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如何寫好土地估價報告nIV紅軟基地
遼寧.沈陽nIV紅軟基地
一、估價報告的標準是什么？nIV紅軟基地
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估價人員資格。nIV紅軟基地
估價對象界定。 nIV紅軟基地
估價所依據(jù)資料的質(zhì)量。 nIV紅軟基地
估價假設(shè)前提和限制條件。nIV紅軟基地
市場分析。 nIV紅軟基地
估價技術(shù)路線、方法選擇及運用。nIV紅軟基地
地價確定的理由。nIV紅軟基地
估價結(jié)果。nIV紅軟基地
估價報告的邏輯性。nIV紅軟基地
估價報告的完整性。nIV紅軟基地
一、估價報告的標準是什么？nIV紅軟基地
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一等報告nIV紅軟基地
不僅要格式規(guī)范，內(nèi)容全面，估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確，估價方法選擇及應(yīng)用合理，各項參數(shù)選取依據(jù)充分、合理，還要針對特定估價對象進行深入細致地分析，資料充實、時效性強，對特殊問題的處理恰當、合理，且有獨到之處。nIV紅軟基地
整個報告分析論證嚴謹、邏輯性強，沒有明顯瑕疵，估價結(jié)果可信度高。 nIV紅軟基地
一、估價報告的標準是什么？nIV紅軟基地
二等報告nIV紅軟基地
要求格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確；估價依據(jù)充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理，能體現(xiàn)政策變化對土地價格的影響；估價方法選擇及應(yīng)用合理，各項參數(shù)選取依據(jù)較充分、合理；nIV紅軟基地
整個報告分析較嚴謹、邏輯性較強，估價結(jié)果有較高的可信度，估價過程不存在明顯錯誤。nIV紅軟基地
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三等報告nIV紅軟基地
報告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定較清楚、準確；估價依據(jù)較充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理；估價方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項參數(shù)選取有依據(jù)、理由；nIV紅軟基地
報告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在方法選擇和應(yīng)用錯誤。nIV紅軟基地
一、估價報告的標準是什么？nIV紅軟基地
四等報告nIV紅軟基地
報告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定基本清楚；估價依據(jù)較充分、合理，市場及影響因素分析較全面；估價方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項參數(shù)選取、地價確定等有依據(jù)，不存在明顯質(zhì)量缺陷。 nIV紅軟基地
一、估價報告的標準是什么？nIV紅軟基地
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不合格報告nIV紅軟基地
（1）報告格式不規(guī)范，內(nèi)容不全，有明顯缺漏項。如估價對象、地價定義界定不清，缺少土地權(quán)屬狀況說明等。nIV紅軟基地
（2）估價結(jié)果內(nèi)涵與地價定義不一致，或前后矛盾。如設(shè)定土地權(quán)利狀況、土地開發(fā)程度、容積率等前后不一致。nIV紅軟基地
（3）估價方法選擇或應(yīng)用明顯不合理。如商業(yè)用地采用成本逼近法評估，現(xiàn)有房地產(chǎn)項目按待開發(fā)土地評估（剩余法）等。nIV紅軟基地
（4）修正系數(shù)取值與說明不符，或有計算錯誤。造成估價結(jié)果存在誤差，使可信度降低。nIV紅軟基地
（5）估價過程過于簡略，缺少取值依據(jù)和必要的說明。nIV紅軟基地
（6）影響因素分析前后矛盾，缺乏邏輯性等。地價影響因素中的區(qū)域因素與個別因素分析，與市場比較法或基準地價系數(shù)修正法中的分析不一致，影響了估價結(jié)果的可信度。nIV紅軟基地
（7）其他問題。nIV紅軟基地
二、估價(技術(shù))報告中存在問題nIV紅軟基地
三、估價（技術(shù)）報告寫作要點nIV紅軟基地
封面標題nIV紅軟基地
      項目名稱、受托估價單位、估價報告編號、技術(shù)報告編號、提交報告日期是否齊全；nIV紅軟基地
 nIV紅軟基地
關(guān)鍵詞nIV紅軟基地
      估價對象所在市、縣全名（與項目名稱中市、縣全名是否一致）、估價目的、估價機構(gòu)全稱、提交報告年度是否完整。nIV紅軟基地
第一部分   總述nIV紅軟基地
委托估價方nIV紅軟基地
         說明該估價項目的委托單位或個人，可描述機構(gòu)地址、法人代表、聯(lián)系人和聯(lián)系電話等。nIV紅軟基地
受托估價方nIV紅軟基地
         說明受托估價機構(gòu)、機構(gòu)地址、機構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書獲得時間、資質(zhì)有效期、資質(zhì)證書編號、法人代表、聯(lián)系電話等。nIV紅軟基地
估價目的nIV紅軟基地
         明確估價目的，才能有的放矢，正確、客觀、合理地進行估價。nIV紅軟基地
描述簡單 nIV紅軟基地
與項目名稱所闡述目的有出入nIV紅軟基地
如何正確描述？nIV紅軟基地
        《規(guī)程》要求該項要說明委托方為了何種需要委托估價，有何依據(jù)(注明文號、批準單位、批準時間等)、估價結(jié)果的應(yīng)用方向等。nIV紅軟基地
例：×××公司因企業(yè)經(jīng)營需要融資，意向銀行申請貸款，經(jīng)該公司與×××銀行協(xié)商并向×××國土資源局提出申請，擬抵押×××公司使用的位于×××的一宗國有出讓工業(yè)土地使用權(quán)以獲貸款，特委托×××評估有限公司評估擬抵押所涉及的土地資產(chǎn)價格，為抵貸雙方確定客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價格并辦理相關(guān)抵押登記手續(xù)提供價值參考依據(jù)。nIV紅軟基地
估價依據(jù)nIV紅軟基地
         說明估價行為的依據(jù)，包括，法律政策依據(jù)、技術(shù)依據(jù)、現(xiàn)場調(diào)查資料等。nIV紅軟基地
一般性法律政策太多，估價對象方面的太少nIV紅軟基地
少項、不全nIV紅軟基地
涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期nIV紅軟基地
法律及政策調(diào)整后沒有更新nIV紅軟基地
缺乏針對性nIV紅軟基地
地價定義nIV紅軟基地
      地價定義是估價報告的核心。nIV紅軟基地
地價定義應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵是指在估價基準日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其它內(nèi)容）價格。nIV紅軟基地
1、基準日nIV紅軟基地
2、利用條件（現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用）nIV紅軟基地
3、用途（實際用途、設(shè)定用途）nIV紅軟基地
4、開發(fā)程度（實際開發(fā)程度、設(shè)定開發(fā)程度）nIV紅軟基地
5、年期（實際年期、評估年期）nIV紅軟基地
6、土地使用權(quán)。nIV紅軟基地
存在問題 nIV紅軟基地
1、描述的不全面、少項。nIV紅軟基地
2、設(shè)定的個別利用條件錯誤。nIV紅軟基地
3、層次不清。nIV紅軟基地
例：依據(jù)委托方提供的資料和估價人員實地勘察，估價基準日：估價對象的土地登記和實際用途均為工業(yè)用地；土地權(quán)屬類型為國有出讓土地，土地使用權(quán)終止日期為×年×月×日，剩余使用年限為N年；基礎(chǔ)設(shè)施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣），宗地紅線內(nèi)“七通一平”即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通天然氣）及場地平整；現(xiàn)狀容積率為X。宗地內(nèi)“七通設(shè)施”已計入資產(chǎn)評估值中，為避免重復(fù)計算，本次評估不予考慮。nIV紅軟基地
考慮該項目估價目的和委托意向，本次評估地價定義為土地用途為工業(yè)、土地使用年期為N年、土地開發(fā)程度為“七通一平”（宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣和宗地內(nèi)場地平整）、容積率為X、于×年×月×日現(xiàn)狀利用條件下及現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價格。nIV紅軟基地
例：依據(jù)委托方提供的資料和×××規(guī)劃與國土資源局的《規(guī)劃意見》以及估價人員實地勘察情況，估價對象為國有儲備空地，規(guī)劃用途為住宅用地，擬拍賣(招標或掛牌)出讓；規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為X、不大于X%、不小于X%；基礎(chǔ)設(shè)施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣）；宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀未通，場地為空地，待開發(fā)。nIV紅軟基地
根據(jù)估價規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓規(guī)定，考慮估價目的和委托意向，本次評估土地價格為以下設(shè)定及規(guī)劃利用條件下的國有土地使用權(quán)價格：nIV紅軟基地
①用途：住宅(以規(guī)劃用途為準)nIV紅軟基地
②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)nIV紅軟基地
③土地開發(fā)程度：“七通”即宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣），宗地內(nèi)“待開發(fā)”。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)nIV紅軟基地
④容積率：X (以規(guī)劃為準)nIV紅軟基地
⑤估價基準日：×年×月×日nIV紅軟基地
估價結(jié)果nIV紅軟基地
        表達所估價值大小，包括價值量、單位、幣種等。nIV紅軟基地
存在的主要問題主要是有的報告無估價結(jié)果一覽表。nIV紅軟基地
需要特殊說明的事項nIV紅軟基地
（1）前提條件和假設(shè)條件nIV紅軟基地
前提條件：如估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地持續(xù)利用等。nIV紅軟基地
假設(shè)條件：估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價基準日設(shè)定等。nIV紅軟基地
（2）估價結(jié)果和估價報告的使用nIV紅軟基地
主要是一些限制性條件，包括：報告的法律效力、使用者、使用目的、估價對象市場環(huán)境變化、估價對象條件變化、報告有效期、完整使用報告的要求、違規(guī)使用報告的后果等。nIV紅軟基地
（3）對需要特殊說明的事項nIV紅軟基地
有關(guān)資料來源及未經(jīng)實地確認或無法實地確認的資料和估價事項；nIV紅軟基地
對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項；nIV紅軟基地
估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時說明原因或依據(jù)；nIV紅軟基地
其它需要特殊說明的問題。nIV紅軟基地
問題：nIV紅軟基地
闡述內(nèi)容無關(guān)輕重；nIV紅軟基地
不合理說明；nIV紅軟基地
分類不清，混淆。nIV紅軟基地
第二部分  估價對象描述及地價影響因素分析 nIV紅軟基地
一、估價對象描述nIV紅軟基地
1、土地登記狀況 nIV紅軟基地
         說明估價對象的來源及歷史沿革，估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等.nIV紅軟基地
建議說明是否登記，登記時間，登記機關(guān)nIV紅軟基地
不全面nIV紅軟基地
2、土地權(quán)利狀況nIV紅軟基地
      說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對估價對象存在的抵押權(quán)、擔保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明.nIV紅軟基地
缺少出讓內(nèi)容nIV紅軟基地
3、土地利用狀況nIV紅軟基地
         說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其它地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對以規(guī)劃條件進行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準機關(guān)及批準日期、具體規(guī)劃條件等.nIV紅軟基地
描述過于簡單模糊、前后有矛盾nIV紅軟基地
二、地價影響因素分析nIV紅軟基地
1、一般因素nIV紅軟基地
應(yīng)說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）（2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）（3）產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）（4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標（5）城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況（包括城市經(jīng)濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容）nIV紅軟基地
2、區(qū)域因素nIV紅軟基地
說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，可包括：（1）區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等）nIV紅軟基地
（2）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等）nIV紅軟基地
（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件（指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）nIV紅軟基地
（4）環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）nIV紅軟基地
（5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況nIV紅軟基地
（6）規(guī)劃限制等nIV紅軟基地
根據(jù)估價對象特點和估價目的有所選擇和側(cè)重，著重進行影響因素的描述nIV紅軟基地
3、個別因素nIV紅軟基地
說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明。nIV紅軟基地
問題：nIV紅軟基地
泛泛而談，沒有針對性nIV紅軟基地
不談對價格的影響程度nIV紅軟基地
一般因素多，個別因素少nIV紅軟基地
與估價過程中矛盾nIV紅軟基地
區(qū)域因素和個別因素混述nIV紅軟基地
居住用地nIV紅軟基地
工業(yè)用地 nIV紅軟基地
商業(yè)、旅游、娛樂用地 nIV紅軟基地
綜合用地nIV紅軟基地
一是要合理界定影響估價對象價值高低的具體區(qū)域范圍；nIV紅軟基地
二是要選擇好區(qū)域因素和個別因素；nIV紅軟基地
三是針對估價對象的具體區(qū)位條件及個別條件進行具體描述，并說明其優(yōu)劣度；nIV紅軟基地
四是通過定性和定量分析，著重分析這些因素對估價對象可能產(chǎn)生的影響趨勢或影響程度nIV紅軟基地
五是注意“土地估價技術(shù)報告”與“土地估價報告”的因素說明有所區(qū)別。nIV紅軟基地
第三部分   土地估價nIV紅軟基地
1、估價基本原則nIV紅軟基地
體現(xiàn)與估價對象相關(guān)的原則nIV紅軟基地
體現(xiàn)與估價目的相關(guān)的原則nIV紅軟基地
體現(xiàn)與估價方法和過程相關(guān)的原則nIV紅軟基地
缺乏針對性、有遺漏nIV紅軟基地
2、估價方法選擇nIV紅軟基地
要對估價對象進行一般方法適應(yīng)性分析nIV紅軟基地
對所能獲得的資料進行分析nIV紅軟基地
對適用但又不能夠選擇的方法進行排除說明nIV紅軟基地
確定估價思路及選擇方法nIV紅軟基地
對所選擇的方法進行基本的介紹nIV紅軟基地
方法選擇不得當nIV紅軟基地
選擇依據(jù)闡述不充分nIV紅軟基地
3、估價方法nIV紅軟基地
市場比較法nIV紅軟基地
比較案例選擇nIV紅軟基地
說明案例選擇的原則與思路（說明案例分布范圍、案例總數(shù)、最后選擇案例數(shù)量、選擇的理由等）nIV紅軟基地
對案例進行介紹（具體位置、交易情況、容積率……）nIV紅軟基地
對案例本身進行簡要分析（重點是交易情況及勘察中獲得的信息）nIV紅軟基地
選擇比較因素nIV紅軟基地
   此項存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面nIV紅軟基地
看不到選擇的過程和理由nIV紅軟基地
案例描述不詳細，經(jīng)不起推敲，甚至作假nIV紅軟基地
案例時間過早nIV紅軟基地
多宗地用相同的案例nIV紅軟基地
可比因素選擇nIV紅軟基地
列出選擇的因素并簡單說明理由nIV紅軟基地
對每一因素進行內(nèi)涵說明（比如，商業(yè)繁華度用商業(yè)用地選用距城市市級或區(qū)級或街區(qū)級商業(yè)中心的距離遠近反映）nIV紅軟基地
沒有針對性（不同用途區(qū)域因素、個別因素的區(qū)別）nIV紅軟基地
漏掉重要因素（注意必選的內(nèi)容：交易時間、交易情況、交易方式、土地使用年限）nIV紅軟基地
因素條件說明及說明表編制nIV紅軟基地
列表nIV紅軟基地
具體、量化程度不夠nIV紅軟基地
判斷與前后文不對應(yīng)，甚至矛盾nIV紅軟基地
交易情況一般設(shè)定為“正常”，但找不到真正的正常證據(jù)nIV紅軟基地
因素修正系數(shù)nIV紅軟基地
系數(shù)確定的說明（比較標的、系數(shù)類型、系數(shù)衰減方式、總系數(shù)的計算方法等）nIV紅軟基地
列表nIV紅軟基地
系數(shù)確定隨意nIV紅軟基地
土地形狀、面積規(guī)模、坡度等因素的系數(shù)編制概念化，不考慮當?shù)靥攸c和具體用途的特點。nIV紅軟基地
問題：nIV紅軟基地
費用少項nIV紅軟基地
不采用客觀成本nIV紅軟基地
成本確定沒有依據(jù)，沒有清晰的說明nIV紅軟基地
問題：nIV紅軟基地
不列表nIV紅軟基地
量化不具體nIV紅軟基地
與第二部分有出入內(nèi)或在第二部分不體現(xiàn)nIV紅軟基地
因素系數(shù)說明表與修正系數(shù)說明表中因素不一致nIV紅軟基地
第四部分   附    件 nIV紅軟基地
委托估價函nIV紅軟基地
估價對象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料nIV紅軟基地
（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）nIV紅軟基地
房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料nIV紅軟基地
地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等nIV紅軟基地
估價對象照片nIV紅軟基地
有關(guān)背景材料nIV紅軟基地
估價對象如設(shè)定他項權(quán)利時的有關(guān)權(quán)利人證明材料nIV紅軟基地
估價機構(gòu)資質(zhì)及簽字土地估價師證書復(fù)印件nIV紅軟基地
委托方營業(yè)執(zhí)照等nIV紅軟基地
在提交有關(guān)估價對象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時，估價人員必須對土地產(chǎn)權(quán)證明原件（如國有土地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證等）進行驗對核實后，在復(fù)印件上加蓋估價機構(gòu)公章nIV紅軟基地
謝 謝！nIV紅軟基地
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土地估價師青島會議報告點評PPT課件：這是一個關(guān)于土地估價師青島會議報告點評PPT課件，主要介紹了報告的完整性、合規(guī)性、地價定義、內(nèi)涵的合理性、評估方法應(yīng)用的合理性、報告前后描述的對應(yīng)關(guān)系、評估報告中遇到的需要討論的問題等內(nèi)容。地價定義：說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地紅線外或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整。更多內(nèi)容，歡迎點擊下載土地估價師青島會議報告點評PPT課件哦。

土地估價師考試經(jīng)驗PPT課件：這是一個關(guān)于土地估價師考試經(jīng)驗PPT課件，主要介紹了計劃第一、耐心是根本、信心一定要充足等內(nèi)容。復(fù)習(xí)計劃：叢3月開始，早作準備，按照基本制度、法律法規(guī)、相關(guān)知識、估價理論與方法、估價規(guī)程順序看書；兩個月內(nèi)，每天最少要有2個小時用于看書，不求全記住，但基本要看懂，要能知道全書的結(jié)構(gòu)。5月份，重點看估價理論與方法，一定不要留疑問，每章節(jié)結(jié)束都要做題訓(xùn)練，總結(jié)錯題，對錯題重復(fù)做，直到不會出錯為止。同時認真研究估價規(guī)程，特別是城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。拋開報告模板，自行按照估價規(guī)程寫幾次報告，最起碼每種方法都嘗試一次，在寫到報告計算過程的時候，拋開參考書和規(guī)程，憑自己的對公式的記憶去寫。更多內(nèi)容，歡迎點擊下載土地估價師考試經(jīng)驗PPT課件哦。