這是一個關于永州項目市場分析ppt課件，主要介紹了永州經(jīng)濟社會文化發(fā)展現(xiàn)狀簡述、永州地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢、永州房地產(chǎn)區(qū)域劃分及特點、本項目及所在片區(qū)分析等內(nèi)容。永州市位于中國湖南省西南部，南嶺山脈北麓，瀟水和湘江匯合處，是湖南四大歷史文化名城之一，素有“錦繡瀟湘”之稱。永州轄零陵區(qū)、冷水灘二區(qū)和祁陽、東安、雙牌等9縣，面積2.24萬平方公里， 2010年城鎮(zhèn)總?cè)丝诮?242 萬；首府位于冷水灘區(qū)。永州是沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿，是湖南直達兩廣、兩南（海南、大西南）和港澳的主要通道。湘桂鐵路橫貫東西，322國道、207國道及九條省道在境內(nèi)縱橫交錯。永州機場已開通長沙、�？诤骄�。更多內(nèi)容，歡迎點擊下載永州項目市場分析ppt課件哦。

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永州瀟湘新城項目市場分析uZG紅軟基地
長沙嘉地置業(yè)uZG紅軟基地
目  錄uZG紅軟基地
二、區(qū)位及交通：uZG紅軟基地
          永州市位于中國湖南省西南部，南嶺山脈北麓，瀟水和湘江匯合處，是湖南四大歷史文化名城之一，素有“錦繡瀟湘”之稱。uZG紅軟基地
          永州轄零陵區(qū)、冷水灘二區(qū)和祁陽、東安、雙牌等9縣，面積2.24萬平方公里， 2010 年城鎮(zhèn)總?cè)丝诮?242 萬；首府位于冷水灘區(qū)。   uZG紅軟基地
          永州是沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿，是湖南直達兩廣、兩南（海南、大西南）和港澳的主要通道。湘桂鐵路橫貫東西，322國道、207國道及九條省道在境內(nèi)縱橫交錯。永州機場已開通長沙、�？诤骄�。uZG紅軟基地
三、社會經(jīng)濟發(fā)展：uZG紅軟基地
           永州市地方工業(yè)體系，以食品、機械、輕紡、建材、冶金為骨干。工業(yè)企業(yè)主要產(chǎn)品有獵豹汽車、紅豆系列、芝城系列香煙、浯溪牌水泥等。 uZG紅軟基地
           2008年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值592.68億元，比上年增長13.3%。uZG紅軟基地
           分產(chǎn)業(yè)看，一產(chǎn)增加值161.72億元，增長6.4%；二產(chǎn)增加值181.46 億元，增長17 %；三產(chǎn)增加值249.51億元，增長15%。三次產(chǎn)業(yè)結構由上年的29.7∶28.2∶42.1調(diào)整為27.3∶30.6∶42.1。uZG紅軟基地
           按常住人口計算，全市人均GDP為11551元，增長16.8%。uZG紅軟基地
四、永州城區(qū)總體規(guī)劃： uZG紅軟基地
   永州主城區(qū)：湘南西部中心城市，市域政治、經(jīng)濟、文化中心，湘粵桂三uZG紅軟基地
省結合部的交通樞紐，城市建設用地 77 平方公里左右。 uZG紅軟基地
      總體規(guī)劃布局為“帶狀組團式”結構，將冷水灘、芝山、嵐角山組織為一個uZG紅軟基地
有機整體，嚴格控制機場周邊和高速公路兩側(cè)的發(fā)展： uZG紅軟基地
冷水灘城區(qū)和芝山城區(qū)分別構成城市的主次中心；uZG紅軟基地
嵐角山作為主次中心連線上的獨立組團；uZG紅軟基地
沿湘江風光帶和聯(lián)城道路合理布置城市用地和生態(tài)用地。uZG紅軟基地
小結：uZG紅軟基地
        永州屬于中南部快速發(fā)展城市，與東部一線城市比較，綜合競爭力較弱，未來三到五年將迎來地產(chǎn)的跨越式升級，提升空間較大。uZG紅軟基地
一、宏觀環(huán)境分析：uZG紅軟基地
1、宏觀經(jīng)濟整體回暖：金融風暴的陰霾日漸消散，宏觀經(jīng)濟整體回暖，GDP繼續(xù)保持快速增長，房地產(chǎn)價格快速攀升；uZG紅軟基地
2、一線城市房價高位增長：以上海、杭州、北京、廣州等為代表的東部沿海一線城市，房價居高不下，繼續(xù)顯著增長；近期受房地產(chǎn)新政影響，觀望氣氛日益濃厚，局部價格開始下降；uZG紅軟基地
3、國家調(diào)控政策力度加大：2010年4月出臺的新政，提高了首付比例，規(guī)定可停止發(fā)放三套及以上住房貸款，對非本地居民購房貸款條件提出限制，住房套數(shù)認定也有較大改變，以上政策調(diào)控力度空前，在較短時間內(nèi)對一線城市房地產(chǎn)市場造成較大影響；uZG紅軟基地
4、房地產(chǎn)話題熱炒：09年底10年初，“地王”頻出，新華社等媒體連續(xù)發(fā)文，對房價過高提出批評，各種媒體對于房地產(chǎn)及相關話題的熱炒不絕于耳；uZG紅軟基地
5、消費者分化明顯：目前消費者主要分為三大陣營：uZG紅軟基地
      A、低收入無房者：主要關心保障性住房的供給，認為目前房價過高；uZG紅軟基地
      B、自住及改善居住條件性購房：對首付和升值潛力都較為關心。形成購買后，既擔負還貸壓力，也希望物業(yè)升值，對高房價處于矛盾心態(tài)；uZG紅軟基地
      C、投資炒房者：以溫州和山西為代表，認為地產(chǎn)投資風險相對較低，希望房價快速增長。uZG紅軟基地
           據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，對于大多數(shù)投資者，房產(chǎn)新政影響明顯，投資性購買趨于謹慎，而二三線城市目前并未收到明顯影響。uZG紅軟基地
小結：uZG紅軟基地
          國家房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，一線城市地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，輿論對消費者購買產(chǎn)生一定影響，消費者分化，投資行為趨于謹慎，二三線城市地產(chǎn)投資依舊熱門，永州地產(chǎn)外部環(huán)境依然較為有利。uZG紅軟基地
二、永州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及回顧：uZG紅軟基地
           從2000年至今的十年，永州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出以下基本特點（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，投資總量不斷提高。   從2001年到2008年，永州市房地產(chǎn)投資年均增長率達到了47.9%，呈現(xiàn)出快速增長的良好發(fā)展態(tài)勢。          uZG紅軟基地
          近年來永州房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，使其在全省的位次迅速提升，從2001年的第10位提高到了2008年的第6位。uZG紅軟基地
（二）商品房銷售起伏，價格持續(xù)攀升uZG紅軟基地
    1、從商品房銷售面積看，2001～2008年商品房銷售面積年均增長速度達到了41.2％，2005年、2007年銷售面積增速分別達到了319%和119％；而2006年和2008年受各方因素影響，全市商品房銷售面積同比分別下降33.4％和19.9％。從商品房類型看，商品住宅的銷售一直是商品房銷售的主體，其所占比重一直保持在85％以上。uZG紅軟基地
2、從商品房銷售額看，商品房銷售額2001－2008年年均增長速度達到50％。2004年增幅高達234.2％；最高為2005年，增速達432％；與房地產(chǎn)銷售面積一樣，2006年和2008年永州市房地產(chǎn)銷售額增幅出現(xiàn)回落，增幅分別下降21.5％和27.6％；2007年增幅又回升到了132.7％的高位。uZG紅軟基地
      3、從全市商品房銷售平均價格看，近年來價格呈節(jié)節(jié)攀升之勢。受國家政策調(diào)控的影響，進入2006年以后，房價開始理性回歸，從二位數(shù)增長回落到一位數(shù)增長，06、07、08年房價分別比上年增長3.8％、6.1％和4.3％。uZG紅軟基地
（三）商品房供應量不斷擴大，空置面積增長較快uZG紅軟基地
   1、商品房竣工面積持續(xù)擴大。近年來，永州市商品房竣工面積持續(xù)擴大， 2007年末的116.1萬平方米、2008年末的90.63萬平方米，分別比2001年增長19倍和14.8倍，年均增長40%。2006年和2008年房屋竣工面積同比增幅分別下降6.8％和21.9％。uZG紅軟基地
        2、新開工面積不斷增加。2006年，永州市商品房新開工面積為105.6萬平方米，2007年為189.3萬平方米，2008年為221萬平方米，3、商品房空置面積隨市而變。2006年商品房空置面積年末達到2.45萬平方米，比上年增長33.2%，增幅比上年明顯回落。2007年空置面積達到2.78萬平方米，比上年增長13.5％；2008年空置面積減少為1.56萬平方米，比上年下降43.9％。uZG紅軟基地
          其中增速最快的為2004年，比上年增長145％，增速最慢的為2008年，比上年僅增長16.7％。   uZG紅軟基地
（四）產(chǎn)品品質(zhì)和品位不斷提高，大盤嶄露頭角uZG紅軟基地
目前，永州地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)超越了低層次簡單建設的階段，開始迎來“大盤主導，營銷手段多樣，產(chǎn)品品質(zhì)和品位不斷提高”的跨越發(fā)展時代。uZG紅軟基地
營銷方式更加系統(tǒng)化，體驗式營銷已經(jīng)引入房地產(chǎn)銷售領域，規(guī)模更大，互動性更強；山水園林高檔住宅、品牌大賣場、一站式體驗SHOPPINGMALL、城市綜合體等物業(yè)形式都已經(jīng)出現(xiàn)，體量也越來越大。uZG紅軟基地
小結：uZG紅軟基地
        十年來，永州房地產(chǎn)快速增長，產(chǎn)品結構、產(chǎn)品單價、投資規(guī)模等提升顯著，大盤嶄露頭角。房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為地方經(jīng)濟主要支柱產(chǎn)業(yè)之一。市場形勢受政策影響比較明顯，目前為止，單價仍然較低，價格上升區(qū)間仍然較大。uZG紅軟基地
三、永州房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢：uZG紅軟基地
          1、穩(wěn)步提升是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。永州市政府通過宏觀調(diào)控和市場的杠桿作用，使商用物業(yè)和住宅開發(fā)投資的速度，保持在一個健康范圍之內(nèi)；合理規(guī)劃城區(qū)開發(fā)，并充分考慮一體化開發(fā)，地產(chǎn)發(fā)展結構比較合理。uZG紅軟基地
          2、房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)跨越升級。伴隨著經(jīng)濟發(fā)展和消費的升級，永州商品住宅市場將會進入一個“品質(zhì)升級新時代”，只有更高、更適合市民需要的高品質(zhì)產(chǎn)品才能贏得市場。uZG紅軟基地
3、產(chǎn)品供應結構將會進一步完善。今后，滿足城市居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房比例會明顯增加，高品質(zhì)大盤也將橫空出世。uZG紅軟基地
          4、火車站商圈的強勢崛起已見雛形。火車站商圈將在未來三年到五年時間內(nèi)成熟，實力開發(fā)商和大盤將領舞永州房地產(chǎn)市場。uZG紅軟基地
          5、房地產(chǎn)市場將會進一步規(guī)范和成熟。開發(fā)門檻的提高、市民消費的成熟、市場競爭的激烈等，都將不斷完善和規(guī)范永州房地產(chǎn)行業(yè)，一些發(fā)展較慢、觀念落后的開發(fā)商將遭到淘汰。uZG紅軟基地
小結：uZG紅軟基地
永州房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，整體發(fā)展突飛猛進，已經(jīng)進入跨越發(fā)展的大盤時代。未來將繼續(xù)保持穩(wěn)步較快增長。產(chǎn)業(yè)升級和資源集中趨勢更加明顯，只有著眼長遠，打造高品質(zhì)產(chǎn)品，才能立于不敗之地。uZG紅軟基地
湘江將永州自然分成河西、河東兩大部分，因本項目居于河西，故對河西詳細加以分析：uZG紅軟基地
一、兩大區(qū)域uZG紅軟基地
           河東區(qū)域：政務消費群體為主導，近年來發(fā)展迅速，高檔酒店、住宅等成為主要物業(yè)形態(tài)；河東之所以能夠在短短十余年的時間迅速崛起，成就永州樓市新貴，原因主要有三：uZG紅軟基地
           a.市府所在：一個區(qū)域的行政中心必然是其市民生活的中心。uZG紅軟基地
           b.江景優(yōu)勢：“錦繡瀟湘”是永州樓市環(huán)境篇的最大賣點。河西老城區(qū)的改造困難重重，讓河東濱江風光帶獨領風騷。從濱江豪園到世紀濱江，從富臨錦江到遠志新外灘，高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)；uZG紅軟基地
           c.新規(guī)劃空間：河東路網(wǎng)成熟。“四縱四橫”主干路網(wǎng)鋪開后，為地產(chǎn)開發(fā)提供良好的基礎。奧林新城、華源府第、印象巴厘、凱旋城等高品質(zhì)樓盤應運而生。uZG紅軟基地
二、河西區(qū)域及三大組圖uZG紅軟基地
    河西區(qū)域：商業(yè)氛圍濃厚，有歷史基礎，商業(yè)地產(chǎn)為主。uZG紅軟基地
          以零陵路兩側(cè)為代表，舜德城、萬喜登、金水灣、瀟湘步行街四大財富“航母”聚集于此，心連心、步步高、蘇寧、國美等國內(nèi)零售商業(yè)連鎖品牌沿街林立，讓河西板塊人氣一直居高不下。uZG紅軟基地
          舜德MALL，是融合了高檔公寓、甲級寫字樓、豪華酒店、高端商業(yè)等業(yè)態(tài)的綜合體，具有較為先進的開發(fā)運營理念。uZG紅軟基地
三大組團：uZG紅軟基地
零陵路組團：具有商業(yè)歷史基礎，如前文所述，是永州的主商圈所在，商業(yè)氛圍成熟；uZG紅軟基地
           鳳凰園組團：1992年開發(fā)區(qū)熱潮興起、2005年冷水灘區(qū)行政中心啟用、2008年承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，是鳳凰園房地產(chǎn)開發(fā)的三次機遇。銀竹家園、城市綠島、名門世家等一批品質(zhì)大盤聚集，使這一板塊迅速從潛力板塊發(fā)展成為實力板塊，形成新的城市重心；uZG紅軟基地
           新火車站組團：隨著新火車站的建成啟用，永州汽車總站也將建成于火車站附近，這一板塊將從鳳凰園獨立出來，現(xiàn)在的廣源國際、梧桐苑等樓盤，僅僅是新的開發(fā)熱潮的開始。uZG紅軟基地
三、東西交通主干道uZG紅軟基地
       河東到河西，有三座橋連接，其中瀟湘大橋為主要通道，河西鳳凰路與瀟湘大橋連接，承載了80%左右的車流，成為連接河東與河西的主要干道。uZG紅軟基地
一、地塊基本情況uZG紅軟基地
           1、瀟湘新城（名暫定）地塊，為商住用地，總建筑面積的30%為商業(yè)用房，其余 70%為住宅。uZG紅軟基地
          2、用地位置及規(guī)模：如圖所示，用地位置為瀟湘大道以東，珊瑚路以南，傳芳路以西，西沖塘路以北地段，用地面積為451.07畝（包括規(guī)劃的站前街、長沖路和小區(qū)路道路用地）。uZG紅軟基地
          3、用地形狀：整體為近似長方形，整體性較好，靠近中部位置有湖泊。uZG紅軟基地
          4、規(guī)劃控制：建筑密度：≤40%，容積率：≤3.5，綠地率：≥30%，建筑限高100米。規(guī)劃用地范圍內(nèi)的長沖巷、站前街、小區(qū)路道路占用的用地不得參與規(guī)劃控制指標的計算。uZG紅軟基地
地塊實景uZG紅軟基地
二、片區(qū)內(nèi)及周邊代表樓盤及特點uZG紅軟基地
              我們將通過對項目片區(qū)內(nèi)主要代表樓盤的考察，總結出片區(qū)物業(yè)目前的發(fā)展水平，并尋找突破的關鍵！uZG紅軟基地
創(chuàng)發(fā)城uZG紅軟基地
          創(chuàng)發(fā)城，項目占地面積約55畝，總建筑面積約13.4萬㎡，建筑密度32.5%，綠化率46%，是一個涵蓋濱湖豪宅、集成式廣場商業(yè)、高檔辦公樓、星級酒店為一體的增值型城市綜合體項目。uZG紅軟基地
          項目西鄰市政規(guī)劃中的白竹湖水上文化公園，自然環(huán)境優(yōu)越，中心地位得天獨厚。uZG紅軟基地
          在整體規(guī)劃上，項目融入了歐美先進的綜合體造城理念，集購物、娛樂、休閑、文化、餐飲、商務、酒店、居住等8大生活形態(tài)為一體，其“資源共享、高效聚合、循環(huán)聯(lián)動”的核心增值模式，更是其他項目不可比擬的優(yōu)勢。uZG紅軟基地
名門世家uZG紅軟基地
       名門世家項目是永州最大的純住宅歐陸國際社區(qū)，占地130畝，總建面26萬平米。坐落于冷水灘區(qū)河西珊瑚灣中心區(qū)域，北至珊瑚路、西至盤王南路、南至站前南路、東至銀象路；項目臨近河西商業(yè)中心和區(qū)政府、火車站，西靠白竹亭水庫。      產(chǎn)品設計為真正純板式一梯兩戶結構、超寬樓距、南北通透、270°轉(zhuǎn)角全景落地窗、戶戶雙陽臺設置。項目由一棟綜合樓、十三棟高層住宅及三棟多層住宅組成。 小區(qū)獨享12畝的白竹亭原生態(tài)湖面， 48%綠化率，5000㎡公共綠地廣場，10萬平米花園社區(qū)。uZG紅軟基地
廣源國際廣場uZG紅軟基地
          一棟高達30層，總建筑面積75985平方米，集商務、酒店、公寓、辦公樓宇、休閑娛樂、管家式的物業(yè)管理及7000平米的大型停車場于一體的建筑。uZG紅軟基地
       它的建成不僅將成為永州新的地標，同時還標志著永州新火車站CBD商圈的確立。在未來的數(shù)年里它將以領秀群芳的氣質(zhì)來俯瞰一個城市的崛起。uZG紅軟基地
新港．財富廣場 uZG紅軟基地
       新港·財富廣場擁有的近7萬平米巨大商業(yè)空間以及精品步行街、休閑廣場和大型停車場等，共同打造永州一站式專業(yè)商業(yè)批發(fā)聚散中心，同時該項目也是永州首家實行統(tǒng)一招商、專業(yè)策劃、自主經(jīng)營、協(xié)同管理的商業(yè)廣場。uZG紅軟基地
梧桐苑 uZG紅軟基地
       項目位于梧桐路與傳芳路交匯處，毗鄰汽車總站(規(guī)劃中)，交通優(yōu)勢明顯。梧桐路，是永州為數(shù)不多的八車道路面，為城市交通主干線，直接連通冷水灘區(qū)政府和汽車總站。     2路、23路、26路，另有直達汽車西站和新火車站的多條公交線路從旁經(jīng)過。uZG紅軟基地
舜德花園 uZG紅軟基地
       44萬㎡河景居住區(qū)，靜灣闊宅。uZG紅軟基地
       舜德花園總規(guī)劃面積44萬㎡，為永州市屈指可數(shù)的超大型濱河居住區(qū)，項目一期已于04年交付入住，現(xiàn)居住戶數(shù)已逾800戶，總?cè)丝诮?000人。項目二期為一期升級版，由5棟16層小高層住宅組成，先進人車分流，超低容積率，82㎡簡約兩房到260m空中復式院管戶型。uZG紅軟基地
小 結uZG紅軟基地
以上列舉了河西區(qū)域，本項目所在片區(qū)及周邊的代表性樓盤，這些樓盤具有以下特征特點：uZG紅軟基地
        ——品質(zhì)較高；uZG紅軟基地
        ——體量較大；uZG紅軟基地
        ——商業(yè)組合、環(huán)境生態(tài)的觀念廣泛應用；uZG紅軟基地
        ——定位多樣化，覆蓋比較全面。uZG紅軟基地
整體而言，本區(qū)代表項目，已經(jīng)具備了一定的開發(fā)水平，對各自項目的賣點提煉也比較明確，符合項目地塊特點。與瀟湘新城地塊相比，體量相對較小，關注目標也只限于項目本身。uZG紅軟基地
片區(qū)代表項目特征總結分析uZG紅軟基地
三、項目SWOT分析及對策uZG紅軟基地
優(yōu)勢（S）：uZG紅軟基地
        1、區(qū)位——火車站商圈核心地帶；uZG紅軟基地
        2、地塊——體量巨大，地塊完整，內(nèi)有天然湖泊；uZG紅軟基地
        3、可塑性強——目前地塊規(guī)劃等尚未確定，未來空間巨大；uZG紅軟基地
        4、地價優(yōu)勢——拿地成本較低。uZG紅軟基地
劣勢（W）：uZG紅軟基地
         商業(yè)氛圍——區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍不夠濃厚，商業(yè)地產(chǎn)不夠成熟。uZG紅軟基地
機會（O）：uZG紅軟基地
        1、火車站商圈崛起——新火車站投入使用，規(guī)劃的汽車站即將附近落戶；uZG紅軟基地
        2、經(jīng)濟發(fā)展——消費升級，新消費群體涌現(xiàn)；uZG紅軟基地
        3、地產(chǎn)投資旺盛——投資型商業(yè)需求旺盛，房產(chǎn)新政對永州等三線城市影響不大。uZG紅軟基地
     威脅（T）：uZG紅軟基地
        1、品牌知名度和號召力不足；uZG紅軟基地
        2、競爭項目分流客戶；uZG紅軟基地
        3、開發(fā)大項目，對資源配合度要求較高，未來不確定因素較多。uZG紅軟基地
我們需要做的不僅是造一個樓盤，而是應該根據(jù)項目自身的現(xiàn)狀，充分發(fā)揮優(yōu)勢，揚長避短！用超前的思路，大思維，大手筆，讓整個火車站商圈真正火爆起來，占據(jù)火車站商圈的制高點，做火車站商圈乃至整個河西地產(chǎn)的領跑者！uZG紅軟基地
我們，需要創(chuàng)造一個大商圈的輝煌! uZG紅軟基地
項目定位方向建議及策略uZG紅軟基地
       超越現(xiàn)有各參考競爭對手，在更高的層面上：uZG紅軟基地
打造火車站商圈、河西及永州的uZG紅軟基地
高端地產(chǎn)領袖、商業(yè)地標！uZG紅軟基地
——主打國際化高尚生活方式概念——uZG紅軟基地
實現(xiàn)策略uZG紅軟基地
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      1、品牌形象大手筆炒作，炒熱火車站商圈，建立領袖品牌的消費者認知；uZG紅軟基地
          2、住宅與商業(yè)部分比例為７：３，分階段開發(fā)，先住宅后商業(yè)，開發(fā)周期５－８年；uZG紅軟基地
          3、前期通過借助政府資源、活動和慈善營銷等造勢；uZG紅軟基地
          4、住宅價格低開高走，逐步提升，以商業(yè)標志性物業(yè)及炒作帶動銷售；uZG紅軟基地
          5、營銷及推廣三大關鍵詞：高端、時尚、體驗。uZG紅軟基地
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