這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)師青島會(huì)議報(bào)告點(diǎn)評(píng)PPT課件，主要介紹了報(bào)告的完整性、合規(guī)性、地價(jià)定義、內(nèi)涵的合理性、評(píng)估方法應(yīng)用的合理性、報(bào)告前后描述的對(duì)應(yīng)關(guān)系、評(píng)估報(bào)告中遇到的需要討論的問(wèn)題等內(nèi)容。地價(jià)定義：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國(guó)有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地紅線外或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)師青島會(huì)議報(bào)告點(diǎn)評(píng)PPT課件哦。

土地估價(jià)師青島會(huì)議報(bào)告點(diǎn)評(píng)PPT課件是由紅軟PPT免費(fèi)下載網(wǎng)推薦的一款職業(yè)PPT類(lèi)型的PowerPoint.

土地估價(jià)報(bào)告點(diǎn)評(píng)hxh紅軟基地
李  磊hxh紅軟基地
山東省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)教育委員會(huì)      委    員hxh紅軟基地
山東正衡土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司      副總經(jīng)理hxh紅軟基地
聯(lián)系電話：0531-83530355hxh紅軟基地
電子郵件：sdzhyl@vip.163.com hxh紅軟基地
點(diǎn)評(píng)提綱hxh紅軟基地
一、報(bào)告的完整性、合規(guī)性 hxh紅軟基地
二、地價(jià)定義、內(nèi)涵的合理性hxh紅軟基地
三、評(píng)估方法應(yīng)用的合理性 hxh紅軟基地
四、報(bào)告前后描述的對(duì)應(yīng)關(guān)系hxh紅軟基地
五、評(píng)估報(bào)告中遇到的需要討論的問(wèn)題hxh紅軟基地
一、報(bào)告的完整性、合規(guī)性hxh紅軟基地
1、報(bào)告的各構(gòu)成部分應(yīng)完整齊備。 hxh紅軟基地
2、報(bào)告的撰寫(xiě)應(yīng)嚴(yán)格符合規(guī)范格式的要求 hxh紅軟基地
3、地價(jià)影響因素的描述要有針對(duì)性。hxh紅軟基地
4、估價(jià)對(duì)象的描述應(yīng)細(xì)致、準(zhǔn)確hxh紅軟基地
1、報(bào)告的各構(gòu)成部分應(yīng)完整齊備。hxh紅軟基地
⑴報(bào)告缺少簽字、蓋章。hxh紅軟基地
⑵缺少估價(jià)結(jié)果一覽表。hxh紅軟基地
⑶缺少部分重要的附件。hxh紅軟基地
⑷沒(méi)有提供土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。 hxh紅軟基地
2、報(bào)告的撰寫(xiě)應(yīng)嚴(yán)格符合規(guī)范格式的要求hxh紅軟基地
規(guī)范格式對(duì)報(bào)告各部分均提出了相應(yīng)的要求，估價(jià)師不能在報(bào)告中將應(yīng)由的內(nèi)容反映出來(lái)。 hxh紅軟基地
     格式不符            內(nèi)容不符hxh紅軟基地
     缺乏分析            內(nèi)容“陳舊”hxh紅軟基地
3、地價(jià)影響因素的描述要有針對(duì)性hxh紅軟基地
⑴一般因素過(guò)于復(fù)雜。hxh紅軟基地
⑵區(qū)域因素沒(méi)有針對(duì)性。hxh紅軟基地
⑶個(gè)別因素的描述不齊全，估價(jià)過(guò)程中使用的因素前后沒(méi)有對(duì)應(yīng)關(guān)系。hxh紅軟基地
4、估價(jià)對(duì)象的描述不細(xì)致或不準(zhǔn)確hxh紅軟基地
⑴土地登記狀況hxh紅軟基地
⑵土地權(quán)利狀況hxh紅軟基地
⑶土地利用狀況hxh紅軟基地
二、地價(jià)定義、內(nèi)涵的合理性hxh紅軟基地
1、地價(jià)定義的幾個(gè)核心要點(diǎn)不齊全hxh紅軟基地
2、土地的權(quán)利狀況和價(jià)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系交待不清楚。hxh紅軟基地
3、土地評(píng)估中用途設(shè)定不準(zhǔn)確或說(shuō)明不充分hxh紅軟基地
1、地價(jià)定義的幾個(gè)核心要點(diǎn)不齊全hxh紅軟基地
地價(jià)定義：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國(guó)有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地紅線外或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整。hxh紅軟基地
2、土地的權(quán)利狀況和價(jià)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系交待不清楚hxh紅軟基地
什么樣的權(quán)利狀況對(duì)應(yīng)什么樣的價(jià)格hxh紅軟基地
一般評(píng)估中會(huì)遇到國(guó)有土地的出讓價(jià)格、劃撥價(jià)格、租賃價(jià)格、毛地價(jià)格、凈地價(jià)格等。 hxh紅軟基地
3、土地評(píng)估中用途設(shè)定不準(zhǔn)確或說(shuō)明不充分hxh紅軟基地
⑴土地證登記用途與評(píng)估設(shè)定用途不一致的要詳細(xì)說(shuō)明并出具證明材料。hxh紅軟基地
⑵評(píng)估中用途的設(shè)定與采用的基準(zhǔn)地價(jià)體系中用途的對(duì)應(yīng)關(guān)系應(yīng)在技術(shù)過(guò)程中說(shuō)明。hxh紅軟基地
⑶沒(méi)有核發(fā)土地證的土地評(píng)估過(guò)程中應(yīng)明確權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有或集體、出讓或劃撥？hxh紅軟基地
⑷商業(yè)用地（兼容倉(cāng)儲(chǔ)用地）可否單一設(shè)定為商業(yè)用地？在按照商業(yè)用地的價(jià)格測(cè)算完成后，是否需要進(jìn)行用途修正？hxh紅軟基地
⑸變更用途的經(jīng)營(yíng)性土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)�程序上�?yīng)有相應(yīng)的文件進(jìn)行說(shuō)明（先收回，再招牌掛）；評(píng)估中應(yīng)加以詳細(xì)說(shuō)明。年期的設(shè)定應(yīng)與土地處置用途對(duì)應(yīng)的法定最高年期一致。hxh紅軟基地
⑹沒(méi)有核發(fā)土地證的土地是否可以進(jìn)行企業(yè)改制評(píng)估，評(píng)估過(guò)程中是否需要明確權(quán)屬性質(zhì)：出讓或劃撥？hxh紅軟基地
三、評(píng)估方法應(yīng)用的合理性hxh紅軟基地
1、評(píng)估方法的選擇hxh紅軟基地
2、收益還原法的應(yīng)用hxh紅軟基地
3、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用hxh紅軟基地
4、剩余法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法) 的應(yīng)用hxh紅軟基地
5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用hxh紅軟基地
6、成本逼近法的應(yīng)用hxh紅軟基地
7、整體評(píng)估思路前后混亂。hxh紅軟基地
8、地價(jià)的確定過(guò)程不規(guī)范。hxh紅軟基地
2、收益還原法的應(yīng)用hxh紅軟基地
⑴收益為待估宗地的實(shí)際收益不是客觀收益。hxh紅軟基地
⑵收益確定依據(jù)不充分或不合理。hxh紅軟基地
⑶費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；年折舊費(fèi)計(jì)算公式錯(cuò)誤（年限出錯(cuò)，重置價(jià)取值錯(cuò)誤）。hxh紅軟基地
⑷建筑物還原利率、土地還原利率的確定不合理。hxh紅軟基地
3、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用hxh紅軟基地
⑴案例的選擇不合理、案例的描述不詳細(xì)。hxh紅軟基地
⑵因素選擇不合理。hxh紅軟基地
⑶比較因素修正系數(shù)的確定沒(méi)有說(shuō)明未量化，因素間權(quán)重的不合理、某個(gè)因素修正幅度不合理，重要因素對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)高于次要因素。hxh紅軟基地
⑷因素條件說(shuō)明時(shí)與評(píng)估報(bào)告一般、區(qū)域及個(gè)別因素或其他評(píng)估方法中的描述不一致。hxh紅軟基地
⑸因素條件說(shuō)明表與比較因素條件指數(shù)表 、 比較因素修正系數(shù)表 之間的對(duì)應(yīng)不一致。hxh紅軟基地
4、剩余法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法) 的應(yīng)用hxh紅軟基地
⑴對(duì)于最佳最有效使用沒(méi)有分析說(shuō)明hxh紅軟基地
⑵預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)依據(jù)不充分或確定錯(cuò)誤或不合理，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)。房屋售價(jià)的確定應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)比較或市場(chǎng)分析的方法進(jìn)行確定。hxh紅軟基地
⑶費(fèi)用確定的過(guò)程中有漏項(xiàng)。hxh紅軟基地
⑷利息的計(jì)算按照復(fù)利計(jì)算，與銀行現(xiàn)行的貸款政策不相符，銀行的貸款政策都按照單利計(jì)算，兩年期的開(kāi)發(fā)周期，應(yīng)按照銀行現(xiàn)行兩年期貸款利息率測(cè)算利息。hxh紅軟基地
⑸利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮了利息。hxh紅軟基地
⑹評(píng)估中沒(méi)有區(qū)分剩余法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法的區(qū)別。hxh紅軟基地
5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用hxh紅軟基地
⑴沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)成果和內(nèi)涵的介紹hxh紅軟基地
⑵沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)修正體系介紹hxh紅軟基地
⑶沒(méi)有待估宗地條件說(shuō)明表hxh紅軟基地
⑷作為商業(yè)、住宅用地不進(jìn)行容積率修正hxh紅軟基地
⑸期日修正無(wú)依據(jù)hxh紅軟基地
⑹基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中幾個(gè)表的對(duì)應(yīng)關(guān)系混亂。hxh紅軟基地
⑺基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表外的其他修正不全面或不準(zhǔn)確。hxh紅軟基地
6、成本逼近法的應(yīng)用hxh紅軟基地
⑴土地的取得成本依據(jù)不充分。hxh紅軟基地
⑵稅費(fèi)的計(jì)算缺少重要費(fèi)項(xiàng)。hxh紅軟基地
⑶利息的計(jì)算按照復(fù)利計(jì)算，與銀行現(xiàn)行的貸款政策不相符，銀行的貸款政策都按照單利計(jì)算，兩年期的開(kāi)發(fā)周期，應(yīng)按照銀行現(xiàn)行兩年期貸款利息率測(cè)算利息。hxh紅軟基地
⑷開(kāi)發(fā)費(fèi)的確定與地價(jià)定義設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度不一致。hxh紅軟基地
⑸利息計(jì)算有誤。利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮了利息。hxh紅軟基地
⑹無(wú)區(qū)位修正。hxh紅軟基地
⑺城區(qū)內(nèi)部核心區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地評(píng)估。hxh紅軟基地
7、整體評(píng)估思路前后混亂。hxh紅軟基地
8、地價(jià)的確定過(guò)程不規(guī)范。hxh紅軟基地
四、報(bào)告前后描述的對(duì)應(yīng)關(guān)系hxh紅軟基地
1、個(gè)別因素的描述與測(cè)算過(guò)程中的對(duì)應(yīng)關(guān)系。hxh紅軟基地
2、土地登記狀況前后描述不一致。hxh紅軟基地
3、土地用途的年期設(shè)定前后不一致。hxh紅軟基地
4、土地的登記狀況描述不清，評(píng)估面積依據(jù)報(bào)告中沒(méi)有說(shuō)明。 hxh紅軟基地
五、評(píng)估報(bào)告中反映出來(lái)需要討論的問(wèn)題hxh紅軟基地
1、基準(zhǔn)地價(jià)往往只設(shè)定商、住、工三種用途，評(píng)估中遇到的實(shí)際用途是多樣化的，我們?cè)谠u(píng)估中利用基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估體系需要進(jìn)行相關(guān)的用途修正。hxh紅軟基地
2、在規(guī)劃資料不細(xì)致的情況下，商住用地面積的分?jǐn)偪煞癫捎弥饔^假設(shè)。hxh紅軟基地
3、科研用地評(píng)估參考工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，是否需要進(jìn)行土地用途修正？hxh紅軟基地
謝   謝！hxh紅軟基地
缺少簽字、蓋章hxh紅軟基地
缺少估價(jià)師簽字hxh紅軟基地
缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字hxh紅軟基地
估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)碼與復(fù)印件不一致hxh紅軟基地
估價(jià)結(jié)果一覽表缺少公章hxh紅軟基地
土地產(chǎn)權(quán)證明資料缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)公章hxh紅軟基地
土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：  估價(jià)報(bào)告編號(hào)：   估價(jià)期日：        估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：hxh紅軟基地
一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件hxh紅軟基地
1.土地權(quán)利限制：（說(shuō)明是否影響地價(jià)的土地權(quán)利限制及具體內(nèi)容）hxh紅軟基地
2.基礎(chǔ)設(shè)施條件（主要描述估價(jià)對(duì)象實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度，即通路、通電、供水、排水、供暖、供氣、通訊等及宗地內(nèi)平整狀況）hxh紅軟基地
3.規(guī)劃限制條件（說(shuō)明是否影響地價(jià)及土地利用的規(guī)劃限制條件以及具體內(nèi)容）hxh紅軟基地
4.影響土地價(jià)格的其他限定條件（說(shuō)明是否影響地價(jià)的其他限定條件及具體內(nèi)容）hxh紅軟基地
二、他需要說(shuō)明的事項(xiàng)（參照估價(jià)報(bào)告中“其他需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)”）   hxh紅軟基地
                                                                                                                        估價(jià)機(jī)構(gòu)（加蓋公章） hxh紅軟基地
                                                                                                                               年   月   日 hxh紅軟基地
附件hxh紅軟基地
〔應(yīng)包括委托估價(jià)函、估價(jià)對(duì)象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料（附宗地圖）、（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價(jià)對(duì)象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建筑物、用途及利用特點(diǎn)）、有關(guān)背景材料（如估價(jià)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書(shū)等規(guī)劃文件）、估價(jià)對(duì)象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利時(shí)的有關(guān)權(quán)利人的證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)及簽字估價(jià)師證書(shū)復(fù)印件、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等〕hxh紅軟基地
（在提交有關(guān)估價(jià)對(duì)象土地產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，估價(jià)人員必須對(duì)土地產(chǎn)權(quán)證明原件，如國(guó)有土地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證等進(jìn)行驗(yàn)對(duì)核實(shí)后，在復(fù)印件上加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章）hxh紅軟基地
格式不符hxh紅軟基地
使用1996年的報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)格式hxh紅軟基地
不能?chē)?yán)格按照《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》要求制作報(bào)告書(shū)hxh紅軟基地
   封面(估價(jià)報(bào)告、技術(shù)報(bào)告)hxh紅軟基地
   項(xiàng)目名稱(chēng)(估價(jià)報(bào)告、技術(shù)報(bào)告)hxh紅軟基地
字體與字型號(hào)與要求不符hxh紅軟基地
內(nèi)容不符hxh紅軟基地
例如項(xiàng)目名稱(chēng)、報(bào)告封面內(nèi)容等hxh紅軟基地
項(xiàng)目名稱(chēng)：[說(shuō)明估價(jià)項(xiàng)目的全稱(chēng)：內(nèi)容可包括評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類(lèi)型（土地使用權(quán)或其他）等字樣]  hxh紅軟基地
技術(shù)報(bào)告中要求[估價(jià)項(xiàng)目全稱(chēng)后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，如“××縣（市）”字樣] hxh紅軟基地
“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”封面hxh紅軟基地
關(guān)鍵詞：估價(jià)對(duì)象所在縣市全名，與項(xiàng)目名稱(chēng)中縣市名稱(chēng)一致hxh紅軟基地
                   估價(jià)目的，簡(jiǎn)要說(shuō)明“企業(yè)收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、hxh紅軟基地
                   合資、其他”等目的；hxh紅軟基地
                   估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)hxh紅軟基地
                   年度（提交報(bào)告所在年度）hxh紅軟基地
缺乏分析1hxh紅軟基地
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中因素分析與土地估價(jià)報(bào)告中的因素說(shuō)明有所區(qū)別，“估價(jià)報(bào)告”中的影響地價(jià)的因素說(shuō)明側(cè)重于對(duì)有關(guān)影響因素的陳述，“技術(shù)報(bào)告”則側(cè)重于對(duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行分析，其中對(duì)地價(jià)影響大的重要因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無(wú)關(guān)的因素僅做參照。因土地的特殊用途或其他原因而影響地價(jià)的特殊，要在這里說(shuō)明并進(jìn)一步分析。hxh紅軟基地
因素要通過(guò)定性與定量進(jìn)行分析，著重分析這些因素對(duì)地價(jià)可能產(chǎn)生的影響程度和影響趨勢(shì)，并對(duì)土地估價(jià)過(guò)程中有關(guān)的方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容相對(duì)應(yīng)，要求對(duì)地價(jià)影響因素的分析與估價(jià)結(jié)果的確定聯(lián)系起來(lái)，作到分析合理，參數(shù)有據(jù)、估價(jià)得當(dāng)，不能前后矛盾。hxh紅軟基地
地價(jià)影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語(yǔ)規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述。 hxh紅軟基地
缺乏分析2hxh紅軟基地
一般因素hxh紅軟基地
          從經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，分析判斷地價(jià)、房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)。hxh紅軟基地
區(qū)域因素hxh紅軟基地
          區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域在整個(gè)城市中的地位、城市規(guī)劃中區(qū)域發(fā)展的空間和發(fā)展方向。hxh紅軟基地
個(gè)別因素hxh紅軟基地
           影響地價(jià)變化的特殊因素。hxh紅軟基地
    高壓走廊、垃圾站場(chǎng)、鐵路線、特殊單位、加油站、停車(chē)?yán)щy等因素的描述及對(duì)地價(jià)的影響趨勢(shì)。hxh紅軟基地
內(nèi)容陳舊hxh紅軟基地
使用的各種指標(biāo)、數(shù)據(jù)距離評(píng)估期日時(shí)間久遠(yuǎn)。hxh紅軟基地
回顧性的評(píng)估，使用現(xiàn)在的指標(biāo)、數(shù)據(jù)。hxh紅軟基地
土地登記狀況hxh紅軟基地
土地登記狀況〔說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的來(lái)源及歷史沿革，土地位置、土地用途、四至、面積、級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書(shū)號(hào)、國(guó)有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等〕 hxh紅軟基地
土地權(quán)利狀況hxh紅軟基地
土地權(quán)利狀況〔說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說(shuō)明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利都要詳加說(shuō)明〕 hxh紅軟基地
土地利用狀況hxh紅軟基地
土地利用狀況〔說(shuō)明估價(jià)對(duì)象利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建、構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建筑物應(yīng)說(shuō)明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和建筑容積率及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價(jià)對(duì)象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對(duì)以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)說(shuō)明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)和批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等〕 hxh紅軟基地
一般因素hxh紅軟基地
一般因素〔說(shuō)明影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：         hxh紅軟基地
 ⑴城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；hxh紅軟基地
⑵房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等）；hxh紅軟基地
⑶產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；hxh紅軟基地
⑷城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；hxh紅軟基地
⑸城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄和投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容）。 hxh紅軟基地
區(qū)域因素hxh紅軟基地
區(qū)域因素〔說(shuō)明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對(duì)地價(jià)的影響，可包括：hxh紅軟基地
⑴區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等）；hxh紅軟基地
⑵交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件等）；hxh紅軟基地
⑶基礎(chǔ)設(shè)施條件狀況（指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度） ；hxh紅軟基地
⑷環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；hxh紅軟基地
⑸產(chǎn)業(yè)積聚狀況；hxh紅軟基地
⑹ 規(guī)劃限制等。hxh紅軟基地
（區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定）hxh紅軟基地
（一般和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述） hxh紅軟基地
個(gè)別因素hxh紅軟基地
個(gè)別因素〔說(shuō)明估價(jià)對(duì)象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說(shuō)明〕 hxh紅軟基地
什么樣的權(quán)利狀況對(duì)應(yīng)什么樣的價(jià)格hxh紅軟基地
土地價(jià)格的內(nèi)涵：土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是購(gòu)買(mǎi)獲取土地收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低。hxh紅軟基地
土地價(jià)格的外延：購(gòu)買(mǎi)土地實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)的收益不同，因此價(jià)格也不同。 hxh紅軟基地
規(guī)劃條件    利用條件hxh紅軟基地
地價(jià)的確定hxh紅軟基地
地價(jià)確定的方法〔要求說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因。對(duì)采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的，要解釋其方法選擇的依據(jù)〕hxh紅軟基地
地價(jià)確定的步驟(2007年考試大綱)hxh紅軟基地
    ⑴估價(jià)過(guò)程檢查；⑵不同方法估價(jià)結(jié)果分析；⑶估價(jià)值調(diào)整；⑷適應(yīng)性分析；⑸準(zhǔn)確性分析；⑹估價(jià)結(jié)果確定。hxh紅軟基地
（如采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法時(shí)，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的評(píng)估結(jié)果） hxh紅軟基地
城區(qū)內(nèi)部核心區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地評(píng)估hxh紅軟基地
城區(qū)內(nèi)部核心區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地最好不選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估，選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。hxh紅軟基地
城區(qū)內(nèi)部與工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地價(jià)格差異的原因？hxh紅軟基地
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土地估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)課件PPT模板：這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)課件PPT模板，主要介紹了估價(jià)人員資格、估價(jià)對(duì)象界定、估價(jià)所依據(jù)資料的質(zhì)量、估價(jià)假設(shè)前提和限制條件、市場(chǎng)分析等內(nèi)容。不僅要格式規(guī)范，內(nèi)容全面，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確，估價(jià)方法選擇及應(yīng)用合理，各項(xiàng)參數(shù)選取依據(jù)充分、合理，還要針對(duì)特定估價(jià)對(duì)象進(jìn)行深入細(xì)致地分析，資料充實(shí)、時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)特殊問(wèn)題的處理恰當(dāng)、合理，且有獨(dú)到之處。整個(gè)報(bào)告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，沒(méi)有明顯瑕疵，估價(jià)結(jié)果可信度高。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)課件PPT模板哦。

土地估價(jià)師考試經(jīng)驗(yàn)PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)師考試經(jīng)驗(yàn)PPT課件，主要介紹了計(jì)劃第一、耐心是根本、信心一定要充足等內(nèi)容。復(fù)習(xí)計(jì)劃：叢3月開(kāi)始，早作準(zhǔn)備，按照基本制度、法律法規(guī)、相關(guān)知識(shí)、估價(jià)理論與方法、估價(jià)規(guī)程順序看書(shū)；兩個(gè)月內(nèi)，每天最少要有2個(gè)小時(shí)用于看書(shū)，不求全記住，但基本要看懂，要能知道全書(shū)的結(jié)構(gòu)。5月份，重點(diǎn)看估價(jià)理論與方法，一定不要留疑問(wèn)，每章節(jié)結(jié)束都要做題訓(xùn)練，總結(jié)錯(cuò)題，對(duì)錯(cuò)題重復(fù)做，直到不會(huì)出錯(cuò)為止。同時(shí)認(rèn)真研究估價(jià)規(guī)程，特別是城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程。拋開(kāi)報(bào)告模板，自行按照估價(jià)規(guī)程寫(xiě)幾次報(bào)告，最起碼每種方法都嘗試一次，在寫(xiě)到報(bào)告計(jì)算過(guò)程的時(shí)候，拋開(kāi)參考書(shū)和規(guī)程，憑自己的對(duì)公式的記憶去寫(xiě)。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)師考試經(jīng)驗(yàn)PPT課件哦。