房地產指數系統(tǒng)自2004年1月起進行了全面的技術改進，并于2005年6月通過了由國務院發(fā)展研究中心、建設部、國土資源部等單位的著名專家學者組成的鑒定委員會對中國房地產指數系統(tǒng)改進成果的學術鑒定。改進后的中國房地產指數系統(tǒng)運作更加成熟規(guī)范，目前已經覆蓋了北京、上海、天津、廣州、深圳、重慶、武漢等27個主要城市，定期發(fā)布中國主要城市的房地產價格指數，是國際國內房地產投資與開發(fā)的主要依據，被稱為中國房地產市場內的“晴雨表”和引導投資置業(yè)的“風向標”。E9k紅軟基地
中國房地產典型地產指數系統(tǒng)E9k紅軟基地
為了從微觀角度反映城市地產市場價格狀況和市場表現，監(jiān)測城市地產市場發(fā)展走勢，確立城市房地產市場代表項目及價格風向標，指導購房消費，1999年在中國房地產指數系統(tǒng)理論體系和架構的基礎上，中國房地產指數系統(tǒng)建立了中國典型別墅指數系統(tǒng)，它是一套反映中國主要城市別墅市場發(fā)展變化及當前市場狀況的指標體系，旨在準確把握地方城市乃至全國別墅市場的脈搏，掌握別墅市場發(fā)展規(guī)律并預測未來走勢，通過別墅指數的動態(tài)比較，以及對當前別墅市場的特征、熱點等進行重點分析，為消費者及投資者提供別墅置業(yè)指南。E9k紅軟基地
自1999年運行以來，中國典型別墅指數系統(tǒng)已連續(xù)九年發(fā)布北京、上海、天津、深圳、重慶等中國主要城市的典型別墅價格指數，以房市“成份股”的方式向投資置業(yè)者推介這些優(yōu)秀別墅項目，從而達到樹立中國城市地產品牌和項目旗艦，引導購房者的投資置業(yè)取向的目的。E9k紅軟基地
2009年，中國指數研究院、中國房地產指數系統(tǒng)在北京、上海等城市成功運作的基礎上，廣泛收集城市典型別墅項目數據信息，確立以“典型性”、“唯一性”為基本原則，基于項目在“市場份額、銷售表現、產品創(chuàng)新、價值挖掘”四個方面的突出表現，開展中國城市典型別墅項目研究工作，樹立城市樓盤典范。E9k紅軟基地
中國房地產指數系統(tǒng):改進前E9k紅軟基地
中國房地產指數系統(tǒng)（China Real Estate Index System，簡稱CREIS）是一套以價格指數形式反映全國及各主要城市房地產市場發(fā)展變化軌跡和當前市場狀況的指標體系和分析方法。它最早由國務院發(fā)展研究中心、中國房地產協(xié)會、中國房地產開發(fā)集團等于1994年發(fā)起，并于1995年通過國務院發(fā)展研究中心主持的國家級鑒定。E9k紅軟基地
基于拉氏公式的指數計算E9k紅軟基地
It:：基于新基期的城市分物業(yè)指數E9k紅軟基地
P：物業(yè)價格E9k紅軟基地
A：權重E9k紅軟基地
1994.11：基期E9k紅軟基地
t:當前計算期E9k紅軟基地
i：物業(yè)序數E9k紅軟基地
改進目的：    與國際接軌，建立評價與量化指數體系，客觀、全面的反映中國房地產市場變化軌跡；E9k紅軟基地
09年3月中國房地產指數發(fā)布E9k紅軟基地
全國（1）：2009年3月中國房地產城市綜合指數整體保持平穩(wěn)，廣州環(huán)比漲幅超過1%E9k紅軟基地
全國（2）：2009年3月中國房地產城市住宅指數漲跌各半，廣州、杭州分列漲跌幅度首位E9k紅軟基地
3月全國重點城市住宅指數漲跌互現，指數下降的城市共5個，分別為：北京、武漢、重慶、南京、杭州；5個指數上升的城市為上海、廣州、深圳、天津、成都。漲幅最大的為廣州（2.17%）；降幅最大的為杭州（-2.01%）。E9k紅軟基地
全國（3）：暖3月 全國30個城市成交量連續(xù)第二個月增長50％E9k紅軟基地
主要城市價格趨降，上海有小幅上調：E9k紅軟基地
3月全國主要城市樓市價格趨降，其中北京、深圳、天津、武漢和杭州價格均呈現小幅下降，上海由于三月成交火爆，價格出現上升。E9k紅軟基地
上海（1）：城市綜合指數繼續(xù)上揚，住宅市場交易活躍，非住宅市場略顯疲軟E9k紅軟基地
3月上海房地產市場快速回升，住宅市場交易量大幅上漲，住宅指數上漲4點到2122點，帶動城市綜合指數上漲2點到2328點 ；非住宅物業(yè)受國際金融危機影響依然存在，成交量表現低迷，寫字樓指數比上月下滑8點到3254點，商鋪指數環(huán)比小幅上升3點到2482點。E9k紅軟基地
上海（1）： 房地產城市綜合指數繼續(xù)上揚E9k紅軟基地
城市綜合指數:2328點，漲幅0.09%：E9k紅軟基地
      2009年3月上海房地產市場有所回升，雖然非住宅物業(yè)市場依然低迷，但住宅市場交易量大幅上漲，成交量一度接近07年10月的成交水平，帶動城市綜合指數上漲2點到2328點 ，環(huán)比繼續(xù)上升0.09%。E9k紅軟基地
上海（1）：住宅市場交易活躍，Hedonic指數小幅上漲E9k紅軟基地
住宅指數:2122點，漲幅0.19%；E9k紅軟基地
Hedonic指數：955點，上漲1.21%；E9k紅軟基地
2009年3月，上海住宅市場呈現快速上升態(tài)勢，住宅指數環(huán)比繼續(xù)上升4點，漲幅為0.19%，同比增長1.27%，部分項目小幅提價。商品住宅市場呈現供銷兩旺，本月Hedonic指數環(huán)比增長2點，繼續(xù)小幅上漲。E9k紅軟基地
上海（1）：供大于求，寫字樓指數環(huán)比下跌0.25%E9k紅軟基地
寫字樓指數：3254，下跌0.25%：E9k紅軟基地
受 國際金融危機的影響，許多跨國公司縮減了境外機構，導致上�？鐕�企業(yè)租戶大量流失；同時一些新增甲級寫字樓陸續(xù)入市，使得目前申城辦公樓市場供大于求，空置率明顯擴大。E9k紅軟基地
上海（1）：市場略顯低迷，商鋪指數環(huán)比微漲0.12%E9k紅軟基地
商鋪指數：2482點，微漲0.12%：E9k紅軟基地
在經濟形勢依舊沒有回暖的大背景下，雖然住宅市場快速回升，但商鋪市場還是略顯低迷，成交量沒有太大突破，基本保持著08年以來的交易態(tài)勢。E9k紅軟基地
上海（2）：3月交易量全國第一，創(chuàng)5年成交高峰E9k紅軟基地
成交創(chuàng)5年同期最高峰：E9k紅軟基地
2009年3月，上海商品住宅成交面積高達231.22萬平方米（22248套），環(huán)比上漲97.09%，較去年同期增加28.22%，為5年來同期交易最高峰。3月17日日成交量首破千套，之后交易量依舊高位運行。一季度成交總量達到428.45萬平方米，已超出去年同期水平。E9k紅軟基地
上海（3）：3月供銷比小幅提高，市場呈現供銷兩旺 E9k紅軟基地
供銷兩旺：3月上海新增上市面積與銷售面積均有大幅提高，供銷比為0.93，表明本月市場呈現供銷兩旺。住宅可售存量繼續(xù)下滑，3月住宅可售套數和可售面積環(huán)比分別下降3.45%和2.13%，本月住宅出清周期也相應減少到6個月，短期供應壓力較小。E9k紅軟基地
原因分析：上海樓市這一方面是由于2月樓市的迅速回升使得購房者信心恢復，剛性需求集中釋放；其次也與開發(fā)商的大力促銷密切相關，春季房展會上保利•葉上海、綠地金色水岸等項目均有一定折扣。后期的“少量多批，小幅提價”亦刺激部分剛性需求入市。另外一方面，政策利好的延期效應也是此次成交量節(jié)節(jié)攀升的重要原因。E9k紅軟基地
漲價再現：在市場持續(xù)升溫的作用下，部分品牌企業(yè)項目價格出現上漲，如證大花園五期、萬科金色里程等樓盤本月價格均有上調，大多數項目價格與2月基本持平。E9k紅軟基地
上海（4）：后市判斷－價的平衡與量的保持E9k紅軟基地
需求層面：2009年上海之春房展會短短的4個展覽日內，共計客流近13萬人，創(chuàng)歷年上海之春房展會的新高，這說明上海住宅市場依然存在不小的潛在需求。E9k紅軟基地
這部分潛在需求能否轉化為現實購買力，關鍵依然在于價格。從政策層面來說，近期中央和各地方政府紛紛表示不為高房價托市、并要求開發(fā)商自發(fā)調整來應對市場變化，以及房地產行業(yè)最終未列入十大產業(yè)振興規(guī)劃，表明政府對房地產行業(yè)的態(tài)度依然謹慎，短期內難有新刺激政策。E9k紅軟基地
供應層面：上海樓市在經過2005-2006年和08年的多次調整之后，09年供求狀況在全國范圍尤其是一線城市來說處于較好水平，但全球金融危機影響，整體經濟尚未度過難關的情況下，樓市短期內不大可能真正回暖， 樓市的風險仍需重視。E9k紅軟基地
考慮到2009年經適房將大量進入市場，并且2007－2008年上海住宅供應量持續(xù)減少，不少項目先后由于70/90政策和2008年低迷樓市的影響而推遲供應，預計這部分供應量將在2009年逐步釋放，從而造成供應壓力。E9k紅軟基地
春季調研：上海樓市主流需求特征E9k紅軟基地
春季調研：企業(yè)后市預期E9k紅軟基地
上海（5）：關注底部時點 把握樓市契機E9k紅軟基地
可以從三個方面去考慮樓市可能的底部、從而確定樓市回暖的時間：E9k紅軟基地
第一是成本底部。2007年的住宅用地出讓價格將是重要參照系；E9k紅軟基地
第二是價格底部。上海樓市非理性繁榮出現在2007年下半年，如果項目當前的報價回到2007年6月左右的水平，則可大致確定價格已經較為理性。E9k紅軟基地
第三則是政策底部。房價的政策底部應為保證銀行金融系統(tǒng)的安全運行。2008年8月銀監(jiān)局進行的商業(yè)銀行房貸壓力測試中，部分銀行測試結果顯示，如果房價下跌20%，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40%，個人房貸不良率將上升約40%。這可視為政策底部的重要依據。E9k紅軟基地
1季度上海典型項目測評發(fā)布E9k紅軟基地
2009年第一季度上海典型樣本項目測評E9k紅軟基地
2009年第一季度上海典型樣本項目測評E9k紅軟基地
2009年第一季度上海典型樣本項目測評-住宅E9k紅軟基地
2009年第一季度上海典型樣本項目測評-別墅E9k紅軟基地
2007年上海典型區(qū)域板塊價格漲幅榜E9k紅軟基地
2008年上海典型區(qū)域板塊價格漲幅榜E9k紅軟基地
2009年第一季度上海熱點區(qū)域－嘉定主城區(qū)E9k紅軟基地
嘉定新城是全市“1966”新型城鎮(zhèn)體系之中九個新城之一。依托國際汽車城、科技城的強大產業(yè)支撐和11號地鐵建設利好，嘉定新城以“6個10%”定義上海宜居城市生活標桿。為了實現遠景發(fā)展目標，嘉定新城推進了一系列大型市政配套工程，部分已經投入運營。E9k紅軟基地
“嘉定無線城市”的建設。E9k紅軟基地
“遠香湖”建設，嘉定主城區(qū)中心區(qū)域建設正式啟動。E9k紅軟基地
瑞金醫(yī)院、婦幼保健醫(yī)院、華師大二附中、新城幼兒園、保利劇院以及諸多大型主干道等市政配套建設快速推進。E9k紅軟基地
嘉定主城區(qū)樓市E9k紅軟基地
嘉定主城區(qū)板塊當前整體去化率為69.86%，與其它日趨成熟的熱點新城板塊相比略高，該指標反映出嘉定主城區(qū)板塊目前市場存量壓力明顯小于其他板塊，市場健康度相對較好。在政府配套建設迅速推進的支撐以及11號線的貫通將進一步加快區(qū)域樓市的發(fā)展步伐。E9k紅軟基地
嘉定主城區(qū)板塊典型項目08年下半年銷售量穩(wěn)步提升，09年前兩個月成交平穩(wěn)，呈現良好的上升勢頭。E9k紅軟基地
2009年第一季度上海熱點區(qū)域－青浦趙巷E9k紅軟基地
    青浦趙巷板塊坐擁西郊與佘山兩大區(qū)域優(yōu)勢，趙近年來迅速崛起，成為上海別墅市場的重要板塊。趙巷板塊內的別墅樓盤在市場定位上作了很好的細分，滿足了不同層次消費者的需求。尤其是趙巷板塊規(guī)劃和產品定位向佘山的靠攏調整，為趙巷別墅的持續(xù)升值提供了強大動力。加上趙巷板塊市政配套的逐步完善，日后有望與南邊的佘山別墅區(qū)形成聯動，將趙巷該別墅區(qū)推上更高層次。E9k紅軟基地
        趙巷將建特色居住區(qū)，注重高級低密度別墅區(qū)的建設。E9k紅軟基地
        虹橋綜合交通樞紐等西區(qū)重要交通設施的建設，包括軌道交通2號線西延伸青浦段的規(guī)劃。E9k紅軟基地
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