這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)注意事項(xiàng)講解PPT課件，主要介紹了土地估價(jià)報(bào)告的變化和完善內(nèi)容、估價(jià)過(guò)程中的注意事項(xiàng)、集體建設(shè)用地估價(jià)介紹等內(nèi)容。因委托方融資的需要，委托我公司對(duì)其所屬的位于金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)金牛村2、3、4、5組的一宗國(guó)有出讓住宅用地土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，本次估價(jià)目的僅為抵押雙方(抵押人和抵押權(quán)人)提供獨(dú)立、客觀、公正的土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格參考。（為委托方確定國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押貸款額度提供參考依據(jù)）。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)注意事項(xiàng)講解PPT課件哦。

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土地估價(jià)注意事項(xiàng)講解b9v紅軟基地
土地評(píng)估部  岳 靈b9v紅軟基地
主要內(nèi)容b9v紅軟基地
一、土地估價(jià)報(bào)告的變化和完善b9v紅軟基地
（一）變化的主要依據(jù)b9v紅軟基地
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 b9v紅軟基地
土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)b9v紅軟基地
協(xié)會(huì)備案報(bào)告抽查審核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)b9v紅軟基地
中估聯(lián)行估價(jià)實(shí)務(wù)手冊(cè) b9v紅軟基地
《土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》b9v紅軟基地
（二）報(bào)告變化的主要內(nèi)容b9v紅軟基地
1、估價(jià)目的b9v紅軟基地
標(biāo)準(zhǔn)要求：滿足委托方何種需要、估價(jià)結(jié)果應(yīng)用方向；是否僅一個(gè)估價(jià)目的；估價(jià)標(biāo)的是否符合土地處分的有關(guān)規(guī)定等b9v紅軟基地
新模板b9v紅軟基地
估價(jià)目的 b9v紅軟基地
因委托方融資的需要，委托我公司對(duì)其所屬的位于金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)金牛村2、3、4、5組的一宗國(guó)有出讓住宅用地土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，本次估價(jià)目的僅為抵押雙方(抵押人和抵押權(quán)人)提供獨(dú)立、客觀、公正的土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格參考。 （為委托方確定國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押貸款額度提供參考依據(jù)）b9v紅軟基地
2、估價(jià)基準(zhǔn)日b9v紅軟基地
估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，在具體日期后注明。一般有兩種情況：b9v紅軟基地
現(xiàn)場(chǎng)查勘之日b9v紅軟基地
根據(jù)委托方《估價(jià)委托書》（或國(guó)資項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)）委托確定。b9v紅軟基地
3、容積率的設(shè)定b9v紅軟基地
依據(jù)：b9v紅軟基地
出讓合同b9v紅軟基地
規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書b9v紅軟基地
總平圖b9v紅軟基地
注意事項(xiàng)b9v紅軟基地
當(dāng)實(shí)際開(kāi)發(fā)容積率與出讓合同不一致時(shí)，實(shí)際開(kāi)發(fā)容積率大于出讓合同約定容積率是一定要核實(shí)是否補(bǔ)交增容出讓金。b9v紅軟基地
在收集《總平圖》時(shí)一定要收集《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，核實(shí)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中記載的“建設(shè)規(guī)模”是否與《總平圖》經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的“總建筑面積”對(duì)應(yīng)。b9v紅軟基地
4、委托估價(jià)方b9v紅軟基地
增加委托方與土地使用權(quán)人的關(guān)系描述b9v紅軟基地
委托估價(jià)方與土地使用權(quán)人為同一單位。b9v紅軟基地
委托估價(jià)方與土地使用權(quán)人非同一單位，委托估價(jià)方為土地使用權(quán)人的母公司、債權(quán)收購(gòu)方等（說(shuō)明具體隸屬關(guān)系），并分別描述。b9v紅軟基地
注明委托方聯(lián)系人及聯(lián)系電話。b9v紅軟基地
5、土地使用權(quán)取得方式（土地權(quán)利狀況）b9v紅軟基地
增加描述：b9v紅軟基地
    根據(jù)《成都國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（***）及相關(guān)票據(jù)可知，估價(jià)對(duì)象的土地使用者于2003年9月28日通過(guò)出讓方式合法取得估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)，出讓金157755421元及契稅4732663元已全部繳納。b9v紅軟基地
6、影響地價(jià)的因素說(shuō)明b9v紅軟基地
一般因素（分析應(yīng)涵蓋城市資源狀況（地理位置、土地資源、人口等）、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（土地制度、住房制度、地價(jià)政策等）、產(chǎn)業(yè)及稅收政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資特別是房地產(chǎn)投資、人均可支配收入等）五個(gè)方面。已修改，見(jiàn)模板。b9v紅軟基地
區(qū)域因素、個(gè)別因素注意事項(xiàng)b9v紅軟基地
①描述內(nèi)容應(yīng)與方法應(yīng)用中的描述對(duì)應(yīng)、一致；b9v紅軟基地
②描述內(nèi)容應(yīng)涵蓋市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的因素。b9v紅軟基地
7、土地估價(jià)原則b9v紅軟基地
要求：選擇是否得當(dāng)、全面；描述是否規(guī)范、正確；與估價(jià)目的、方法是否協(xié)調(diào)b9v紅軟基地
刪除內(nèi)容：估價(jià)基準(zhǔn)日原則b9v紅軟基地
增加描述：與方法聯(lián)系，如：b9v紅軟基地
評(píng)估選用的市場(chǎng)比較法、剩余法均適用于替代原則、變動(dòng)原則、供需原則、報(bào)酬遞增遞減原則、貢獻(xiàn)原則、最有效利用原則。b9v紅軟基地
本次評(píng)估選用的收益法、剩余法適用于預(yù)期收益原則。b9v紅軟基地
8、估價(jià)方法應(yīng)用評(píng)價(jià)和地價(jià)確定b9v紅軟基地
在以簡(jiǎn)單算術(shù)平均值確定評(píng)估結(jié)果一般沒(méi)什么問(wèn)題，兩種方法都可以評(píng)價(jià)為“其估價(jià)結(jié)果接近市價(jià)”。b9v紅軟基地
但是在加權(quán)平均取值時(shí)沒(méi)有注意估價(jià)方法的應(yīng)用評(píng)價(jià)。必須對(duì)兩種方法進(jìn)行比較，權(quán)重高的肯定更有說(shuō)服力。b9v紅軟基地
土地估價(jià)結(jié)果的確定，兩種方法的結(jié)果差異在30%以內(nèi)的，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定；差異在30%以上的應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法確定，權(quán)重比例一般為0.6、0.4.b9v紅軟基地
如：b9v紅軟基地
市場(chǎng)比較法是一種比較價(jià)格，具有較高的適宜性和可信度，估價(jià)結(jié)果接近市價(jià)。b9v紅軟基地
剩余法是預(yù)測(cè)未來(lái)的收入和成本，可能存在一定的不確定性和不可預(yù)見(jiàn)性，因此其測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性相比市場(chǎng)比較法來(lái)說(shuō)稍差。b9v紅軟基地
市場(chǎng)比較法b9v紅軟基地
變化內(nèi)容：b9v紅軟基地
增加可比實(shí)例照片b9v紅軟基地
增加修正系數(shù)確定的理由和標(biāo)準(zhǔn)b9v紅軟基地
注意事項(xiàng)：b9v紅軟基地
各條件描述是否客觀、具體、量化。b9v紅軟基地
期日修正不能直接采用中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，必須加以描述和分析，對(duì)其適用性進(jìn)行說(shuō)明，并對(duì)滯后期間的變化進(jìn)行說(shuō)明。b9v紅軟基地
在采用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí)，各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格相差不能超過(guò)40%。即（高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格）/低比準(zhǔn)價(jià)格≤40%，對(duì)超過(guò)40%的，應(yīng)另選案例予以替換。非特殊情況下應(yīng)采用各案例比準(zhǔn)價(jià)格的用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定市場(chǎng)比較法最終取值。若采用加權(quán)算術(shù)平均法取值時(shí)，應(yīng)有針對(duì)性的說(shuō)明，并注意權(quán)重大的其修正幅度應(yīng)較小，避免邏輯矛盾。b9v紅軟基地
剩余法b9v紅軟基地
變化內(nèi)容：b9v紅軟基地
方法描述b9v紅軟基地
不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)值的確定b9v紅軟基地
折現(xiàn)率的確定b9v紅軟基地
    根據(jù)資本資產(chǎn)定價(jià)模型，利用WIND終端數(shù)據(jù)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)取3.94%，房地產(chǎn)行業(yè)收益率取11.23%，β值取1.27，計(jì)算得出折現(xiàn)率為13.19%，因本次開(kāi)發(fā)物業(yè)為住宅，折現(xiàn)率取整為13%。b9v紅軟基地
刪除原模板住房維修基金扣除項(xiàng)，統(tǒng)一在銷售費(fèi)用中考慮b9v紅軟基地
土地增值稅b9v紅軟基地
全省土地增值稅預(yù)征率、核定征收率b9v紅軟基地
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法b9v紅軟基地
說(shuō)明采用的基準(zhǔn)地價(jià)的公布（或制定）時(shí)間、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵、修正體系。b9v紅軟基地
成本逼近法b9v紅軟基地
人均耕地、耕地比例取值隨意。b9v紅軟基地
取費(fèi)無(wú)依據(jù)（由縣、市、省文件為依據(jù)）。b9v紅軟基地
位置修正應(yīng)與基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度保持一致（同時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)）。b9v紅軟基地
測(cè)算表b9v紅軟基地
報(bào)告格式b9v紅軟基地
字體土地估價(jià)報(bào)告字體所有漢字格式應(yīng)為國(guó)標(biāo)GB字體，如“仿宋-GB2312”、“楷體-GB2312”。b9v紅軟基地
表格——網(wǎng)格5。b9v紅軟基地
二、在現(xiàn)場(chǎng)查勘和資料收集時(shí)的注意事項(xiàng)b9v紅軟基地
資料收集b9v紅軟基地
資料收集時(shí)土地證必須復(fù)印齊全、完整，要求逐頁(yè)、無(wú)遮擋復(fù)印件，包括證號(hào)頁(yè)、正文頁(yè)、附記頁(yè)、宗地圖等，且與原件核對(duì)一致。b9v紅軟基地
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，需收集其相關(guān)開(kāi)發(fā)資料，如可研報(bào)告、銷售合同、施工合同等，以便剩余法測(cè)算參考，避免隨意取值。b9v紅軟基地
對(duì)于委托方提供的土地出讓合同，需在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)（www.landchina.com）進(jìn)行核實(shí)（核實(shí)成交價(jià)格及規(guī)劃條件），若無(wú)相關(guān)記錄或二者不一致，需委托方提供相關(guān)合理說(shuō)明。b9v紅軟基地
資料收集b9v紅軟基地
在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須收集《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《預(yù)售許可證》等，屬于用途、容積率設(shè)定的依據(jù)和滿足合法原則。b9v紅軟基地
資料收集b9v紅軟基地
現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)除估價(jià)對(duì)象需有估價(jià)人員在場(chǎng)的照片外，還需對(duì)選取比較案例宗地內(nèi)外及區(qū)域進(jìn)行拍照，并作為報(bào)告附件存檔。b9v紅軟基地
現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)需用手機(jī)定位，并將定位截圖作為報(bào)告附件存檔。b9v紅軟基地
估價(jià)對(duì)象四至無(wú)明確界址或參照物時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)查勘無(wú)法明確其四至需委托方提供由國(guó)土局蓋章確認(rèn)的宗地位置圖、衛(wèi)星圖片，并作為報(bào)告附件（儲(chǔ)備用地特別注意）。b9v紅軟基地
當(dāng)估價(jià)對(duì)象宗地內(nèi)尚有未拆遷房屋或其他附著物時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)查勘需進(jìn)行走訪核實(shí)并做筆錄，若委托方承諾已補(bǔ)償完畢需其提供相應(yīng)證明材料（包括但不限于補(bǔ)償協(xié)議、補(bǔ)償款支付憑證等）。b9v紅軟基地
三、集體建設(shè)用地估價(jià)b9v紅軟基地
（一）現(xiàn)狀b9v紅軟基地
目前處于探索階段，尚無(wú)成熟理論。b9v紅軟基地
（二）集體建設(shè)用地定義b9v紅軟基地
集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。b9v紅軟基地
集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。b9v紅軟基地
集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體）。b9v紅軟基地
（三）評(píng)估涉及的集體建設(shè)用地b9v紅軟基地
《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。b9v紅軟基地
公益性公共設(shè)施用地肯定是不能抵押。b9v紅軟基地
能夠抵押的就只有經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地。b9v紅軟基地
（三）評(píng)估涉及的集體建設(shè)用地b9v紅軟基地
2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》：b9v紅軟基地
    允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。b9v紅軟基地
     集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地主要指：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（工業(yè)）、鄉(xiāng)村旅游、商服配套用地（商業(yè)）b9v紅軟基地
（三）評(píng)估涉及的集體建設(shè)用地b9v紅軟基地
估價(jià)可能遇到比較多的就是商業(yè)用地b9v紅軟基地
（四）評(píng)估方法b9v紅軟基地
集體建設(shè)用地評(píng)估方法與國(guó)有土地評(píng)估方法一致，也包括收益法、市場(chǎng)法、剩余法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。b9v紅軟基地
目前具有可操作性的主要方法有收益法、市場(chǎng)法和成本法。b9v紅軟基地
1、收益法b9v紅軟基地
收益法主要是土地的客觀租金b9v紅軟基地
還原利率（風(fēng)險(xiǎn)高于國(guó)有用地、回報(bào)較�。�b9v紅軟基地
2、市場(chǎng)法b9v紅軟基地
市場(chǎng)法案例b9v紅軟基地
    成都集體建設(shè)用地出讓成交結(jié)果.xlsxb9v紅軟基地
市場(chǎng)法影響因素：b9v紅軟基地
    當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度數(shù)量消費(fèi)水平、對(duì)外交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況、交通條件，土地自身?xiàng)l件（臨路狀況、面積、地形、地勢(shì)等）b9v紅軟基地
3、成本法b9v紅軟基地
公式：集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值=土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益b9v紅軟基地
土地取得費(fèi)不包括安置補(bǔ)助費(fèi)。b9v紅軟基地
相關(guān)稅費(fèi)（耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占有稅、新菜地開(kāi)發(fā)基金等，目前無(wú)相關(guān)法律、法規(guī)文件規(guī)范）b9v紅軟基地
增值收益（目前無(wú)明確標(biāo)準(zhǔn)，主要是用途轉(zhuǎn)換，但低于國(guó)有用地）b9v紅軟基地
敬請(qǐng)大家多提寶貴意見(jiàn)！謝 謝！b9v紅軟基地
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土地估價(jià)理論與方法PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)理論與方法PPT課件，主要介紹了關(guān)于估價(jià)師考試介紹、本科目考試大綱簡(jiǎn)介、授課依據(jù)與原則、本課程教授主要內(nèi)容等內(nèi)容。國(guó)家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試， 全國(guó)統(tǒng)一考試，成績(jī)合格頒發(fā)“中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書”，注冊(cè)后頒發(fā)“中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書”，可以以估價(jià)師的名義從事土地或房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，執(zhí)業(yè)資格全國(guó)范圍內(nèi)有效，單位可根據(jù)需要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)理論與方法PPT課件哦。

土地估價(jià)的基本理論教案PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)的基本理論教案PPT課件，主要介紹了地租的本質(zhì)、類型、傳統(tǒng)地租理論的基本觀點(diǎn)及指導(dǎo)應(yīng)用、區(qū)位理論中的概念、分類及農(nóng)業(yè)區(qū)位論的基本觀點(diǎn)等內(nèi)容。地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。馬克思指出：“地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”。資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)把地租定義為“土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬”�！暗刈馐且环N經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本之后余下的那部分”。并將地租分為契約地租和經(jīng)濟(jì)地租兩類。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)的基本理論教案PPT課件哦。

土地估價(jià)師青島會(huì)議報(bào)告點(diǎn)評(píng)PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)師青島會(huì)議報(bào)告點(diǎn)評(píng)PPT課件，主要介紹了報(bào)告的完整性、合規(guī)性、地價(jià)定義、內(nèi)涵的合理性、評(píng)估方法應(yīng)用的合理性、報(bào)告前后描述的對(duì)應(yīng)關(guān)系、評(píng)估報(bào)告中遇到的需要討論的問(wèn)題等內(nèi)容。地價(jià)定義：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國(guó)有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地紅線外或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)師青島會(huì)議報(bào)告點(diǎn)評(píng)PPT課件哦。