這是一個關(guān)于保利集團(tuán)房地產(chǎn)項目職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)講義PPT課件，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運(yùn)用、房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)籌劃等內(nèi)容。一是在房地產(chǎn)項目進(jìn)行可研論證階段，編制項目整體資金平衡計劃。即在對項目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實資金來源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點(diǎn)是落實好資金來源。二是在項目的實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)流程，依據(jù)地價支付要求、施工進(jìn)度、融資時點(diǎn)、銷售安排等，對年度資金平衡計劃做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載保利集團(tuán)房地產(chǎn)項目職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)講義PPT課件哦。

保利集團(tuán)房地產(chǎn)項目職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)講義PPT課件是由紅軟PPT免費(fèi)下載網(wǎng)推薦的一款職業(yè)PPT類型的PowerPoint.

目錄：b7U紅軟基地
編制資金平衡計劃包括兩個層面：b7U紅軟基地
            一是在房地產(chǎn)項目進(jìn)行可研論證階段，編制項目整體資金平衡計劃。即在對項目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實資金來源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點(diǎn)是落實好資金來源。b7U紅軟基地
二是在項目的實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)流程，依據(jù)地價支付要求、施工進(jìn)度、融資時點(diǎn)、銷售安排等，對年度資金平衡計劃做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用。b7U紅軟基地
資金計劃編制完成并報公司董事會審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項重要內(nèi)容。b7U紅軟基地
自有資金b7U紅軟基地
     包括股東投入的注冊資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。b7U紅軟基地
借入資金b7U紅軟基地
      主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入到達(dá)到項目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40-60%；b7U紅軟基地
銷售回籠款b7U紅軟基地
   即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項目取得預(yù)售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。b7U紅軟基地
3.1、合理確定資金來源結(jié)構(gòu)b7U紅軟基地
什么是財務(wù)杠桿效應(yīng)？b7U紅軟基地
       例：某房地產(chǎn)公司有自有資金1億元，投資項目預(yù)計投資收益率為20%，投資期限為1年，銀行貸款利率為10%，現(xiàn)有二個投資方案可供選擇：b7U紅軟基地
       方案一：貸款與自有資金的比例為2：1；方案二：貸款與自有資金的比例為5：1b7U紅軟基地
       哪種投資方案自有資金收益率更高呢？b7U紅軟基地
方案一：投資收益=（2+1）*20%*1=0.6億元  貸款利息=2*10%*1=0.2億元b7U紅軟基地
               投資凈收益=0.6-0.2=0.4億元      自有資金收益率=0.4÷1*100%=40%b7U紅軟基地
       方案二：投資收益=（5+1）*20%*1=1.2億元  貸款利息=5*10%*1=0.5億元b7U紅軟基地
               投資凈收益=1.2-0.5=0.7億元      自有資金收益率=0.7÷1*100%=70%b7U紅軟基地
財務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)b7U紅軟基地
             如果借入款項投資取得的效益低于借款成本，將會產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。如前例方案一中，若投資收益率降低為6%，其自有資金收益率為：b7U紅軟基地
        投資收益=（2+1）*6%*1=0.18億元    貸款利息=2*10%*1=0.2億元b7U紅軟基地
        投資凈收益=0.18-0.2=-0.02億元          b7U紅軟基地
        自有資金收益率=-0.02÷1*100%=-2%b7U紅軟基地
發(fā)生財務(wù)風(fēng)險一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī)。因此，有效地控制財務(wù)風(fēng)險：b7U紅軟基地
一定要注意短期、中長期資金的均b7U紅軟基地
衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例b7U紅軟基地
，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資b7U紅軟基地
金鏈斷裂；b7U紅軟基地
做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限b7U紅軟基地
結(jié)構(gòu)的匹配。避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)b7U紅軟基地
點(diǎn)和預(yù)售時間，安排不同的資金來源銜接。b7U紅軟基地
對賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對未來不確定情況的一種約定。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績?yōu)樽h價基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標(biāo)甚至股價為協(xié)議條件。對賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。但一旦不能滿足對賭條件，企業(yè)將付出高昂代價。b7U紅軟基地
據(jù)有關(guān)資料顯示，截至2007年9月30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為148億港元，總負(fù)債已高達(dá)140.67億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超95％。 b7U紅軟基地
由于金融危機(jī)的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險。即便能上市，其成本也是非常高昂。b7U紅軟基地
房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較重b7U紅軟基地
房地產(chǎn)年度稅負(fù)一般占營業(yè)收入20%以上，接近甚至超過企業(yè)當(dāng)年實現(xiàn)的凈利潤，如果加上項目清算時要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項目真正的稅負(fù)占項目收入的比重會更高。以保利地產(chǎn)（600048）為例，近三年稅負(fù)列表如下：b7U紅軟基地
單位:億元;%b7U紅軟基地
稅局加強(qiáng)征收與監(jiān)管b7U紅軟基地
經(jīng)濟(jì)增長放緩、積極的財政政策需要資金的更大投入，各級地方財通過加大稅收征收力度，降低財政資金壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的營業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅為地方稅種，大部分將留存地方財政，更是成為目前稅務(wù)部門清理征收的重點(diǎn)。b7U紅軟基地
稅收籌劃即從公司總體的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通過適當(dāng)?shù)陌才殴�司�?jīng)營方式和業(yè)務(wù)流程，以及巧妙合理的財務(wù)協(xié)調(diào)和會計處理，實現(xiàn)在合法的前提下，稅收負(fù)擔(dān)相對較小、企業(yè)整體利益最大化。b7U紅軟基地
稅收與經(jīng)營形式直接相關(guān)，稅務(wù)籌劃貫穿b7U紅軟基地
   項目始終，是個動態(tài)管理過程，特別是在項b7U紅軟基地
   目運(yùn)作的前期進(jìn)行籌劃尤為重要。b7U紅軟基地
1.1.3  爭取核定征收b7U紅軟基地
稅務(wù)機(jī)關(guān)在賬冊不齊等特殊情況下可按不低于預(yù)征率的水平進(jìn)行土地增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項目上核定征收與據(jù)實清算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭取土地增值稅的核定征收將是有效降低稅負(fù)的途徑之一。b7U紅軟基地
某項目總收入2億元，可扣除金額為1.1億元，則增值額為9000萬元，增值率為81.81%，土地增值稅為3050萬元。b7U紅軟基地
此項目系收購項目，賬冊不齊，若最終稅局能以5%的稅率核定征收，則土地增值稅為1000萬元，節(jié)稅2050萬元。b7U紅軟基地
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