這是一個關于土地估價師青島會議報告點評PPT課件，主要介紹了報告的完整性、合規(guī)性、地價定義、內涵的合理性、評估方法應用的合理性、報告前后描述的對應關系、評估報告中遇到的需要討論的問題等內容。地價定義：說明估價對象實際用途和宗地內外實際開發(fā)程度、本次估價所設定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地紅線外或宗地內外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內平整。更多內容，歡迎點擊下載土地估價師青島會議報告點評PPT課件哦。

土地估價師青島會議報告點評PPT課件是由紅軟PPT免費下載網推薦的一款職業(yè)PPT類型的PowerPoint.

土地估價報告點評mco紅軟基地
李  磊mco紅軟基地
山東省土地估價師協(xié)會教育委員會      委    員mco紅軟基地
山東正衡土地房地產評估有限公司      副總經理mco紅軟基地
聯(lián)系電話：0531-83530355mco紅軟基地
電子郵件：sdzhyl@vip.163.com mco紅軟基地
點評提綱mco紅軟基地
一、報告的完整性、合規(guī)性 mco紅軟基地
二、地價定義、內涵的合理性mco紅軟基地
三、評估方法應用的合理性 mco紅軟基地
四、報告前后描述的對應關系mco紅軟基地
五、評估報告中遇到的需要討論的問題mco紅軟基地
一、報告的完整性、合規(guī)性mco紅軟基地
1、報告的各構成部分應完整齊備。 mco紅軟基地
2、報告的撰寫應嚴格符合規(guī)范格式的要求 mco紅軟基地
3、地價影響因素的描述要有針對性。mco紅軟基地
4、估價對象的描述應細致、準確mco紅軟基地
1、報告的各構成部分應完整齊備。mco紅軟基地
⑴報告缺少簽字、蓋章。mco紅軟基地
⑵缺少估價結果一覽表。mco紅軟基地
⑶缺少部分重要的附件。mco紅軟基地
⑷沒有提供土地估價技術報告。 mco紅軟基地
2、報告的撰寫應嚴格符合規(guī)范格式的要求mco紅軟基地
規(guī)范格式對報告各部分均提出了相應的要求，估價師不能在報告中將應由的內容反映出來。 mco紅軟基地
     格式不符            內容不符mco紅軟基地
     缺乏分析            內容“陳舊”mco紅軟基地
3、地價影響因素的描述要有針對性mco紅軟基地
⑴一般因素過于復雜。mco紅軟基地
⑵區(qū)域因素沒有針對性。mco紅軟基地
⑶個別因素的描述不齊全，估價過程中使用的因素前后沒有對應關系。mco紅軟基地
4、估價對象的描述不細致或不準確mco紅軟基地
⑴土地登記狀況mco紅軟基地
⑵土地權利狀況mco紅軟基地
⑶土地利用狀況mco紅軟基地
二、地價定義、內涵的合理性mco紅軟基地
1、地價定義的幾個核心要點不齊全mco紅軟基地
2、土地的權利狀況和價格的對應關系交待不清楚。mco紅軟基地
3、土地評估中用途設定不準確或說明不充分mco紅軟基地
1、地價定義的幾個核心要點不齊全mco紅軟基地
地價定義：說明估價對象實際用途和宗地內外實際開發(fā)程度、本次估價所設定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地紅線外或宗地內外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內平整。mco紅軟基地
2、土地的權利狀況和價格的對應關系交待不清楚mco紅軟基地
什么樣的權利狀況對應什么樣的價格mco紅軟基地
一般評估中會遇到國有土地的出讓價格、劃撥價格、租賃價格、毛地價格、凈地價格等。 mco紅軟基地
3、土地評估中用途設定不準確或說明不充分mco紅軟基地
⑴土地證登記用途與評估設定用途不一致的要詳細說明并出具證明材料。mco紅軟基地
⑵評估中用途的設定與采用的基準地價體系中用途的對應關系應在技術過程中說明。mco紅軟基地
⑶沒有核發(fā)土地證的土地評估過程中應明確權屬性質：國有或集體、出讓或劃撥？mco紅軟基地
⑷商業(yè)用地（兼容倉儲用地）可否單一設定為商業(yè)用地？在按照商業(yè)用地的價格測算完成后，是否需要進行用途修正？mco紅軟基地
⑸變更用途的經營性土地轉讓，程序上應有相應的文件進行說明（先收回，再招牌掛）；評估中應加以詳細說明。年期的設定應與土地處置用途對應的法定最高年期一致。mco紅軟基地
⑹沒有核發(fā)土地證的土地是否可以進行企業(yè)改制評估，評估過程中是否需要明確權屬性質：出讓或劃撥？mco紅軟基地
三、評估方法應用的合理性mco紅軟基地
1、評估方法的選擇mco紅軟基地
2、收益還原法的應用mco紅軟基地
3、市場比較法的應用mco紅軟基地
4、剩余法(假設開發(fā)法) 的應用mco紅軟基地
5、基準地價系數(shù)修正法的應用mco紅軟基地
6、成本逼近法的應用mco紅軟基地
7、整體評估思路前后混亂。mco紅軟基地
8、地價的確定過程不規(guī)范。mco紅軟基地
2、收益還原法的應用mco紅軟基地
⑴收益為待估宗地的實際收益不是客觀收益。mco紅軟基地
⑵收益確定依據(jù)不充分或不合理。mco紅軟基地
⑶費用確定可能漏項或多項；年折舊費計算公式錯誤（年限出錯，重置價取值錯誤）。mco紅軟基地
⑷建筑物還原利率、土地還原利率的確定不合理。mco紅軟基地
3、市場比較法的應用mco紅軟基地
⑴案例的選擇不合理、案例的描述不詳細。mco紅軟基地
⑵因素選擇不合理。mco紅軟基地
⑶比較因素修正系數(shù)的確定沒有說明未量化，因素間權重的不合理、某個因素修正幅度不合理，重要因素對應的修正系數(shù)高于次要因素。mco紅軟基地
⑷因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致。mco紅軟基地
⑸因素條件說明表與比較因素條件指數(shù)表 、 比較因素修正系數(shù)表 之間的對應不一致。mco紅軟基地
4、剩余法(假設開發(fā)法) 的應用mco紅軟基地
⑴對于最佳最有效使用沒有分析說明mco紅軟基地
⑵預測開發(fā)不動產總價依據(jù)不充分或確定錯誤或不合理，采用假設開發(fā)法進行評估時。房屋售價的確定應通過市場比較或市場分析的方法進行確定。mco紅軟基地
⑶費用確定的過程中有漏項。mco紅軟基地
⑷利息的計算按照復利計算，與銀行現(xiàn)行的貸款政策不相符，銀行的貸款政策都按照單利計算，兩年期的開發(fā)周期，應按照銀行現(xiàn)行兩年期貸款利息率測算利息。mco紅軟基地
⑸利潤計算時考慮了利息。mco紅軟基地
⑹評估中沒有區(qū)分剩余法和假設開發(fā)法的區(qū)別。mco紅軟基地
5、基準地價系數(shù)修正法的應用mco紅軟基地
⑴沒有基準地價成果和內涵的介紹mco紅軟基地
⑵沒有基準地價修正體系介紹mco紅軟基地
⑶沒有待估宗地條件說明表mco紅軟基地
⑷作為商業(yè)、住宅用地不進行容積率修正mco紅軟基地
⑸期日修正無依據(jù)mco紅軟基地
⑹基準地價系數(shù)修正法中幾個表的對應關系混亂。mco紅軟基地
⑺基準地價修正系數(shù)表外的其他修正不全面或不準確。mco紅軟基地
6、成本逼近法的應用mco紅軟基地
⑴土地的取得成本依據(jù)不充分。mco紅軟基地
⑵稅費的計算缺少重要費項。mco紅軟基地
⑶利息的計算按照復利計算，與銀行現(xiàn)行的貸款政策不相符，銀行的貸款政策都按照單利計算，兩年期的開發(fā)周期，應按照銀行現(xiàn)行兩年期貸款利息率測算利息。mco紅軟基地
⑷開發(fā)費的確定與地價定義設定的開發(fā)程度不一致。mco紅軟基地
⑸利息計算有誤。利潤計算時考慮了利息。mco紅軟基地
⑹無區(qū)位修正。mco紅軟基地
⑺城區(qū)內部核心區(qū)域內的工業(yè)用地評估。mco紅軟基地
7、整體評估思路前后混亂。mco紅軟基地
8、地價的確定過程不規(guī)范。mco紅軟基地
四、報告前后描述的對應關系mco紅軟基地
1、個別因素的描述與測算過程中的對應關系。mco紅軟基地
2、土地登記狀況前后描述不一致。mco紅軟基地
3、土地用途的年期設定前后不一致。mco紅軟基地
4、土地的登記狀況描述不清，評估面積依據(jù)報告中沒有說明。 mco紅軟基地
五、評估報告中反映出來需要討論的問題mco紅軟基地
1、基準地價往往只設定商、住、工三種用途，評估中遇到的實際用途是多樣化的，我們在評估中利用基準地價的評估體系需要進行相關的用途修正。mco紅軟基地
2、在規(guī)劃資料不細致的情況下，商住用地面積的分攤可否采用主觀假設。mco紅軟基地
3、科研用地評估參考工業(yè)用地的基準地價，是否需要進行土地用途修正？mco紅軟基地
謝   謝！mco紅軟基地
缺少簽字、蓋章mco紅軟基地
缺少估價師簽字mco紅軟基地
缺少估價機構負責人簽字mco紅軟基地
估價師資格證書號碼與復印件不一致mco紅軟基地
估價結果一覽表缺少公章mco紅軟基地
土地產權證明資料缺少估價機構公章mco紅軟基地
土地估價結果一覽表估價機構：  估價報告編號：   估價期日：        估價期日的土地使用權性質：mco紅軟基地
一、上述土地估價結果的限定條件mco紅軟基地
1.土地權利限制：（說明是否影響地價的土地權利限制及具體內容）mco紅軟基地
2.基礎設施條件（主要描述估價對象實際土地開發(fā)程度，即通路、通電、供水、排水、供暖、供氣、通訊等及宗地內平整狀況）mco紅軟基地
3.規(guī)劃限制條件（說明是否影響地價及土地利用的規(guī)劃限制條件以及具體內容）mco紅軟基地
4.影響土地價格的其他限定條件（說明是否影響地價的其他限定條件及具體內容）mco紅軟基地
二、他需要說明的事項（參照估價報告中“其他需要特殊說明的事項”）   mco紅軟基地
                                                                                                                        估價機構（加蓋公章） mco紅軟基地
                                                                                                                               年   月   日 mco紅軟基地
附件mco紅軟基地
〔應包括委托估價函、估價對象土地使用證復印件或土地產權證明材料（附宗地圖）、（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、房屋產權證復印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價對象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建筑物、用途及利用特點）、有關背景材料（如估價項目的有關批準文件等，如為規(guī)劃利用應提交規(guī)劃利用的項目建議書、可行性研究報告、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或審定設計方案通知書等規(guī)劃文件）、估價對象如設定他項權利時的有關權利人的證明材料、估價機構資質及簽字估價師證書復印件、委托方營業(yè)執(zhí)照等〕mco紅軟基地
（在提交有關估價對象土地產權證明時，估價人員必須對土地產權證明原件，如國有土地使用證、土地產權證明、房產證等進行驗對核實后，在復印件上加蓋估價機構公章）mco紅軟基地
格式不符mco紅軟基地
使用1996年的報告標準格式mco紅軟基地
不能嚴格按照《土地估價報告規(guī)范格式》要求制作報告書mco紅軟基地
   封面(估價報告、技術報告)mco紅軟基地
   項目名稱(估價報告、技術報告)mco紅軟基地
字體與字型號與要求不符mco紅軟基地
內容不符mco紅軟基地
例如項目名稱、報告封面內容等mco紅軟基地
項目名稱：[說明估價項目的全稱：內容可包括評估目的及估價對象價格類型（土地使用權或其他）等字樣]  mco紅軟基地
技術報告中要求[估價項目全稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如“××縣（市）”字樣] mco紅軟基地
“土地估價技術報告”封面mco紅軟基地
關鍵詞：估價對象所在縣市全名，與項目名稱中縣市名稱一致mco紅軟基地
                   估價目的，簡要說明“企業(yè)收購、轉讓、破產、清產核資、mco紅軟基地
                   合資、其他”等目的；mco紅軟基地
                   估價機構全稱mco紅軟基地
                   年度（提交報告所在年度）mco紅軟基地
缺乏分析1mco紅軟基地
土地估價技術報告中因素分析與土地估價報告中的因素說明有所區(qū)別，“估價報告”中的影響地價的因素說明側重于對有關影響因素的陳述，“技術報告”則側重于對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素僅做參照。因土地的特殊用途或其他原因而影響地價的特殊，要在這里說明并進一步分析。mco紅軟基地
因素要通過定性與定量進行分析，著重分析這些因素對地價可能產生的影響程度和影響趨勢，并對土地估價過程中有關的方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內容相對應，要求對地價影響因素的分析與估價結果的確定聯(lián)系起來，作到分析合理，參數(shù)有據(jù)、估價得當，不能前后矛盾。mco紅軟基地
地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內涵準確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述。 mco紅軟基地
缺乏分析2mco紅軟基地
一般因素mco紅軟基地
          從經濟的發(fā)展趨勢，分析判斷地價、房價的變化趨勢。mco紅軟基地
區(qū)域因素mco紅軟基地
          區(qū)域的經濟發(fā)展、區(qū)域在整個城市中的地位、城市規(guī)劃中區(qū)域發(fā)展的空間和發(fā)展方向。mco紅軟基地
個別因素mco紅軟基地
           影響地價變化的特殊因素。mco紅軟基地
    高壓走廊、垃圾站場、鐵路線、特殊單位、加油站、停車困難等因素的描述及對地價的影響趨勢。mco紅軟基地
內容陳舊mco紅軟基地
使用的各種指標、數(shù)據(jù)距離評估期日時間久遠。mco紅軟基地
回顧性的評估，使用現(xiàn)在的指標、數(shù)據(jù)。mco紅軟基地
土地登記狀況mco紅軟基地
土地登記狀況〔說明估價對象的來源及歷史沿革，土地位置、土地用途、四至、面積、級別、土地權屬性質及權屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等〕 mco紅軟基地
土地權利狀況mco紅軟基地
土地權利狀況〔說明估價對象的土地所有權、使用權、他項權利狀況，以出讓方式取得的土地使用權要說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利、相鄰關系權利都要詳加說明〕 mco紅軟基地
土地利用狀況mco紅軟基地
土地利用狀況〔說明估價對象利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建、構筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建筑物應說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和建筑容積率及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對以規(guī)劃條件進行評估的，應說明規(guī)劃條件的批準機關和批準日期、具體規(guī)劃條件等〕 mco紅軟基地
一般因素mco紅軟基地
一般因素〔說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內容：         mco紅軟基地
 ⑴城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；mco紅軟基地
⑵房地產制度和房地產市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；mco紅軟基地
⑶產業(yè)政策（含稅收政策等）；mco紅軟基地
⑷城市規(guī)劃與發(fā)展目標；mco紅軟基地
⑸城市社會經濟發(fā)展狀況（包括城市經濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄和投資、物價變動等內容）。 mco紅軟基地
區(qū)域因素mco紅軟基地
區(qū)域因素〔說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內部區(qū)域條件對地價的影響，可包括：mco紅軟基地
⑴區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級別、經濟發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等）；mco紅軟基地
⑵交通條件（含區(qū)域內公共交通狀況、對外交通條件等）；mco紅軟基地
⑶基礎設施條件狀況（指區(qū)域內供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫(yī)院等配套設施的完善程度） ；mco紅軟基地
⑷環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；mco紅軟基地
⑸產業(yè)積聚狀況；mco紅軟基地
⑹ 規(guī)劃限制等。mco紅軟基地
（區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內基準地價級別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定）mco紅軟基地
（一般和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點和估價目的有所選擇和側重，著重進行影響因素的描述） mco紅軟基地
個別因素mco紅軟基地
個別因素〔說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質、地形、地勢、容積率、宗地基礎設施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明〕 mco紅軟基地
什么樣的權利狀況對應什么樣的價格mco紅軟基地
土地價格的內涵：土地價格實際上是土地經濟價值的反映，是購買獲取土地收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格高低取決于可以獲取的預期土地收益（地租）高低。mco紅軟基地
土地價格的外延：購買土地實際上是購買土地的權利，不同的土地權利為購買者帶來的收益不同，因此價格也不同。 mco紅軟基地
規(guī)劃條件    利用條件mco紅軟基地
地價的確定mco紅軟基地
地價確定的方法〔要求說明對不同估價方法結果進行增值或減值調整的原因。對采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇的依據(jù)〕mco紅軟基地
地價確定的步驟(2007年考試大綱)mco紅軟基地
    ⑴估價過程檢查；⑵不同方法估價結果分析；⑶估價值調整；⑷適應性分析；⑸準確性分析；⑹估價結果確定。mco紅軟基地
（如采用基準地價修正系數(shù)法時，最終估價結果必須考慮基準地價修正系數(shù)法的評估結果） mco紅軟基地
城區(qū)內部核心區(qū)域內的工業(yè)用地評估mco紅軟基地
城區(qū)內部核心區(qū)域內的工業(yè)用地最好不選用成本逼近法進行評估，選擇基準地價系數(shù)修正法和市場比較法進行評估。mco紅軟基地
城區(qū)內部與工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地價格差異的原因？mco紅軟基地
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土地估價師繼續(xù)教育培訓課件PPT模板：這是一個關于土地估價師繼續(xù)教育培訓課件PPT模板，主要介紹了估價人員資格、估價對象界定、估價所依據(jù)資料的質量、估價假設前提和限制條件、市場分析等內容。不僅要格式規(guī)范，內容全面，估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確，估價方法選擇及應用合理，各項參數(shù)選取依據(jù)充分、合理，還要針對特定估價對象進行深入細致地分析，資料充實、時效性強，對特殊問題的處理恰當、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴謹、邏輯性強，沒有明顯瑕疵，估價結果可信度高。更多內容，歡迎點擊下載土地估價師繼續(xù)教育培訓課件PPT模板哦。

土地估價師考試經驗PPT課件：這是一個關于土地估價師考試經驗PPT課件，主要介紹了計劃第一、耐心是根本、信心一定要充足等內容。復習計劃：叢3月開始，早作準備，按照基本制度、法律法規(guī)、相關知識、估價理論與方法、估價規(guī)程順序看書；兩個月內，每天最少要有2個小時用于看書，不求全記住，但基本要看懂，要能知道全書的結構。5月份，重點看估價理論與方法，一定不要留疑問，每章節(jié)結束都要做題訓練，總結錯題，對錯題重復做，直到不會出錯為止。同時認真研究估價規(guī)程，特別是城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。拋開報告模板，自行按照估價規(guī)程寫幾次報告，最起碼每種方法都嘗試一次，在寫到報告計算過程的時候，拋開參考書和規(guī)程，憑自己的對公式的記憶去寫。更多內容，歡迎點擊下載土地估價師考試經驗PPT課件哦。