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項(xiàng)目寫字樓營銷推廣方案 關(guān)于營銷的思考 政策影響 從國家近期出臺(tái)的政策看，其目的在于抵制住宅地產(chǎn)投資過熱，而商業(yè)物業(yè)在保值方向明顯優(yōu)于住宅地產(chǎn)，受政策影響較小。隨著投資者逐漸成熟，做長線投資的客戶將更傾向于商業(yè)物業(yè)投資。 呼市的寫字樓主要分布于中山路、新城大街、以中山路、新華大街的寫字樓最具代表性，從配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理都可以說是目前呼市頂級(jí)的寫字樓。且緊鄰呼市的主干道，商務(wù)商業(yè)核心區(qū)，具有明確的易識(shí)別性，但是由于聚集于大型的商業(yè)區(qū)，存在交通高峰期堵車問題。最為典型的就是中山路的幾大寫字樓。如：國貿(mào)大廈、首府廣場(chǎng)、海亮廣場(chǎng)。 呼市城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)寫字樓需求的影響 隨著近年城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在呼市經(jīng)濟(jì)中的比例越來越大，做為以內(nèi)蒙古自治區(qū)的政治、文化中心，缺乏第一、第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)呼和浩特經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，也是呼和浩特政府要大力發(fā)展扶持的。 呼和浩特第三產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段，對(duì)許多經(jīng)過積累進(jìn)行轉(zhuǎn)型的公司來說，雖然逐漸注重企業(yè)形象，但也傾向于實(shí)用，這是也公寓類產(chǎn)品熱銷的一個(gè)因素，目前對(duì)高檔辦公物業(yè)需求有限。 呼和浩特市寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)分析 1、國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓 政府機(jī)關(guān)單位精簡機(jī)構(gòu)，合并部門；使這些政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位原使用的辦公物業(yè)產(chǎn)生富余。而這些富余的辦公物業(yè)建設(shè)時(shí)間較早，格局、配套設(shè)施相對(duì)落后，因此租金水平不高，剛好滿足處于起步階段的第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)。 這些由政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓成為了呼市辦公物業(yè)供應(yīng)的一個(gè)重要來源。 2、臨街居住建筑改造成的辦公物業(yè) 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市局部道路交通條件的改善及周邊配套設(shè)施的建設(shè)，使呼市部分地區(qū)臨街的原本用于居住的住宅樓具備了辦公的條件，許多小公司如婚介、禮儀、廣告傾向于租賃此類物業(yè)。這些住宅與政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位騰退出的辦公樓具有相同的特征和優(yōu)勢(shì)，因而成為呼市現(xiàn)階段辦公物業(yè)供給的一個(gè)必要補(bǔ)充。 通過寫字樓供應(yīng)時(shí)間可以出出2003-2005年是寫字樓開發(fā)建設(shè)的高峰期，涌現(xiàn)出一批較具代表性的寫字樓項(xiàng)目，如學(xué)府康都、首府廣場(chǎng)、東達(dá)廣場(chǎng)等。 但在市場(chǎng)消化能力有限的情況下，2006年以后的綜合體項(xiàng)目為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，普遍定位為商務(wù)類公寓進(jìn)行銷售。這是2006年后呼和浩特市場(chǎng)中純寫字樓項(xiàng)目明顯減少的主要原因。 在售寫字樓簡表 寫字樓租金、物業(yè)費(fèi) 典型項(xiàng)目裝修 市場(chǎng)小結(jié) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建筑面積： 層數(shù)： 面積區(qū)間： 層高： 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備（空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)） 物業(yè)（物管公司、服務(wù)內(nèi)容） 大堂裝修（地面、墻面、吊頂） 公共部分：走廊墻面、地面、吊頂 交房標(biāo)準(zhǔn)：窗、門、地面、頂、墻面 停車位：數(shù)量、費(fèi)用 物業(yè)費(fèi)用 取暖方式 電梯：品牌 、數(shù)量、速度（米/秒）、承重 區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃分析 交通、配套分析 呼和浩特甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)是空白； 區(qū)域整體商務(wù)氛圍不濃厚，但在二級(jí)政府東遷的帶動(dòng)下，將成為新的商務(wù)中心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿�巨大�?交通便捷，配套完善， 項(xiàng)目SWOT分析 第一類：金融機(jī)構(gòu) 華夏、浦發(fā)、中信、光大、包商等 第二類：集團(tuán)客戶 企業(yè)類型：保險(xiǎn)公司、小額貸款公司，商貿(mào)、建筑類企業(yè)集團(tuán) 需求特點(diǎn)： 整層租賃或購買，極為重視企業(yè)的形象， 要求使用方便；需與自身行業(yè)、層次匹配； 第三類 中小企業(yè)自用 第四類 投資客戶 受政策影響，住宅市場(chǎng)投資渠道受限，但商業(yè)物業(yè)，包括寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)將使部分房地產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)向投資辦公物業(yè)。 目標(biāo)客戶定位Hg7紅軟基地

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