這是一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識PPT課件，主要介紹了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簡介、房地產(chǎn)的10年發(fā)展、民生新政催生民生地產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)自我、金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”這個(gè)流行于歐美發(fā)達(dá)國家精英人群的職業(yè)名詞，已經(jīng)隨著近年來中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，逐漸被國人所接受。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為一種新的職業(yè)類型進(jìn)入中國市場，不過是近十幾年的事情，然而它的發(fā)展勢頭卻是非常的迅猛，更為重要的是，相對于發(fā)達(dá)國家來說，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展僅僅是剛剛起步，其背后蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識PPT課件哦。

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百萬富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人EHV紅軟基地
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簡介EHV紅軟基地
給力自我價(jià)值，掘得人生第一桶金EHV紅軟基地
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人活躍于百姓的生活中，成為中國最具有活力的朝陽產(chǎn)業(yè)。EHV紅軟基地
夢想從房地產(chǎn)業(yè)開始，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人成就百萬富翁的孵化器EHV紅軟基地
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”這個(gè)流行于歐美發(fā)達(dá)國家精英人群的職業(yè)名詞，已經(jīng)隨著近年來中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，逐漸被國人所接受。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為一種新的職業(yè)類型進(jìn)入中國市場，不過是近十幾年的事情，然而它的發(fā)展勢頭卻是非常的迅猛，更為重要的是，相對于發(fā)達(dá)國家來說，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展僅僅是剛剛起步，其背后蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。EHV紅軟基地
一、房地產(chǎn)的10年發(fā)展EHV紅軟基地
 已經(jīng)過去的10年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計(jì)劃和分配時(shí)代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化步伐的邁進(jìn)，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時(shí)，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。 EHV紅軟基地
　　在過去的10年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。EHV紅軟基地
整個(gè)循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)�來了巨額的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動了經(jīng)濟(jì)的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財(cái)政，逐步升高的房價(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個(gè)高儲蓄的國家在缺少消費(fèi)時(shí)，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長。EHV紅軟基地
中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在貨幣上漲的預(yù)期下，投資需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前，房地產(chǎn)投資繁榮發(fā)展，推動房價(jià)一路快速上漲，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長速度。房地產(chǎn)毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)第二位。EHV紅軟基地
二、民生新政催生民生地產(chǎn)EHV紅軟基地
            民生新政催生民生地產(chǎn)。以解決廣大中國家庭住房困難為主要任務(wù)的民生地產(chǎn)，正蓄勢待發(fā)。隨著民生新政的實(shí)施、隨著大力發(fā)展民生地產(chǎn)，百姓在購房選則上趨與更加多元和更加理性。過去是開發(fā)商獨(dú)此一家，別無分號，不買也得買。隨著新的市場制度的建立，有相當(dāng)一批人群進(jìn)入到二手房大軍中。隨著中央政府一系列相關(guān)政策的出臺，銀行按揭、公積金貸款保障、相關(guān)稅費(fèi)的減免等措施，加快解決了中低收入家庭住房困難問題的步伐。經(jīng)過2007年的一系列前期政策盤整、梳理，房地產(chǎn)市場整治、土地市場督察，對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況更加清晰。民生地產(chǎn)隆重登場�？梢钥吹剑弘S著年初兩會的召開，民生地產(chǎn)將會駛?cè)肟燔嚨�。總理將會在政府工作�?bào)告中用相當(dāng)?shù)钠�幅闡述解決中國家庭住房問題的重要性以及將會采取的對策。EHV紅軟基地
作為多渠道的存量房市場，將給中國百姓已更多的選擇和機(jī)遇，為建立和諧社會發(fā)揮重要的職責(zé)和作用。未來將在全國上下拉開民生地產(chǎn)新時(shí)代的大幕！EHV紅軟基地
 總之，未來將是民生地產(chǎn)新元年，將是中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展年！EHV紅軟基地
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)自我EHV紅軟基地
目前從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)性質(zhì)來看，其職業(yè)發(fā)展與國家的房地產(chǎn)市場乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。作為與房地產(chǎn)市場相關(guān)的衍生職業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具備獨(dú)立性與依賴性并存的復(fù)雜的職業(yè)特征。一方面，根據(jù)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的職業(yè)特點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人在從事居間活動時(shí)，相對于業(yè)務(wù)雙方當(dāng)事人來說，具備有第三者的身份，這為經(jīng)紀(jì)人的獨(dú)立執(zhí)業(yè)奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)，這也是經(jīng)紀(jì)人行業(yè)與代理人行業(yè)的重要區(qū)分標(biāo)志。另一方面，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所從事居間活動的標(biāo)的物主要為“房產(chǎn)”這一特殊物品，從而決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)活動范圍必然不會脫離房地產(chǎn)市場，因此國家宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場的變化趨勢將直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展前景。EHV紅軟基地
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)性是非常強(qiáng)的，這必然要求其從業(yè)人員具備良好的職業(yè)素質(zhì)，因?yàn)檫@是其服務(wù)質(zhì)量的基本保障。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要工作范圍是在房地產(chǎn)三級市場，也就是說，經(jīng)紀(jì)人本身并不會像開發(fā)商下屬的售樓人員或代理人員那樣，以出售己方的房產(chǎn)為其主要工作內(nèi)容，而是更側(cè)重于提供專業(yè)化咨詢的服務(wù)，因而更像是架設(shè)在房地產(chǎn)買賣雙方之間的“橋梁”。能否提供給顧客滿意的服務(wù)，是衡量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，那么在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動中，經(jīng)紀(jì)人的作用就顯得尤為突出。EHV紅軟基地
 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們接受服務(wù)的意識也將會越來越強(qiáng)烈，傳統(tǒng)的具有中國特色的中介服務(wù)已經(jīng)愈發(fā)得到人們的認(rèn)可，隨著國外先進(jìn)服務(wù)意識的滲透，經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的發(fā)展也是勢在必行，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們的需求。特別是國家限制土地開發(fā)政策出臺后，商品房將逐漸退出歷史舞臺，新房也將轉(zhuǎn)變?yōu)榕f房�？梢灶A(yù)見，未來中國市場的主流就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶動的房地產(chǎn)業(yè)。EHV紅軟基地
可以這樣說，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該成為房地產(chǎn)市場真正的主體。就像律師、注冊會計(jì)師等職業(yè)一樣，其個(gè)人的信譽(yù)應(yīng)該成為其執(zhí)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，被社會大眾所認(rèn)可。另一方面，豐厚的薪資待遇也是經(jīng)紀(jì)人行業(yè)發(fā)展的必要條件，足夠的吸引力為整個(gè)行業(yè)儲備大量的人才。試想一下，以研究生的標(biāo)準(zhǔn)選拔房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，而以高管的待遇制訂薪資標(biāo)準(zhǔn)，我想，99.9％的人都會感到幸福吧。那么讓我們成為這個(gè)行業(yè)的精英吧！EHV紅軟基地
 當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這一職業(yè)在精神和物質(zhì)層次上都得到充分重視的情況下，待其對于社會人才有了足夠的吸引力之后，嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入制度也將成為保證服務(wù)質(zhì)量的必要條件。就像國家司法考試、注冊會計(jì)師考試一樣，人才的細(xì)致選拔是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的基石，可以避免資源不必要的浪費(fèi)，隨著經(jīng)紀(jì)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的準(zhǔn)入考核必將成為社會職業(yè)考核的重要組成部分。EHV紅軟基地
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)內(nèi)涵的轉(zhuǎn)變，是今后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。過去中介行業(yè)那種以提供單一信息為主的經(jīng)營模式已經(jīng)是弊端重重，因?yàn)殡S著通信技術(shù)的發(fā)展，獲取信息的方式已是多種多樣，房地產(chǎn)交易者可以通過許多方式獲取房源信息，比如互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙等等，傳統(tǒng)中介失去了信息壟斷的優(yōu)勢，也就是去了其生存的空間，那么淘汰也就會成為必然。生存的壓力迫使中國的經(jīng)紀(jì)人行業(yè)開始重新自我的定位，服務(wù)內(nèi)容的多樣化和個(gè)性化成為必然的選擇，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。EHV紅軟基地
 應(yīng)該說，專家顧問型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將會成為今后經(jīng)紀(jì)人行業(yè)發(fā)展的潮流。“省心，省力”是國內(nèi)外經(jīng)紀(jì)人行業(yè)一致所追求職業(yè)目標(biāo)，而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要求經(jīng)紀(jì)人在從事經(jīng)紀(jì)活動中，更多的是以房地產(chǎn)交易雙方顧問的身份出現(xiàn)的，以其豐富的專業(yè)知識和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)意識為當(dāng)事人提供業(yè)務(wù)咨詢，以幫助當(dāng)事人做出最合理的選擇。服務(wù)質(zhì)量的提高和深度的增加，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動的地位日顯重要，因而其社會評價(jià)也會隨之提高。EHV紅軟基地
總體來說，我國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展必將理性化，而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)隨著經(jīng)驗(yàn)的積累和摸索，也一定會總結(jié)出適合中國特色的發(fā)展之路，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)能夠真正實(shí)現(xiàn)其自我價(jià)值。EHV紅軟基地
四、金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人EHV紅軟基地
 在金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的銷售生涯中，總結(jié)了四句話送給剛開始從業(yè)的同行們：EHV紅軟基地
 “微笑打先鋒，傾聽第一招。贊美價(jià)連城，人品做后盾”。EHV紅軟基地
 “但是，如何面對客戶的拒絕呢？我一直在拼命地找客戶，但是，很多客戶拒絕我，我卻不知道如何去面對，我想，如果我能很好地處理拒絕的話，是不是能再提高一下我的業(yè)績呢？”EHV紅軟基地
 實(shí)際上所有的拒絕只有三種：第一是拒絕銷售人員本身，第二是客戶本身有問題，第三是對你的公司或者是產(chǎn)品沒有信心。EHV紅軟基地
拒絕只是客戶的習(xí)慣性的反射動作，除非他聽了介紹就買——很可惜這樣的情況比較少，一般說來，惟有拒絕才可以了解客戶真正的想法，并且，拒絕處理是導(dǎo)入成交的最好時(shí)機(jī)。EHV紅軟基地
 拒絕處理的技術(shù)要從分析中國人的個(gè)性開始著手。中國人的個(gè)性中的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，都是成交的機(jī)會點(diǎn)。EHV紅軟基地
針對中國人的特點(diǎn)銷售EHV紅軟基地
 中國人的記性奇好，所以，對客戶的承諾一定要兌現(xiàn)，否則，你這輩子都恐怕沒有機(jī)會成交。EHV紅軟基地
 中國人愛美，所以，銷售人員給人的第一印象很重要。EHV紅軟基地
 中國人重感情，所以，銷售要注重人與人的溝通。EHV紅軟基地
 中國人喜歡牽交情，所以，你也要和你的客戶牽交情——哎呀，小王啊，是你同學(xué)啊，他是我鄰居啊，這樣關(guān)系可以立刻拉近。EHV紅軟基地
 中國人習(xí)慣看臉色，表情都寫在臉上，所以，你要注意察言觀色。EHV紅軟基地
 中國人喜歡投桃報(bào)李，所以，一定要懂得相互尊重。EHV紅軟基地
 中國人愛被贊美，所以，你要逢人減歲，逢物加價(jià)。EHV紅軟基地
中國人愛面子，所以，你要給足你的客戶面子。EHV紅軟基地
針對中國人的特點(diǎn)銷售EHV紅軟基地
 中國人不容易相信別人，但是，對于已經(jīng)相信的人卻深信不疑，所以，銷售最重要的是獲得客戶的信任。EHV紅軟基地
 中國人太聰明，所以，不能被客戶的思路帶著走，銷售的每個(gè)環(huán)節(jié)由誰來主導(dǎo)決定了最后是否能成交抑或你被客戶拒絕。EHV紅軟基地
 中國人不愛“馬上”，怕做第一，知而不行，喜歡話講一半，所以，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，你要懂得給你的客戶做決定。EHV紅軟基地
 中國人喜歡馬后炮，你要表示對他意見的認(rèn)同。EHV紅軟基地
 中國人不會贊美別人，所以，你要學(xué)習(xí)贊美。EHV紅軟基地
所以，做一個(gè)成功的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的結(jié)論是，異議處理技巧的關(guān)鍵是抓住人性，懂得分析客戶拒絕背后的真正問題。EHV紅軟基地
經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)EHV紅軟基地
和做其它業(yè)務(wù)一樣，勤奮最重要，熟悉樓盤的銷售技巧，要懂得談判技巧，對樓盤價(jià)格，附近樓盤的詳細(xì)情況了如指撐，總之四個(gè)字：快，準(zhǔn)，狠，貼．EHV紅軟基地
以下這些希望你能做到：EHV紅軟基地
優(yōu)秀銷售人員十大素質(zhì)EHV紅軟基地
1.打牢基礎(chǔ)知識EHV紅軟基地
2.具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和對企業(yè)的忠誠度、善良。EHV紅軟基地
3.調(diào)整好心態(tài)，寵辱不驚，具有良好的人格魅力。EHV紅軟基地
4.優(yōu)化時(shí)間管理。EHV紅軟基地
5.健康管理。EHV紅軟基地
6.培養(yǎng)抓工作重點(diǎn)能力和意識。EHV紅軟基地
7.具有危機(jī)管理意識和能力。EHV紅軟基地
8.具有不斷學(xué)習(xí)的能力。EHV紅軟基地
9.價(jià)值觀和其他能力的培養(yǎng)。EHV紅軟基地
10.能承認(rèn)和接受制約。EHV紅軟基地
優(yōu)秀銷售人員基本品質(zhì)EHV紅軟基地
1.同情心：能設(shè)身處地為消費(fèi)者著想EHV紅軟基地
2.精力充沛，充滿自信，渴望成功，勤奮執(zhí)著，  并有一種將挫折與困難當(dāng)成挑戰(zhàn)的心理狀態(tài)。EHV紅軟基地
3.掌握一定的相關(guān)術(shù)語與知識。EHV紅軟基地
4.了解市場營銷的相關(guān)內(nèi)容。EHV紅軟基地
5.有較強(qiáng)的語言運(yùn)用能力。講究語言藝術(shù)，打動并能抓住客戶心理。EHV紅軟基地
6.有廣泛的社交能力。EHV紅軟基地
7.其他方面的知識，對各行業(yè)都有所了解，為與客戶交流打開方便之門。EHV紅軟基地
找準(zhǔn)迎合客戶的最佳途徑EHV紅軟基地
1.熱情友好，熱情接待。EHV紅軟基地
2.提供快捷的服務(wù)。EHV紅軟基地
3.有禮貌與耐心。EHV紅軟基地
4.介紹房產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)及適當(dāng)?shù)娜秉c(diǎn)。EHV紅軟基地
5.耐心傾聽客戶的意見和要求。EHV紅軟基地
6.能提出建設(shè)性的意見。EHV紅軟基地
7.能提出準(zhǔn)確的信息。EHV紅軟基地
8.幫客戶選擇適合的房源。EHV紅軟基地
9.關(guān)心客戶的利益，急客戶所急。EHV紅軟基地
10.竭盡全力為客戶服務(wù)。EHV紅軟基地
11.記住客戶的偏好。EHV紅軟基地
12.幫助客戶做出正確的選擇。EHV紅軟基地
談判方法及技巧EHV紅軟基地
初次見面須言語謹(jǐn)慎，給客戶留下良好印象，注意必要的禮貌。EHV紅軟基地
要有效引導(dǎo)客戶思路，解除疑慮，捕捉成交信息，記好電話記錄，對潛在客戶跟進(jìn)。EHV紅軟基地
面議時(shí)間20分鐘左右EHV紅軟基地
培訓(xùn)EHV紅軟基地
推銷能力、專業(yè)素質(zhì)將直接駕馭銷售的進(jìn)展?fàn)顩rEHV紅軟基地
培訓(xùn)課程EHV紅軟基地
1.跑盤知識：格局、環(huán)境、公共設(shè)施、交通、市場、學(xué)區(qū)、公園等EHV紅軟基地
2.專業(yè)知識EHV紅軟基地
3.推銷技巧、實(shí)戰(zhàn)技能、策略等EHV紅軟基地
4.實(shí)戰(zhàn)模擬、角色扮演（自我介紹、驗(yàn)房、看房、說服、解疑、夸獎）EHV紅軟基地
5.正確使用時(shí)間、找準(zhǔn)準(zhǔn)客戶、優(yōu)質(zhì)房源EHV紅軟基地
6.業(yè)余充電EHV紅軟基地
7.學(xué)習(xí)同行經(jīng)驗(yàn)EHV紅軟基地
8.激發(fā)潛力EHV紅軟基地
9.分析客戶EHV紅軟基地
個(gè)人素質(zhì)培訓(xùn)EHV紅軟基地
外觀要求：衣著、口齒、舉止、EHV紅軟基地
心理要求：真誠、樂觀、有責(zé)任感、應(yīng)變能力強(qiáng)、自信、勤奮、忠誠EHV紅軟基地
頂級團(tuán)隊(duì)、激情團(tuán)隊(duì)EHV紅軟基地
勾畫頂級團(tuán)隊(duì)構(gòu)架圖EHV紅軟基地
長期密集式人員培訓(xùn)EHV紅軟基地
使用最公正公平的考核方式EHV紅軟基地
大膽選拔優(yōu)秀銷售人員EHV紅軟基地
員工有效激勵四法EHV紅軟基地
有效安排一周工作計(jì)劃EHV紅軟基地
用人標(biāo)準(zhǔn)：EHV紅軟基地
可信、能干、可控、可塑。EHV紅軟基地
最佳的激勵方法EHV紅軟基地
培訓(xùn)、希望。為職員設(shè)計(jì)生涯、三年買車、五年買房。EHV紅軟基地
讓職員確定職業(yè)目標(biāo)，職業(yè)規(guī)劃、了解公司，讓員工有成就感。效率就是效益，定期召開會議。EHV紅軟基地
建立有效的激勵機(jī)制（制度）要實(shí)現(xiàn)管理的科學(xué)化，規(guī)范化、制度化。EHV紅軟基地
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高收入行業(yè)之一EHV紅軟基地
房地產(chǎn)行業(yè)-------從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售等部門。EHV紅軟基地
 *房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人——溝通買方與賣方，促進(jìn)交易，收取傭金。（幫助賣主尋找買房的客戶，幫助買房的客戶尋找客戶滿意的住房）。EHV紅軟基地
 具備五勤：腿勤、耳勤、手勤、嘴勤、眼勤。和智商、情商、逆境商、道德商。EHV紅軟基地
*代理公司與中介的區(qū)別-----代理公司是有完整的一套服務(wù)，直到全部結(jié)束入住。中介是介紹成，收完中介費(fèi)后即結(jié)束。EHV紅軟基地
*通過代理公司最大的好處是---快速、安全、省時(shí)省力省心、更名過戶還能省錢、防止欠費(fèi)、不留尾巴、提供居間擔(dān)保。EHV紅軟基地
*二手房的優(yōu)勢----價(jià)格便宜（省25%費(fèi)用）、選擇空間大（換房周期3-5年過渡）、即買即住省裝修、購買風(fēng)險(xiǎn)小、即買既有產(chǎn)權(quán)、一目了然、同享商業(yè)貸款、公攤少、地理位置好。EHV紅軟基地
*房地產(chǎn)市場分三級市場：一級土地市場、二級開發(fā)商市場、三級二手房市場。相關(guān)行業(yè)有物業(yè)管理市場。（供水、供電、電梯、綠化等）EHV紅軟基地
房地產(chǎn)與建材、紡織、化工、機(jī)械、儀表、森工、家用電器、家具、金融、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等有關(guān)。EHV紅軟基地
*與同行不是分蛋糕，而是共同做蛋糕。EHV紅軟基地
*沉淀下來是成功，剩者為王。EHV紅軟基地
一.產(chǎn)權(quán)形式EHV紅軟基地
1.雙證 EHV紅軟基地
2.單證 EHV紅軟基地
3.公產(chǎn)（房票子）EHV紅軟基地
4.購房合同、發(fā)票 EHV紅軟基地
5.軍產(chǎn) EHV紅軟基地
6.鐵路產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)/公產(chǎn)）EHV紅軟基地
7.抵賬合同、協(xié)議EHV紅軟基地
8.部分產(chǎn)權(quán) EHV紅軟基地
9.單位產(chǎn)權(quán) EHV紅軟基地
10.回遷協(xié)議、調(diào)配單 EHV紅軟基地
11.經(jīng)濟(jì)適用房、兼租房 EHV紅軟基地
12.集資建房、團(tuán)購 EHV紅軟基地
13.無籍房EHV紅軟基地
二.影響房屋價(jià)格的因素（優(yōu)質(zhì)房源）EHV紅軟基地
1.地段—有升值潛力  2.建筑年代  3.環(huán)境  4.樓層（頂樓價(jià)格低于市場10%）  5.朝向  6.建筑結(jié)構(gòu)  7.面積  8.格局  9.光線（超過日照2小時(shí)就不擋光）  10.把山  11.產(chǎn)權(quán)形式  12.裝修  13.風(fēng)水民俗14.交通。EHV紅軟基地
注：建筑年代：EHV紅軟基地
70年左右房是紅磚 ， 80年左右房是扒了灰， 90年左右是水砂石，2000年左右是涂料， 2005年左右是貼瓷磚。EHV紅軟基地
環(huán)境包括：小區(qū)環(huán)境，區(qū)域環(huán)境，如臨公園，學(xué)校等。EHV紅軟基地
樓層：5樓高叫低層，6—7叫多層，10—11叫小高層，30層叫高層，30以上叫超高層。EHV紅軟基地
多層：3、4、5層最好，后2、6、1、7層好。EHV紅軟基地
小高層：8、9、10好。EHV紅軟基地
高層：9、10層不好，叫揚(yáng)灰層。EHV紅軟基地
朝向：南北，南，東南，西南，東西，東，西。EHV紅軟基地
建筑結(jié)構(gòu)：框架，混合，磚木，其他。EHV紅軟基地
面積      大面積寫單價(jià)——60—100平熱銷EHV紅軟基地
一檔：45—60平EHV紅軟基地
                            二檔：60—80平EHV紅軟基地
                            三檔：80—120平EHV紅軟基地
小面積寫總價(jià)——EHV紅軟基地
格局：明廳好，南北通透，明衛(wèi)，布局合理。EHV紅軟基地
光線：不擋光，視線好，窗戶不對煙筒，不對樓角。EHV紅軟基地
把山：把東山好于把西山，最次是西廂房把北山。把山房不長毛是優(yōu)點(diǎn)、把山有窗戶是優(yōu)點(diǎn)。EHV紅軟基地
裝修：豪裝，精裝，中裝，簡裝，毛坯。EHV紅軟基地
三.房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語EHV紅軟基地
1.層高——樓面上下垂直的距離，2米6 ，2米7，  2米8。EHV紅軟基地
 2.凈高——層高減樓板的厚度，EHV紅軟基地
 3.開間——住宅的寬度，2.1—2.4—2.7—3.0—3.3—3.6—3.9—4.2，大開間EHV紅軟基地
    好，短深度好。        EHV紅軟基地
4.進(jìn)深——住宅的實(shí)際長度。EHV紅軟基地
5.躍層——  1—2 。EHV紅軟基地
6.復(fù)式——舉架高，半夾層，超過4.2米，不超過5.6米，超過算躍層。EHV紅軟基地
7.錯層——不在同一個(gè)水平面上的一層房屋。EHV紅軟基地
8.別墅——獨(dú)棟，聯(lián)排，疊加，容積率低于1.0。EHV紅軟基地
9.容積率——規(guī)劃全部建筑面積和用地面積的比，多層1.0—1.2，高層 EHV紅軟基地
   2.0—3.0.EHV紅軟基地
10.存量房——二次交易以上。EHV紅軟基地
11.房改房——公產(chǎn)房買斷。EHV紅軟基地
12.商品房——開發(fā)商直接銷售的房屋。EHV紅軟基地
13.非住宅——144米以上，容積率低于1.0，成交價(jià)高于平均售  價(jià)EHV紅軟基地
     1.2倍。EHV紅軟基地
14.得房率——高層得70%，多層得80%。EHV紅軟基地
15.建筑面積——使用面積×（1.42—1.50）多層。使用面積×EHV紅軟基地
     （1.62—1.70）高層。EHV紅軟基地
16.樓花——未完工的房子、期房EHV紅軟基地
17.丘地號—— 一樓一個(gè)垂直的丘（固定）EHV紅軟基地
18.經(jīng)濟(jì)適用房——由政府組織開發(fā)，以微利向低收入家庭出售的房屋，三年EHV紅軟基地
     內(nèi)不能更名。EHV紅軟基地
19.集資房——由國有單位組織并提供劃撥土地，國家減免部分稅費(fèi)，由職工EHV紅軟基地
     部分或全額出資建設(shè)，建成后歸職工所有，不對外銷售。如更名，到單位EHV紅軟基地
     重新簽合同。EHV紅軟基地
20.五證二書一表——土地證，建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，EHV紅軟基地
     建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù)（銷）許可證，質(zhì)量保證書，說明書，工EHV紅軟基地
     程竣工驗(yàn)收備案表EHV紅軟基地
21.綠化率——綠地面積與規(guī)劃建筑用地面積的比。EHV紅軟基地
四．跑盤：做自己熟悉的區(qū)域，如長期居住工作的地方。（3天跑6個(gè)小區(qū)）EHV紅軟基地
選好主攻地段，重點(diǎn)區(qū)域后，背地圖，公交路線，分支劃快，分支狀況，摸清區(qū)域內(nèi)所有樓盤，知道區(qū)域內(nèi)所有街道街路，重點(diǎn)學(xué)校，商業(yè)，醫(yī)院，幼兒園等重點(diǎn)配套設(shè)施、地標(biāo)性建筑物、交通情況。知道哪個(gè)小區(qū)的房子好賣，了解行情價(jià)格。EHV紅軟基地
背地圖和公交線路——當(dāng)房主告訴你房屋位于哪條街路后，你就知道應(yīng)該做什么公交車，在哪站下車，附近有什么大型地標(biāo)建筑物，以便快捷準(zhǔn)確找到房源。EHV紅軟基地
房源取得的方式——報(bào)紙，網(wǎng)站，跑盤，小區(qū)廣告，保安，朋友、老客戶、廣播等。EHV紅軟基地
 五.新人邁開第一步EHV紅軟基地
背地圖、交通路線圖、樓盤情況、熟悉二手房   EHV紅軟基地
的分布及價(jià)格情況。EHV紅軟基地
1.大量簽代理，積累房源。EHV紅軟基地
2.選好主攻地段、熟悉房地產(chǎn)行情EHV紅軟基地
3.說服房主拿到鑰匙EHV紅軟基地
4.說服房主勿打廣告EHV紅軟基地
如有鑰匙，注意關(guān)好門窗，水，電，煤氣，不要動屋內(nèi)東西。EHV紅軟基地
代理話術(shù)——你好：請問你×××房子賣了嗎？你是房主嗎？EHV紅軟基地
問①房屋把山嗎？②是正房嗎？③頂樓幾樓？④有產(chǎn)權(quán)證土地證嗎？⑤擋光嗎？⑥裝修了嗎？你好：哥/姐，您貴姓？我是置晟房地產(chǎn)代理公司的，我公司有客戶想在你那附近買房子，我可以（免費(fèi)）為你代賣，快速促進(jìn)您成交，不收您任何費(fèi)用，代辦更名過戶，可以嗎？好的，我約客戶后再約你看房，可你時(shí)間，再見哥/姐。EHV紅軟基地
（要第一時(shí)間快速約好看房時(shí)間）EHV紅軟基地
（要第一時(shí)間快速約好看房時(shí)間）EHV紅軟基地
①說明免費(fèi)②問清具體情況，問住人還是空著③問可以按揭嗎④底價(jià)是多少。EHV紅軟基地
2.看房EHV紅軟基地
  我是客戶委托我看房的，我有信心快速幫你賣掉，也可領(lǐng)同事裝客戶去看房。EHV紅軟基地
  說服客戶，感動客戶，讓客戶認(rèn)可你，常和客戶打回訪電話溝通，EHV紅軟基地
（18:00——20:00）溝通要主動，執(zhí)著，溝通再溝通，有度贊美，耐心，恒心，親和，抓住對方心理。EHV紅軟基地
見到房主要有禮貌，如果室內(nèi)門關(guān)閉，要房主同意才打開看，讓人產(chǎn)生好感，要對房子稍加贊美，看產(chǎn)權(quán)證哪年的，產(chǎn)權(quán)人是誰，告之更名時(shí)全部到場。注意細(xì)節(jié)!要做善意提醒（注意保管財(cái)產(chǎn)安全等）。說明完全免費(fèi)，節(jié)省你的時(shí)間和精力，保證你的人身安全和騷擾電話，公司代看房子，代簽合同，代辦更名，代辦貸款，代查費(fèi)用。保證雙方交易資金安全，免費(fèi)搬家（給鑰匙的），全力以赴的盡快幫你售出，公司有龐大的銷售團(tuán)隊(duì)，完整的銷售模式，并一定滿足你心理價(jià)格，盡量多賣。EHV紅軟基地
*寫工作日記，制定工作目標(biāo)，工作計(jì)劃，填寫重點(diǎn)房客源，信息表，找客戶，找房源，匹配，成功！EHV紅軟基地
*工作量（目標(biāo)）——一天打一百個(gè)電話，選出60個(gè)房主，40個(gè)同意代理，一天看3—5個(gè)房子，選出優(yōu)質(zhì)房源，一天拿回3個(gè)代理授權(quán)書或一把房主鑰匙。EHV紅軟基地
3.發(fā)公告（信息必須正確）——打報(bào)紙，發(fā)網(wǎng)站，貼條（有效。在房子附近，窗戶，市場）在醒目的地方貼，數(shù)量，頻率（反復(fù)）匹配房源與同事與自己的客戶，朋友，介紹房源。EHV紅軟基地
①和房主打報(bào)紙要錯開，不要一致，（勸房主不要打報(bào)紙）打報(bào)紙一個(gè)電話只能打一個(gè)房源，要選優(yōu)質(zhì)房源打，最有效的報(bào)紙是房地產(chǎn)周刊，周四出，周二中午之前一定要打電話：82720888 、 96617長春晚報(bào)：85579999周四出，周二下午之前打，家周刊電話：96128周三出，周一下午2:30之前打，房周刊88488918周三出，周一上午10:00之前打，平安生活報(bào)：88930444周日出，周四下午4:00之前打。和供求世界EHV紅軟基地
②網(wǎng)站。長春搜房網(wǎng)注冊，百姓網(wǎng)，長春二手房網(wǎng)——58.com，趕集網(wǎng)，易居網(wǎng)，建幫房產(chǎn)網(wǎng)，近鄰信息網(wǎng)，搜樓網(wǎng)，中國樓庫，長春二手房交易網(wǎng)，購房網(wǎng)，長春二手房信息網(wǎng)，163房產(chǎn)網(wǎng)，房產(chǎn)在線，365房地產(chǎn)網(wǎng)等。EHV紅軟基地
③廣播。頻道90，早6:30分，午11;00——12:00，15：00——15:30EHV紅軟基地
4.接買房客戶電話——表明身份，說公司名頭，告之是客戶委托賣房，看房免費(fèi)，收成交額的2%傭金。通過公司貸款還有2000元辦件費(fèi)，服務(wù)不打折，告之看房帶身份證，簽購房認(rèn)可書（內(nèi)容是不得與賣方私自接觸）不簽字不領(lǐng)看房，詳細(xì)說清所售房屋地點(diǎn)，樓層，朝向，裝修，產(chǎn)權(quán)，環(huán)境等。說明有哪些優(yōu)點(diǎn)（賣點(diǎn)），如離學(xué)校，醫(yī)院近，語氣一定要真誠，專業(yè)，熱情，在未填寫認(rèn)可書之前不要把準(zhǔn)確位置告訴他，底價(jià)不能說。問清是一次性還是貸款，要準(zhǔn)確答案，價(jià)格有區(qū)別。EHV紅軟基地
尤其是第二次打電話的客戶就是準(zhǔn)客戶，立即約房主看房，要記好打咨詢電話客戶的電話號碼，問清需求是剛性、投資、改善，針對需求說話，買房的條件，地點(diǎn)，價(jià)位，樓層，面積，格局等。告之有適合您的房源后第一時(shí)間通知您，可問對方QQ號，郵箱，如有適合的房源把房屋照片傳過去，要取得對方對你的信任，認(rèn)可，離不開你，做到常溝通，常聯(lián)系，要讓客戶知道你還在為他工作。積累大量房源，客戶喜歡你是你最高的銷售能力，中國人死要面子，沒臉沒皮，所向無敵。溝通要主動，晚上6:30——8:30要跟客戶溝通，溝通再溝通，要心態(tài)陽光、真誠、專業(yè)、熱情、多聽、閑聊、交朋友、有度贊美、主動、跟蹤客戶、溝通房主、打回訪電話、感動客戶、說服客戶。EHV紅軟基地
5.領(lǐng)客戶看房——合理安排時(shí)間約一起看房EHV紅軟基地
教育客戶，我?guī)湍阏剝r(jià)格，不要在房主面前表現(xiàn)強(qiáng)烈購買欲望，沒有相中也沒必要不歡而散，我以后還要再領(lǐng)客戶看房，請支持我工作，如果要是認(rèn)識也不好講價(jià)。②教育房主不要跟客戶談價(jià)，已完全委托經(jīng)紀(jì)人談，告之要統(tǒng)一報(bào)價(jià)。③教育房主不要過分熱情，不要過早透露底價(jià)。EHV紅軟基地
讓價(jià)有兩種：一種是一次讓到位，一種是千元或百元讓。④告之客戶看房最好和家人一起來看，帶身份證，如果客戶相中了別讓房主看出來，以便于爭取降價(jià)。EHV紅軟基地
6.怎樣能發(fā)現(xiàn)客戶看好房子EHV紅軟基地
（1）客戶說房子不好的人是真買主EHV紅軟基地
（2）客戶問的特別詳細(xì)，詢問付款及細(xì)節(jié)EHV紅軟基地
         等。量房子，摸房子，問更名費(fèi)用，   EHV紅軟基地
         一再要求中介費(fèi)能否打折，這些客戶EHV紅軟基地
         就基本是真買主。EHV紅軟基地
（3）客戶剛開始很牛，看房子后突然變得EHV紅軟基地
         熱情，態(tài)度轉(zhuǎn)變了，這也是相中房子了。EHV紅軟基地
（4）在附近打聽鄰居，或者說考慮考慮就不走，EHV紅軟基地
         都是相中房子了。EHV紅軟基地
（5）客戶表示你的看法和他一致時(shí)。EHV紅軟基地
（6）一再詢問別人的購買情況時(shí)。EHV紅軟基地
（7）對你的敬業(yè)精神加以肯定和贊賞時(shí)。EHV紅軟基地
（8）原先滔滔不絕的客戶突然沉默不語時(shí)EHV紅軟基地
（9）反復(fù)提出已經(jīng)答復(fù)過或已經(jīng)弄清的問題。EHV紅軟基地
（10）經(jīng)過反復(fù)比較挑選后，話題集中在某套房  EHV紅軟基地
           源時(shí)EHV紅軟基地
（11）客戶表示他有能力支付時(shí)EHV紅軟基地
（12）將賣方提出的交易條件與競爭對手的交易EHV紅軟基地
           條件相比較時(shí)EHV紅軟基地
（13）進(jìn)一步壓低價(jià)格，即使價(jià)格已經(jīng)合理，他EHV紅軟基地
           也仍然堅(jiān)持壓價(jià)EHV紅軟基地
（14）要求做出某些保證（比如能按時(shí)交房嗎？）EHV紅軟基地
（15）開始詢問家人及同伴的意見時(shí)，低語商量時(shí)EHV紅軟基地
（16）詢問我需要開收入證明嗎？等有關(guān)交易辦EHV紅軟基地
           理事項(xiàng)時(shí)EHV紅軟基地
（17）詳細(xì)詢問相關(guān)辦理手續(xù)，水、電、結(jié)算等EHV紅軟基地
           具體交易事項(xiàng)時(shí)EHV紅軟基地
（18）表達(dá)一個(gè)直接的異議，比如說不能按時(shí)交EHV紅軟基地
           房應(yīng)該怎么處理（一切按合同約定）EHV紅軟基地
（19）使用與購買相關(guān)的假設(shè)句型，比如說一次性購買能EHV紅軟基地
           優(yōu)惠嗎？EHV紅軟基地
（20）提出附加條件，比如說有無贈送東西，家具或者家電。EHV紅軟基地
注意第二遍看房不要看時(shí)間太長，怕看出缺點(diǎn)，沒有十全十美的房子。告之客戶在房間內(nèi)時(shí)間越長買主越講不下來價(jià)格，看出買主購買意向強(qiáng)烈，賣主不講價(jià)。要教育買主不要待時(shí)間太長，教育賣主不要雙方見面后當(dāng)面談價(jià)格，我掌握盡量幫你多賣，越多賣我賺的越多。經(jīng)紀(jì)人要學(xué)會控制時(shí)間，不要超過半小時(shí)。EHV紅軟基地
7.怎樣能讓客戶交定金——客戶在相中房子在猶豫時(shí)①可打促銷電話，造成買方壓力和緊迫感。②解除客戶異議，下危機(jī)，盡量促成現(xiàn)場成交，不成交一定要跟蹤。③可告之客戶，現(xiàn)在是賣房子的少，買房子的多，你以了解市場價(jià)格，如果相中最好馬上交定金，不然房主有可能漲價(jià)或不賣，我已遇到好幾回了。一個(gè)房子有多家代理公司幫著賣，這套房子價(jià)格，地點(diǎn)，戶型（優(yōu)點(diǎn)）都挺適合你，如果錯過了挺可惜的，我只是評我的經(jīng)驗(yàn)建議你，你自己把握。注意語氣一定要真誠！多一份真誠就多一份感動，也就多一份收獲。EHV紅軟基地
 *定金——不能返回，收定金違約返雙倍。EHV紅軟基地
 *訂金——也叫預(yù)付款，可以返回。EHV紅軟基地
*有效定金不超過20%，一百元留1小時(shí)，500元留3小時(shí)，1000元留一天。EHV紅軟基地
  要敢于讓客戶交定金，交定金至少1萬，給多少錢都要，第二天上公司補(bǔ)齊定金，定金多少跟時(shí)限有關(guān)聯(lián)，可以陪客戶取錢，收條是寫代房主收取，交定金后才去審核房主手續(xù)，交定金后通知房主來簽確認(rèn)，可以讓房主拿走定金，看具體情況，不給房主得說明是買方相信公司，驗(yàn)完手續(xù)后給。簽三方協(xié)議，公司不陪客戶損失。EHV紅軟基地
六.代理、銷售技巧EHV紅軟基地
做到完全掌控買賣雙方，誰都離不開你！EHV紅軟基地
*了解房子的優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)，賣點(diǎn)，賣房原因，了解急不急，賣房期限（必賣）賣房錢款的去處，賣了多長時(shí)間了，別人出過多少價(jià)格，問賣主附加條件，（交款時(shí)間等）。打報(bào)紙要打優(yōu)點(diǎn)用于吸引眼球，高房款大面積房打單價(jià)，低房款小面積房打總價(jià)，常帶客戶看房出價(jià)格偏低來打擊房主的自信心，掌握房主心理，房主有理性型和沖動型，要用專業(yè)知識解除顧客疑慮，不要和顧客爭辯，告之房子沒有完美的房子。EHV紅軟基地
*成交率——二次跟蹤5%成交率，3—10次跟蹤80%成交率，EHV紅軟基地
*問客戶需求。  說適當(dāng)?shù)脑挘瑑A聽，了解購房動機(jī)①剛性②投資③教育④健康⑤尊貴⑥安全⑦從眾⑧方便⑨改善EHV紅軟基地
1.如何讓房主登記？EHV紅軟基地
了解情況后，自己先寫清自然情況后再說哥、姐你看基本情況我都了解了，你可以幫我登個(gè)記嗎？因?yàn)槲覀兪钦��?guī)房地產(chǎn)公司。我們看（了解）房子必須先登記的，回到公司要檢查，這樣才能更快免費(fèi)賣房子。EHV紅軟基地
2.如何爭取廣告權(quán)？EHV紅軟基地
您看您下周廣告就別打了，我來免費(fèi)為您打吧！也免除您的麻煩。我們能談出準(zhǔn)客戶，我們很專業(yè)。現(xiàn)在很多人都在通過這種方法來賣房子，很快的。公司有龐大的銷售團(tuán)隊(duì)、完整的銷售模式，并一定滿足你心理價(jià)格，盡量多賣。EHV紅軟基地
3.如何爭取鑰匙？EHV紅軟基地
你看你有沒有備用鑰匙，可以給我一把嗎？或我自己配一把。免除你來回領(lǐng)著看房子的麻煩。如果屋內(nèi)有裝修等，可以說您看您家也沒有什么貴重物品，可以委托我一把嗎？這樣便于我領(lǐng)客戶看房子，如果您對我不信任，如果您方便可以到我們公司了解一下，然后把鑰匙委托公司，以便節(jié)省您的時(shí)間和精力，保證您的人身安全。EHV紅軟基地
4.高質(zhì)量服務(wù)EHV紅軟基地
（1）反饋速度EHV紅軟基地
（2）熱情誠懇EHV紅軟基地
（3）專業(yè)知識豐富EHV紅軟基地
（4）了解市場行情EHV紅軟基地
（5）遵守承諾EHV紅軟基地
（6）業(yè)務(wù)熟練辦事迅捷EHV紅軟基地
（7）與客戶保持經(jīng)常聯(lián)系EHV紅軟基地
（8）定金：a .是成交的起點(diǎn)EHV紅軟基地
          b. 隨著房款的增加定金也增加EHV紅軟基地
5.怎樣交定金EHV紅軟基地
 （1）促銷電話EHV紅軟基地
 （2）帶促銷人EHV紅軟基地
 （3）有顧慮到公司EHV紅軟基地
 （4）到公司打合同提前給王經(jīng)理打電話EHV紅軟基地
6.定金額度EHV紅軟基地
  不超過房款的20%EHV紅軟基地
  交1000元留兩天EHV紅軟基地
  交5000元留十天EHV紅軟基地
  交一萬元留半個(gè)月EHV紅軟基地
7.教育客戶不要亂談價(jià)EHV紅軟基地
 （1）如客戶有意向，表現(xiàn)明顯。房主則有可能漲價(jià)。EHV紅軟基地
 （2）如客戶無意向，沒必要不歡而散。EHV紅軟基地
 （3）如雙方認(rèn)識，談價(jià)傷和氣。EHV紅軟基地
 （4）勿表露，出房間后與經(jīng)紀(jì)人談。EHV紅軟基地
8.約房主時(shí)EHV紅軟基地
（1）統(tǒng)一報(bào)價(jià)，告之注意事項(xiàng)；避免過分熱情，使客戶EHV紅軟基地
         覺得可賣可不賣，否則客戶會覺得房主急于出手。EHV紅軟基地
（2）不讓房主同意客戶快速還價(jià)，如價(jià)高兩人僵持不下，賭氣，放棄購買，EHV紅軟基地
         最好辦法與經(jīng)紀(jì)人談。EHV紅軟基地
9.約客戶看房EHV紅軟基地
（1）帶認(rèn)可書EHV紅軟基地
（2）客戶帶身份證EHV紅軟基地
（3）問客戶用途（投資、自住、父母�。�EHV紅軟基地
（4）問客戶是一次性還是按揭。EHV紅軟基地
10.如何把房子缺點(diǎn)最小化EHV紅軟基地
（1）陽光充足時(shí)看房EHV紅軟基地
（2）頂層，光線好，舉架高，便宜。EHV紅軟基地
（3）把山房，墻壁干爽。EHV紅軟基地
11.介紹房子時(shí)EHV紅軟基地
（1）避免把優(yōu)點(diǎn)全講出來（學(xué)區(qū)房省學(xué)區(qū)費(fèi)）EHV紅軟基地
（2）保留一些——陷入被動時(shí)救急EHV紅軟基地
（3）隨時(shí)提一些優(yōu)點(diǎn)帶動客戶情緒EHV紅軟基地
（4）給客戶留幾分鐘考慮，但不要時(shí)間太長EHV紅軟基地
（5）今天就看到這，看好了就交定金。否則下午還有人要看EHV紅軟基地
（6）給客戶壓力（同事扮客戶看中房子）EHV紅軟基地
12.成交時(shí)（在于解除疑惑）EHV紅軟基地
 （1）解除客戶疑慮EHV紅軟基地
 （2）客戶不對不要反駁（認(rèn)可客人的看法）先引導(dǎo)，再讓客戶認(rèn)識到錯誤。EHV紅軟基地
 （3）沒有十全十美，不要只看缺點(diǎn)。EHV紅軟基地
13.如何判斷客戶看中房子EHV紅軟基地
 （1）常見信號：批評，與親友商量，頻頻吸煙，討價(jià)還價(jià)，反應(yīng)激烈，反復(fù)詢問細(xì)節(jié)。EHV紅軟基地
 （2）常見動作：擰自來水、暖氣，馬桶，量開間，摸墻，防火通道。EHV紅軟基地
14.看房后客戶滿意EHV紅軟基地
 （1）最好現(xiàn)場成交。EHV紅軟基地
 （2）回公司路上贊揚(yáng)其有眼光。EHV紅軟基地
 （3）介紹公司概況、規(guī)模、服務(wù)的內(nèi)容。EHV紅軟基地
15.討論價(jià)格EHV紅軟基地
 （1）房主就要這個(gè)價(jià)（馬上陪客戶先看房子）EHV紅軟基地
 （2）再三講價(jià)：你先出個(gè)價(jià)，差不多我就幫你爭取。EHV紅軟基地
 （3）講價(jià)離譜，堅(jiān)決拒絕。EHV紅軟基地
      或說：別人出 ××萬，房主都沒賣。EHV紅軟基地
給到合適價(jià)位，不能表現(xiàn)滿意�？擅銥槠潆y地表現(xiàn)與房主溝通，讓客戶覺得經(jīng)紀(jì)人很賣力為他工作。EHV紅軟基地
如客戶想與房主面談EHV紅軟基地
         a.房主忙，全權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人。EHV紅軟基地
         b.舉例講弊端EHV紅軟基地
         c.我們專業(yè)，更了解房主（策略營銷）EHV紅軟基地
16.與房主談價(jià)EHV紅軟基地
 （1）附近房源多，不要給別人 別扛價(jià)（分析市場）EHV紅軟基地
 （2）明年政策不一定，冬季淡季了。EHV紅軟基地
 （3）這樣好的客戶難找了。EHV紅軟基地
 （4）賣房拿錢做投資。EHV紅軟基地
 （5）客戶這我做了很多工作，已達(dá)成一致，就差價(jià)格。EHV紅軟基地
 （6）以客戶給價(jià)為由，與房主談價(jià)。EHV紅軟基地
 （7）同事扮客戶。EHV紅軟基地
 （8）房主激動時(shí)及時(shí)安撫。EHV紅軟基地
 （9）得到房主底價(jià)時(shí)說：再爭取客戶讓他再加點(diǎn)。EHV紅軟基地
17.促成EHV紅軟基地
 （1）客戶看好房子EHV紅軟基地
          看好了就交定金，下午就不帶別人看了，房主就不讓別人看了 。EHV紅軟基地
 （2）如客戶還在猶豫EHV紅軟基地
          趕快做決定吧，房主后悔就來不及了， 好不容易價(jià)格說下來。EHV紅軟基地
 （3）房主很忙，定金交給我們就可以了。辦更名時(shí)房主就來了，省著房主跑來跑去。EHV紅軟基地
 （4）定金不足（有多少交多少，明天過來補(bǔ)齊）EHV紅軟基地
 （5）團(tuán)隊(duì)促銷，引導(dǎo)客戶。EHV紅軟基地
 （6）通過一系列繁忙，使其覺得在為他工作。EHV紅軟基地
 （7）與客戶維系感情，表現(xiàn)專業(yè)，使客戶對經(jīng)紀(jì)人有依賴感，把專業(yè)復(fù)雜化。EHV紅軟基地
 （8）恭喜買賣雙方EHV紅軟基地
 （9）雙方價(jià)格差距小，以訂轉(zhuǎn)定。先交點(diǎn)訂錢，回頭再溝通。成則好不成則把訂錢退     EHV紅軟基地
          給你（假客戶，假定金）EHV紅軟基地
 （10）與雙方都成統(tǒng)一戰(zhàn)線，避免雙方達(dá)成一致。EHV紅軟基地
 （11）對房主客戶貼心跟蹤。EHV紅軟基地
 （12）在買賣雙方任何一方，都要表現(xiàn)真誠親近。EHV紅軟基地
18.經(jīng)紀(jì)人應(yīng)拿的東西EHV紅軟基地
   （1）看房確認(rèn)單EHV紅軟基地
   （2）公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件EHV紅軟基地
   （3）工作證EHV紅軟基地
   （4）委托代理合同EHV紅軟基地
   （5）個(gè)人身份證EHV紅軟基地
   （6）名片EHV紅軟基地
   （7）通訊錄EHV紅軟基地
   （8）定金收條EHV紅軟基地
19.好的房源EHV紅軟基地
   （1）地段好EHV紅軟基地
   （2）環(huán)境好EHV紅軟基地
   （3）交通便利EHV紅軟基地
   （4）樓層好EHV紅軟基地
   （5）正房EHV紅軟基地
   （6）面積60——100平熱銷EHV紅軟基地
   （7）格局采光通風(fēng)好EHV紅軟基地
   （8）景觀好EHV紅軟基地
   （9）物業(yè)好EHV紅軟基地
20.房源推銷：中——優(yōu)——差。EHV紅軟基地
七.怎樣和客戶談價(jià)EHV紅軟基地
1.買方，與客戶談價(jià)時(shí)要少說多聽，講價(jià)時(shí)關(guān)鍵時(shí)說優(yōu)點(diǎn)，記住在講價(jià)僵局時(shí)要微笑，一切在微笑面前變得無力。開始不要講價(jià)，貸款的不用便宜，一次性可便宜（要先問清楚）要舉例說明附近和一樣面積的房子賣多貴，要先問客戶給出多少錢，你接受后也不要表露出來，價(jià)格是拉據(jù)站，最后可以給經(jīng)理（當(dāng)房主）打電話。要學(xué)會拒絕，果斷拒絕，第一次打電話不同意，第二次打電話經(jīng)理問能否馬上交定金，交了就賣。買賣雙方價(jià)格僵持時(shí)可協(xié)調(diào)雙方，告之賣方以前有給過這個(gè)價(jià)沒賣，告之我可以努力爭取，如客戶想與房主面談①房主忙，完全委托我代表。②你不交定金房主不來，注意不要跟客戶爭辯，告之沒有十全十美的房子。EHV紅軟基地
2.賣方。房主讓價(jià)有兩種，一種一次讓到位，一種是千元百元讓。EHV紅軟基地
八．簽合同告之EHV紅軟基地
問房主婚姻關(guān)系，財(cái)產(chǎn)糾紛，夫妻能否到場，產(chǎn)權(quán)證在手，價(jià)格變沒變，更名費(fèi)的問題。EHV紅軟基地
 1.賣方：告之房主帶產(chǎn)權(quán)證，土地證，身份證，戶口本，結(jié)婚證，單身證明，離婚證。EHV紅軟基地
 離婚的要法院判決書/裁定書，協(xié)議離婚的要協(xié)議書。EHV紅軟基地
 未再婚證明（戶口所在地，民政）開，初婚證明。EHV紅軟基地
 共有權(quán)人全部到場，委托必須有效（公證書，單位授權(quán)委托）有優(yōu)先購買權(quán)的出書面放棄聲明，監(jiān)護(hù)人應(yīng)有證明，合同簽訂人具備法律資格，裝修應(yīng)寫明具體情況，附屬設(shè)施應(yīng)有數(shù)量、品牌明確記錄。出租房寫交房時(shí)間，看土地證性質(zhì)，定金不大于總價(jià)的20%，注意身份證是否過期，是否一致，可用臨時(shí)身份證，戶口與結(jié)婚證是否一致，死亡證明，死亡的要繼承公證，放棄繼承公證，法院判決書上應(yīng)有：房屋坐落，產(chǎn)權(quán)證號，丘地號，房間號，注明歸誰，注意五年內(nèi)證離婚的要交20%離婚稅，如果離婚的手續(xù)不全的，夫妻二人全部到場，房改房必須調(diào)檔，其余的向房主要契稅發(fā)票（上次交易）出租房寫明交房日期，查清采暖等欠費(fèi)。EHV紅軟基地
2.買方：簽合同前交齊中介費(fèi)，告之帶身份證，別過期，可用臨時(shí)身份證，貸款的要夫妻戶口本，身份證看是否一致，核實(shí)買方錢款是否到位，交定金時(shí)把定金和中介費(fèi)一起交齊，不給客戶反悔的余地（不要對房主說收定金，就說有有意向的客戶）EHV紅軟基地
中介收定金：房主反悔，如數(shù)返回。買方反悔，不予退還。EHV紅軟基地
房主收定金：房主反悔雙培返還，訂金可返，意向金可還，定金不可返。EHV紅軟基地
注：90年以前死亡的，注意死亡日期，去單位檔案館復(fù)印檔案蓋章，人死了沒有注銷戶口的，開死亡證明。EHV紅軟基地
*產(chǎn)權(quán)證丟失的在省級報(bào)紙發(fā)聲明，1個(gè)月后拿報(bào)紙去檔案館補(bǔ)發(fā)。EHV紅軟基地
九．怎樣防止跑單（要心細(xì)）EHV紅軟基地
1.教育房主把窗戶上的電話號撕下去，不撕不給賣，告之貼號時(shí)間太長沒賣出去，會讓買房子的人誤會房子不好。EHV紅軟基地
 2.打房地產(chǎn)報(bào)，勸房主不要再打，我?guī)湍愦�，最好要鑰匙。溝通幾次后，信任你了房主就會給你的，或多領(lǐng)幾次客戶看房，房主沒時(shí)間老跑也會給你的。打報(bào)紙要和房主錯開，不要和房主打的一樣，要變換一下位置。EHV紅軟基地
 3.教育看房客戶不要違約，如果違約公司會追究你違約責(zé)任和違約罰金，必須簽看房認(rèn)可書，身份證號要自己簽，簽名字要客戶簽。EHV紅軟基地
4.看住房主手里或客戶手里有沒有電話號小條，看住人少的一方能看住。避免雙方遞小條，有時(shí)客戶二次返回找房主，或往門上貼電話號，買賣雙方要送走一方，看住另一方，可在賣主家多呆一會，教育賣主不要私自和買主談價(jià)，經(jīng)紀(jì)人談價(jià)能幫房主多賣點(diǎn)。如果買主再來看房告之讓經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)著來看房，我已全部委托我經(jīng)紀(jì)人代理，價(jià)格跟我經(jīng)紀(jì)人說。EHV紅軟基地
5.避免看房客戶到物業(yè)，供暖等問房主電話號。告之接觸到房主以后是不能與房主發(fā)生私自交易的，把我們?nèi)酉�，這是您要給我們最基本的承諾，完后要委婉的說您也不是那樣人。EHV紅軟基地
6.租房戶可能告訴房主電話，和租房戶搞好關(guān)系。EHV紅軟基地
7.看房時(shí)一定要早到一會，避免雙方碰面，第二遍看房，一定要早去，約地點(diǎn)要把雙方分開，時(shí)間要錯開。EHV紅軟基地
8.如果客戶多次看房明顯相中又突然說不買了，一定要跟蹤買賣雙方，公司有法律顧問負(fù)責(zé)將代理費(fèi)追回。EHV紅軟基地
十.售后服務(wù)EHV紅軟基地
1.查：水、電、煤氣、暖氣、有線、物業(yè)、電話。EHV紅軟基地
查水：撥114打各區(qū)水務(wù)集團(tuán)電話找查表員或物業(yè)代收代查，88974423客服，各區(qū)上午9點(diǎn)之前打找查表員。EHV紅軟基地
查電：撥95598告之客戶編號或存折號，電費(fèi)0.525元。EHV紅軟基地
③查暖氣：問房主在哪交供暖費(fèi)，要上一年交費(fèi)發(fā)票必須查歷年欠費(fèi)，停供的要?dú)v年停供20%交費(fèi)發(fā)票，停供10月1日前寫申請，整棟樓不交，停供恢復(fù)供熱交全年。暖氣費(fèi)用分三種：住宅（29元） 辦公/車庫（33元） 商業(yè)（36元）供暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——地上車庫33元每平，地下車庫16.5元每平，供暖期167天。EHV紅軟基地
④查煤氣：有煤氣卡的查卡余額，無煤氣卡的記住煤氣表數(shù)去各區(qū)煤氣管理所查，撥打114問號或打96660客服查各區(qū)煤氣所/服務(wù)部上午10點(diǎn)之前打電話問查找收員。EHV紅軟基地
⑤查有線：（1）人民廣場有線電視臺查 （2）青年路北京華聯(lián)查，96633  88938313有線。EHV紅軟基地
⑥查物業(yè)：去小區(qū)物業(yè)或長房物業(yè)分公司，可問鄰居。EHV紅軟基地
⑦有線、電話均實(shí)名制，可遷移，欠費(fèi)，可重新安裝，3年以上可重新繼續(xù)使用但須補(bǔ)齊一年費(fèi)用不用重裝。3年以內(nèi)去街道開證明去營業(yè)廳重新安裝。有線更名必須雙方到場。EHV紅軟基地
十一.產(chǎn)權(quán)更名過戶——詳見簽合同告之EHV紅軟基地
商品房新房：手續(xù)費(fèi)3元/平，工本費(fèi)80元，3/萬印花稅，2.5%物業(yè)維修基金，契稅90米以上1.5% ，90米以下1%，非普通住宅3%，非住宅5%EHV紅軟基地
看是否備案（合同和發(fā)票）95年前是手寫發(fā)票，95年以后是機(jī)打發(fā)票，沒備案可在開發(fā)商更名，改底單。沒備案一次更名，備案就二次更名。備案房百分百下證，等統(tǒng)一下證，壓尾款10%—20%。有風(fēng)險(xiǎn)，怕原房主死亡，離婚需要繼承。EHV紅軟基地
*房票子買產(chǎn)權(quán)：EHV紅軟基地
 ①860元×面積－夫妻工齡×7.65每平×面積－折扣EHV紅軟基地
 ②800×面積EHV紅軟基地
 *房票子更名：EHV紅軟基地
 ①評估價(jià)的9.5%EHV紅軟基地
 ②120元／每平EHV紅軟基地
 *鐵路產(chǎn)權(quán)更名：EHV紅軟基地
 評估價(jià)的10% 地點(diǎn)南廣場 益善堂藥房樓上。EHV紅軟基地
 *買房落戶口子女不超過22歲能落，總房價(jià)超12萬，70米以上。EHV紅軟基地
*外國人買房：1.護(hù)照  2.外批單（拿護(hù)照原件到涉外安全管理辦公室） 3.實(shí)名公證（起中文名）港澳要通行證。臺灣要臺胞證。EHV紅軟基地
*部分產(chǎn)權(quán)如何更名：到長房只花房票子的錢，只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，外地人買必須開暫住證，如買產(chǎn)權(quán)時(shí)則少花部分產(chǎn)權(quán)的面積，只花使用權(quán)的面積。EHV紅軟基地
*地段：以人民廣場為中心EHV紅軟基地
1類：北至北安路     南至工農(nóng)廣場EHV紅軟基地
      西至建設(shè)街    東至平陽街EHV紅軟基地
2類：北至嫩江路     南至繁榮路EHV紅軟基地
      西至安達(dá)街    東至亞泰大街EHV紅軟基地
3類：北至長春站     南至高速公路EHV紅軟基地
      西至普陽街    東至臨河街EHV紅軟基地
4類：北至臺北大街   南至黑嘴子EHV紅軟基地
      西至春城大街  東至東盛大街EHV紅軟基地
5類：北至一匡街     南至102國道EHV紅軟基地
      西至西環(huán)城   東至東環(huán)城EHV紅軟基地
*評估：    鋼混         混合        磚混EHV紅軟基地
 1類  2080/平       1830 /平       1570 /平    EHV紅軟基地
 2類  1900/平       1660 /平       1420/平EHV紅軟基地
 3類  1620/平       1370 /平       1170/平EHV紅軟基地
 4類  1260/平       1150/平        860/平EHV紅軟基地
 5類  1160/平       1040/平        750/平EHV紅軟基地
未超五年 超五年 EHV紅軟基地
70平以下 營業(yè)稅：差額5.5％EHV紅軟基地
印花稅：0.5‰EHV紅軟基地
契稅：1%     登記費(fèi)：72元EHV紅軟基地
個(gè)人所得稅：1% 登記費(fèi)：72元EHV紅軟基地
契稅：1%EHV紅軟基地
印花稅：0.5‰EHV紅軟基地
70平……90平 印花費(fèi)：0.5‰   手續(xù)費(fèi)：6元/平EHV紅軟基地
營業(yè)稅：差額5.5%EHV紅軟基地
個(gè)人所得稅：1%  契稅：1%EHV紅軟基地
登記費(fèi)：80元 手續(xù)費(fèi)：6元/平EHV紅軟基地
登記費(fèi)：80元EHV紅軟基地
印花稅：0.5‰EHV紅軟基地
契稅：1%EHV紅軟基地
90平……144平 手續(xù)費(fèi)：6元/平 EHV紅軟基地
契稅：1.5%      印花稅：0.5‰EHV紅軟基地
營業(yè)稅：差額5.5%EHV紅軟基地
個(gè)人所得稅：1%EHV紅軟基地
登記費(fèi)：80元 登記費(fèi)：80元 EHV紅軟基地
契稅：1.5%EHV紅軟基地
手續(xù)費(fèi)6元/平EHV紅軟基地
印花稅：0.5‰EHV紅軟基地
144平以上 手續(xù)費(fèi)：6元/平 個(gè)人所得稅：1%EHV紅軟基地
契稅：3%      登記費(fèi)：80元EHV紅軟基地
營業(yè)稅全額：5.5% 契稅：3%EHV紅軟基地
營業(yè)稅：差額5.5%EHV紅軟基地
登記費(fèi)：80元EHV紅軟基地
手續(xù)費(fèi)：6元/平 EHV紅軟基地
非住宅 手續(xù)費(fèi)：1%                    土地增值稅50萬元以下0.4%EHV紅軟基地
契稅：5%                      50—100萬元 0.5%EHV紅軟基地
購買營業(yè)稅：差額5.5%           100萬元以上 1%EHV紅軟基地
自建營業(yè)稅：全額5.5%        個(gè)人買賣房屋所得稅差額20%EHV紅軟基地
登記費(fèi)550元                   EHV紅軟基地
十二.商品房簽合同注意事項(xiàng)EHV紅軟基地
二手房更名稅費(fèi)表  EHV紅軟基地
*商用門市評估：EHV紅軟基地
        1類     2類     3類      4類     5類     6類EHV紅軟基地
鋼混    7970    6030     3470     2620     2100    1730EHV紅軟基地
 5930    4090EHV紅軟基地
混合    6850    5120     2840     2090     1620    1300EHV紅軟基地
        5030    3750EHV紅軟基地
*新房入住 交費(fèi)：①防盜門安裝費(fèi) ②煤氣初裝費(fèi) ③裝修抵押金④建筑垃圾處理費(fèi) ⑤預(yù)存水電費(fèi) ⑥當(dāng)年物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)。EHV紅軟基地
*商品房非住宅辦產(chǎn)權(quán)證（寫字間、門市、車庫、別墅等）①2.5%物業(yè)維修基金 ②5%契稅 ③3/萬印花費(fèi) ④1%交易手續(xù)費(fèi)⑤100平以內(nèi)為65元。100平以外每超1平加收0.3元。EHV紅軟基地
*怎樣買抵賬房（一次性）EHV紅軟基地
①最好三方到場（開發(fā)商，，買、賣方）注：a審開發(fā)商五證全不全。b購房者在交付房款時(shí)應(yīng)要求施工單位或材料供應(yīng)商以單位名義開收據(jù)，并蓋公章，以及經(jīng)辦人簽字，同時(shí)協(xié)商更名費(fèi)用。EHV紅軟基地
②簽購房合同時(shí)，買方應(yīng)注意看與誰簽，是開發(fā)商、施工單位。與單位（備案）協(xié)商費(fèi)用。EHV紅軟基地
*如何辨別商品房是否抵押EHV紅軟基地
1.國有土地使用證原件是否已抵押EHV紅軟基地
2.銷售或預(yù)售許可證是否已抵押。EHV紅軟基地
*簽訂購房合同時(shí)應(yīng)注意EHV紅軟基地
1.口頭承諾寫進(jìn)合同EHV紅軟基地
2.退房賠款金要多寫點(diǎn)EHV紅軟基地
3.合同要警惕“協(xié)商解決”四個(gè)字EHV紅軟基地
4.裝修的房子杜絕“高檔”二字，應(yīng)寫明材料。EHV紅軟基地
5.合同附近看好，法律條款等同于合同，相當(dāng)于簽約。合同補(bǔ)充協(xié)議尤為重要。EHV紅軟基地
6.解除合同的條件要寫明，比如貸款下不來。EHV紅軟基地
*辦產(chǎn)權(quán)證所有費(fèi)稅在辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)再交，除非業(yè)主自愿，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)迫，由此產(chǎn)生延期交房由開發(fā)商負(fù)責(zé)。辦證交費(fèi)等由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理。EHV紅軟基地
*裝修保證金、抵押金、物業(yè)無權(quán)收取可不交。垃圾清運(yùn)費(fèi)1.5元每平，自己清除可不交。EHV紅軟基地
*物業(yè)費(fèi)不得預(yù)收，應(yīng)按月繳納。EHV紅軟基地
*公共照明，電梯，物業(yè)費(fèi)，合同應(yīng)注明。EHV紅軟基地
物業(yè)管理處 82772579EHV紅軟基地
*電費(fèi)按月交，如代收不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)EHV紅軟基地
*煤氣初裝費(fèi)，新3300元/戶，回遷戶860元/戶，開發(fā)商交。EHV紅軟基地
*供暖只能預(yù)收一個(gè)供暖期。EHV紅軟基地
*停車費(fèi)需協(xié)商，不是物業(yè)說了算，業(yè)主大會決定怎樣使用。產(chǎn)權(quán)車位、車庫不收費(fèi)。EHV紅軟基地
*商品房買賣合同附件，明確規(guī)定防盜門和樓控門收不收費(fèi)。EHV紅軟基地
租賃業(yè)務(wù)注意事項(xiàng)EHV紅軟基地
一、租房的過程主要包括以下幾點(diǎn)EHV紅軟基地
1 .雙方簽訂租賃合同EHV紅軟基地
2 .房主查看房客身份證(可向公安局確認(rèn)身份證)，并索取復(fù)印件做為EHV紅軟基地
   合同附件。EHV紅軟基地
3 .房客查看房主產(chǎn)權(quán)證明(可向當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易所進(jìn)行確認(rèn)) ，房主身份證EHV紅軟基地
   (可向公安局確認(rèn)身份證) 及兩證的統(tǒng)一(即產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人與身份證EHV紅軟基地
   相同) ，并索取復(fù)印件做為合同附件。EHV紅軟基地
4. 合同簽字(房主方)與產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人相同，如不相同需有產(chǎn)權(quán)人的EHV紅軟基地
    代理委托書。EHV紅軟基地
5 .辦理合租合同時(shí)，需有房主方的同意出租證明。EHV紅軟基地
6 .如果房主要求支付定金，也需要請查看以上證件，一般定金不要超過月租EHV紅軟基地
   金的20%。EHV紅軟基地
二、特別提示：租房的注意點(diǎn) EHV紅軟基地
1. 不能提供產(chǎn)權(quán)(原件)的房主勿信EHV紅軟基地
2 .產(chǎn)權(quán)證與身份證不對號的勿信EHV紅軟基地
3 .向住所公安局確認(rèn)身份證號碼EHV紅軟基地
4 .向居委會(或鄰居)了解房東情況，查看描述是否與房主EHV紅軟基地
   相同。EHV紅軟基地
5 .如果房主要求一年一付房租或者要求付大筆的訂金，這EHV紅軟基地
   樣情況就要特別小心。EHV紅軟基地
三、細(xì)節(jié)問題 EHV紅軟基地
1 .首先應(yīng)該對房屋進(jìn)行實(shí)地勘察，包括戶型、采光、是否安靜、周邊交通狀況、周邊配套設(shè)施情況，最重要一點(diǎn)是看水電、馬桶等日常設(shè)施是否良好，必須把所有的家電都試用一遍以檢查插頭是否漏電，煤氣是否泄漏等。這些因素和人們的生活息息相關(guān)，如果一項(xiàng)出現(xiàn)差錯，將影響居住者的工作生活心情。EHV紅軟基地
2 .其次，在簽租賃合同時(shí)，一定要把權(quán)利義務(wù)分清，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。主要的項(xiàng)目有：房租、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)等如何繳納，每個(gè)月什么時(shí)候繳納房租，房屋設(shè)施如果非人為損壞該由誰負(fù)責(zé)維修，如果房東提前終止合同該如何賠償?shù)�。再有就是簽訂合同的時(shí)候要標(biāo)明房屋內(nèi)設(shè)備的數(shù)量、成新度等情況，越具體越好。EHV紅軟基地
3 .最后需要提醒的是，租房以合租居多，如果合租對象是自己熟悉的同學(xué)或同事，事情還容易處理，如果是和原先不認(rèn)識的人一起合租房屋，一定要互相留下身份證、工作證等復(fù)印件及聯(lián)系電話，協(xié)商好物業(yè)管理、水、電、煤氣、電話費(fèi)用的分擔(dān)問題，最好以書面形式明示，以減少不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。EHV紅軟基地
目前由于房地產(chǎn)市場仍不夠完善，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司更是良莠不齊，許多中介公司憑業(yè)務(wù)員一張巧嘴欺騙顧客，給顧客虛假信息、虛假承諾，把傭金、看房費(fèi)或其他費(fèi)用騙到手后便開始敷衍業(yè)主甚至一走了之。置晟地產(chǎn)研究人士指出，消費(fèi)者應(yīng)從以下幾方面提高警惕：EHV紅軟基地
有些不法中介及其人員利用虛假廣告，宣傳一些地段好但租價(jià)卻較低的房屋以吸引租房者。等到租房者表示要租住相關(guān)房屋時(shí)，便以各種借口說該房屋已經(jīng)租出去了，向租房者推薦其他房源，套取看房費(fèi)等。EHV紅軟基地
有些非法中介機(jī)構(gòu)打著“免傭金”的幌子吸引顧客，等顧客看到滿意的房子后又以免收傭金為理由提高租金，賺取租金差額。EHV紅軟基地
      還有些中介公司抓住顧客急于租房的心理，謊稱自己手上有顧客想要的房子，等顧客想看房時(shí)，向顧客收取看房費(fèi)。這些都屬于不合理收費(fèi)，大家要提高警惕，一定要看好自己兜里的錢。EHV紅軟基地
在租賃過程中，租房者在簽合同之前一定要將經(jīng)紀(jì)公司收取的費(fèi)用及需要向相關(guān)部門交納的費(fèi)用了解清楚，最好在合同后附《費(fèi)用清單》詳細(xì)計(jì)算相關(guān)收費(fèi)，避免不正當(dāng)差價(jià)。EHV紅軟基地
許多租房者認(rèn)為自己拿到所租房屋的鑰匙后就可以高枕無憂了，與中介公司也就沒什么關(guān)系了，這種想法是不正確的，租戶租賃房子后不僅有使用房子的權(quán)利，還有維護(hù)房內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施的義務(wù)，因此租戶要在簽訂合同之前在中介公司的協(xié)助下與房主確認(rèn)房子內(nèi)的設(shè)備設(shè)施當(dāng)前的狀態(tài)，并將其附在合同附件中，以免以后發(fā)生糾紛。EHV紅軟基地
一些人冒充房東行騙，將租來快到期的房屋轉(zhuǎn)租，從中牟利。真正的房東卻要來收房，租房者只能“啞巴吃黃連，有苦說不出”。產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒租賃的法律基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)證是建立租賃關(guān)系的第一條件。要使租賃關(guān)系合理合法，出租人還要持房產(chǎn)所有證件及其它有關(guān)房地產(chǎn)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃證件，只有獲得了租賃證，出租行為才合法，出租手續(xù)才完備。租房者要認(rèn)真審核房主的這些證件，切莫輕信房主。EHV紅軟基地
以下十種房屋不能租EHV紅軟基地
1) .未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。EHV紅軟基地
2) .沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋不能租。EHV紅軟基地
3) .沒有房屋證件的房屋也不能租。EHV紅軟基地
4) .未經(jīng)原租人的書面同意，承租不得擅自將所有房屋在轉(zhuǎn)租出去。EHV紅軟基地
5) .屬于違章建筑不能租。EHV紅軟基地
6) .產(chǎn)權(quán)屬于共有的房屋，在共有的人未一致同意出租的情況下不能出租，即使是大多數(shù)共有的人同意也不能出租，因?yàn)�，這就會對不同意出租的共有的人造成侵權(quán)。EHV紅軟基地
7).已抵押的房屋，在未得到抵押權(quán)人的同意之前，不得出租。已經(jīng)設(shè)  抵押之屋的所有權(quán)的行使實(shí)際在法規(guī)上已經(jīng)受到限制。抵押人在出租已經(jīng)設(shè)置抵押的房屋之前必須征得抵押權(quán)人的同意也是一個(gè)法律程序。否則出租行為無效。EHV紅軟基地
8).房屋權(quán)屬有爭議的房子不能租。EHV紅軟基地
9).不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋不能租。EHV紅軟基地
10).被法院、公安機(jī)關(guān)等依法查封的， 有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的房屋不能租。EHV紅軟基地
正規(guī)租房流程EHV紅軟基地
 1 .雙方簽訂租賃合同。EHV紅軟基地
2 .房主查看房客身份證，(可向公安局確認(rèn)身份證)，并索取復(fù)印件做為合同附件。EHV紅軟基地
::成功經(jīng)紀(jì)人的日常工作::EHV紅軟基地
1、每天準(zhǔn)時(shí)到公司，（最好能提前20分鐘到公司，做到風(fēng)雨無阻！）EHV紅軟基地
2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養(yǎng)成每天背誦樓盤和發(fā)現(xiàn)自己所需要之新出售的樓盤。EHV紅軟基地
3、打開電腦，隨時(shí)查閱市場行情，及時(shí)了解公司業(yè)務(wù)動態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。EHV紅軟基地
4、查看本區(qū)域廣告(包括本公司和外公司)發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤或新出售的樓盤主動找回盤源，增加成交量進(jìn)而增加業(yè)績(及分類廣告).EHV紅軟基地
5、本區(qū)域若有新收的匙盤，堅(jiān)持拿匙看房，日積月累，區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會了若指掌.EHV紅軟基地
6、每天必須認(rèn)真按質(zhì)清洗十五個(gè)盤源.清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流，了解真實(shí)情況.EHV紅軟基地
7、跑盤過程中，了解業(yè)主有換樓的需要。在業(yè)主未出售前，先行約業(yè)主看房（每周至少一個(gè)）。EHV紅軟基地
8、下決定每天找尋一個(gè)新客戶（暫時(shí)未需要，但半年內(nèi)會買的客戶）EHV紅軟基地
9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費(fèi)及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)的計(jì)算方法。EHV紅軟基地
10、每天必須盡量保證帶兩個(gè)客戶看房。EHV紅軟基地
11、每天必須即時(shí)跟進(jìn)自己客戶及每天洗十個(gè)公客。EHV紅軟基地
12、主動到公交站或盤源不足的指定目標(biāo)派發(fā)宣傳單張，爭取客源及盤源。EHV紅軟基地
13、自行輯錄五個(gè)新出售樓盤，不停尋找客戶作配對，機(jī)會自然大增EHV紅軟基地
14、跟進(jìn)以往經(jīng)自己成交的賣盤，做好自己的"客戶回訪"工作。EHV紅軟基地
15、有時(shí)間到附近交易活躍的社區(qū)兜客，及地產(chǎn)公司門口拉客。EHV紅軟基地
16、自己跑盤時(shí)認(rèn)為和自己溝通比較好的業(yè)主多聯(lián)系，加深感情爭取控盤（簽獨(dú)家委托）EHV紅軟基地
17、晚上是聯(lián)絡(luò)客戶與業(yè)主最佳時(shí)間，堅(jiān)持在 EHV紅軟基地
           19-21點(diǎn)間跟客戶、業(yè)主溝通。EHV紅軟基地
18、業(yè)務(wù)員應(yīng)多了解長春市及國內(nèi)房地產(chǎn)之要聞，令本身在這方面的知識增加，從而在與業(yè)主及客戶交談的時(shí)更有內(nèi)容，塑造"專家"形像。EHV紅軟基地
19、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結(jié)之所在記下，不要重犯。EHV紅軟基地
20、工作總結(jié)（看房總結(jié)經(jīng)驗(yàn)），準(zhǔn)備第二天工作計(jì)劃（客與業(yè)主需聯(lián)系）EHV紅軟基地
21、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。各位家人：請隨時(shí)隨地將自己的工作與以上"日常工作"進(jìn)行比較，檢查自己做到了什么，沒做到什么！建議將此"日常工作"摘錄于自己工作薄上，時(shí)常鞭策自己，指引自我！長此以往，成功之時(shí)指口可待！EHV紅軟基地
失敗業(yè)務(wù)員的日常工作EHV紅軟基地
1、常遲到，開小差。EHV紅軟基地
2、望天打卦，無所事事。EHV紅軟基地
3、一周看房次數(shù)不過三次。EHV紅軟基地
4、跑盤工序得過且過，毫無內(nèi)容。EHV紅軟基地
5、主動性，積極性低，不會自發(fā)性找尋業(yè)績不好的原因。EHV紅軟基地
6、看房就是看房，不會深入了解客戶的需要而作相應(yīng)行動EHV紅軟基地
7、陽奉陰違、只做表面功夫。EHV紅軟基地
8、上班等下班，做業(yè)務(wù)的心態(tài)不夠強(qiáng)。EHV紅軟基地
9、與同事談天說地，但內(nèi)容經(jīng)常不是圍繞業(yè)務(wù)的。EHV紅軟基地
10、貼客程度不夠，客戶經(jīng)常跟前家地產(chǎn)成交。EHV紅軟基地
11、經(jīng)常抱怨無客，無盤，所以自己業(yè)績差。EHV紅軟基地
12、工作態(tài)度散漫，更影響其他同事工作。EHV紅軟基地
13、不遵從上級指令，自己有一套想法，經(jīng)常與上級對抗。EHV紅軟基地
14、不會自我檢討做業(yè)務(wù)的能力。EHV紅軟基地
15、從不提升自己的業(yè)務(wù)技巧，去適應(yīng)現(xiàn)今行業(yè)的競爭。EHV紅軟基地
16、對所屬片區(qū)樓盤資料的熟悉情況不充分，而又不去改善EHV紅軟基地
17、對所屬片區(qū)樓盤的售價(jià)不清楚。EHV紅軟基地
18、在公司談的私人電話比客戶電話多。EHV紅軟基地
19、利用公司電腦玩游戲，經(jīng)常用手機(jī)玩短信息（在上班時(shí)間內(nèi)）EHV紅軟基地
20、對買賣手續(xù)流程不充分了解。EHV紅軟基地
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