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萬科集團建筑研究中心 副總策劃師 高 劍 產品策劃階段 客戶的產品需求分析 一、土地分析 概念設計 規(guī) 劃 提 升 產 品 力 土地價值最大化的選擇 深圳萬科城 深圳萬科城 深圳萬科城 以市場為導向的規(guī)劃設計 廣州富力桃園 廣州富力桃園 廣州富力桃園單一產品一招制勝 景觀優(yōu)先? 朝向優(yōu)先? 廈門金域藍灣的規(guī)劃思考 長沙郡原廣場 如何從市場角度挖掘地塊價值 定位和產品解決方案的一致性 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)和住宅的關系 規(guī)劃方案評估的五個方面 建 筑 風 格 1 1 1 1 1 黃金海岸公寓——浪 現(xiàn)代簡約風格 案例：1、萬科城的建筑風格2、第五園 難題：高層和多層風格的統(tǒng)一 戶 型 戶 型 配 比 戶 型 評 價 戶型的附加值空間——幾種主流的贈送方法 園 林 景 觀 生命的園林，比建筑本身更能打動人！ 景觀設施功能化 小結軟硬地比、水景的維護、喬木和灌木的比例、樹木如何能反應季節(jié)的變化、如何增加植物的動感、白天和夜間的效果、景觀設施功能化、防止高空墜物、藝術化……也可通過土地的改造改變土地屬性、外部資源納入內部； 配 套 香港凱旋門 香港·凱旋門--項目簡介（2） 香港·凱旋門--項目簡介（10） 香港·名門 六、智能化 七、環(huán)保、節(jié)能 十大綠色建筑科技系統(tǒng) 其它客戶價值分析 精裝修——重要而未被滿足的客戶價值 發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)造客戶價值 體現(xiàn)客戶價值 客戶的價值排序: 景觀、朝向； 物質的、精神的； 例：北京別墅； 凱旋門、名門 發(fā)現(xiàn)客戶價值例如：瓶裝水，翡翠綠洲 創(chuàng)造客戶價值例如：SONY WALKMAN、IPOD 濱海住宅  新西蘭濱海住宅（案例） 產品定位的工具 產品力公式 品質提升計劃從園林入手 產品定位的幾個工具 產品的競爭策略 競爭來源的分析 競爭者定位 暗示自己的產品比競爭者優(yōu)異或有所不同 AVIS租車公司對自己的描述是“我們是比別人更努力的 公司”（別人指“HERTZ”租車公司） 金域藍灣 VS 金海灣 差異化定位 差異化—— 是指設計一系列有意義的差別，以便使該公司的產品同競爭者的產品相區(qū)分。在實體產品差異化有困難時，要取得競爭成功的關鍵常常有賴于增加價值和改進服務的質量。 差異化策略 金域藍灣 競爭力分析模型 建有主題和故事的房子 一座頂級豪宅是如何建成的？ 市場定位全案分析 營銷如何如何從市場的角度評價設計 模擬計算價格 土地價值最大化的選擇 例：容積率3條件下的選擇 謝 謝！85S紅軟基地

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