這是一個關(guān)于土地估價理論與方法PPT課件，主要介紹了關(guān)于估價師考試介紹、本科目考試大綱簡介、授課依據(jù)與原則、本課程教授主要內(nèi)容等內(nèi)容。國家設定的執(zhí)業(yè)資格考試， 全國統(tǒng)一考試，成績合格頒發(fā)“中華人民共和國土地估價師或房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書”，注冊后頒發(fā)“中華人民共和國土地估價師或房地產(chǎn)估價師注冊證書”，可以以估價師的名義從事土地或房地產(chǎn)估價活動，執(zhí)業(yè)資格全國范圍內(nèi)有效，單位可根據(jù)需要按國家有關(guān)規(guī)定聘任經(jīng)濟師職務。更多內(nèi)容，歡迎點擊下載土地估價理論與方法PPT課件哦。

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土地估價理論與方法bg2紅軟基地
     中國土地估價師執(zhí)業(yè)資格考試之二bg2紅軟基地
緒   論bg2紅軟基地
一、關(guān)于估價師考試介紹bg2紅軟基地
二、本科目考試大綱簡介bg2紅軟基地
三、授課依據(jù)與原則bg2紅軟基地
四、本課程教授主要內(nèi)容bg2紅軟基地
一、 關(guān)于估價師考試介紹bg2紅軟基地
（一）類型：bg2紅軟基地
          土地估價師、房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)評估師bg2紅軟基地
（二）考試性質(zhì)：bg2紅軟基地
國家設定的執(zhí)業(yè)資格考試， 全國統(tǒng)一考試，成績合格頒發(fā)“中華人民共和國土地估價師或房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書”，注冊后頒發(fā)“中華人民共和國土地估價師或房地產(chǎn)估價師注冊證書”，可以以估價師的名義從事土地或房地產(chǎn)估價活動，執(zhí)業(yè)資格全國范圍內(nèi)有效，單位可根據(jù)需要按國家有關(guān)規(guī)定聘任經(jīng)濟師職務。bg2紅軟基地
（三）考試內(nèi)容：bg2紅軟基地
1、土地估價師考試bg2紅軟基地
（1）土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)     （2）土地估價理論與方法bg2紅軟基地
（3）土地估價實務基礎(chǔ) （06年后）bg2紅軟基地
（4）土地估價案例與報告（06年后）  土地估價實務（06年前）                                                       bg2紅軟基地
（5）土地估價相關(guān)知識（06年后））bg2紅軟基地
        土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法（06年前）bg2紅軟基地
各科內(nèi)容bg2紅軟基地
土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：bg2紅軟基地
（1）土地基礎(chǔ)知識：土地概念、土地的分類、土地權(quán)利制度。bg2紅軟基地
（2）土地管理：土地管理概念、地籍管理、土地規(guī)劃管理、耕地保護與土地整理管理、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理、建設用地供應管理、土地市場交易與監(jiān)管、地價管理、土地執(zhí)法監(jiān)察等。bg2紅軟基地
（3）相關(guān)法律法規(guī)bg2紅軟基地
土地估價理論與方法：地價理論、土地估價方法、地上附著物及其他資產(chǎn)評估等bg2紅軟基地
土地估價相關(guān)知識：土地與相關(guān)稅收、金融、會計與統(tǒng)計、土地與房屋測量、城市經(jīng)濟與城市規(guī)劃、地產(chǎn)開發(fā)與工程造價、地上附著物及其他資產(chǎn)評估、土地估價行業(yè)管理等。bg2紅軟基地
土地估價實務基礎(chǔ)和案例與報告：土地估價步驟、常見目的土地估價、常見用途土地估價、土地分等與定級、基準地價評估、征地區(qū)片綜合地價評估、地上附著物及其它財產(chǎn)評估等。bg2紅軟基地
房地產(chǎn)估價師：五個科目，四門試卷bg2紅軟基地
1、房地產(chǎn)基本制度與政策bg2紅軟基地
2、房地產(chǎn)估價相關(guān)知識bg2紅軟基地
3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理bg2紅軟基地
4、房地產(chǎn)估價案例分析bg2紅軟基地
（三）考試形式、時間、合格標準等bg2紅軟基地
形式：全國統(tǒng)考，每年考試，房地產(chǎn)估價師兩年滾動有效、土地估價師三年滾動有效bg2紅軟基地
時間：房地產(chǎn)估價師-每年10月中旬的周末；bg2紅軟基地
            土地估價師-時間變動大  bg2紅軟基地
合格標準：所有科目合格bg2紅軟基地
土地估價師考試從06年發(fā)生較大變化：bg2紅軟基地
由以前的兩年考一次改為每年考試bg2紅軟基地
合格標準由總分改為所有科目及格bg2紅軟基地
由一次通過改為三年成績滾動有效bg2紅軟基地
考試科目由原來的四門改為五門bg2紅軟基地
各科目考試時間、分數(shù)變動較大bg2紅軟基地
土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：原來的150分鐘、150分改為bg2紅軟基地
                                                     60分鐘、100分bg2紅軟基地
土地估價理論方法  由180分鐘、200分改為bg2紅軟基地
                                           90分鐘，120分bg2紅軟基地
土地估價實務基礎(chǔ)　 為150分鐘、160分bg2紅軟基地
土地估價案例與報告 為150分鐘、160分bg2紅軟基地
 原為土地估價實務一門180分鐘、200分改為兩門科目 300分鐘，320分）bg2紅軟基地
土地估價相關(guān)知識 由原來的150分鐘、150分改為bg2紅軟基地
                                                     150分鐘、160分bg2紅軟基地
（四）各科目考試基本題型bg2紅軟基地
土地估價師：bg2紅軟基地
1、土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)     判斷、單選、多選、情景bg2紅軟基地
2、土地估價理論與方法     判斷、單選、多選、情景bg2紅軟基地
3、土地估價實務基礎(chǔ)       單選、多選、情景、計算bg2紅軟基地
4、土地估價案例與報告   案例分析、報告判讀（問答、改錯）bg2紅軟基地
5、土地估價相關(guān)知識       判斷、單選、多選、情景bg2紅軟基地
房地產(chǎn)估價師：bg2紅軟基地
1、房地產(chǎn)基本制度與政策        判斷、單選、多選、綜合分析bg2紅軟基地
2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理       判斷、單選、多選、計算bg2紅軟基地
3、房地產(chǎn)估價理論與方法       判斷、單選、多選、計算bg2紅軟基地
4、房地產(chǎn)估價案例與分析      單選、問答、指錯、改錯 bg2紅軟基地
二、本科目考試大綱簡介bg2紅軟基地
第三部分  地價理論           5方面內(nèi)容bg2紅軟基地
（一）土地價格概念 ：測試對土地價格理論的基本內(nèi)涵、基bg2紅軟基地
                         本特征及類型的理解與掌握程度 bg2紅軟基地
（二）地租理論：測試對地租理論的理解與掌握程度 bg2紅軟基地
（三）區(qū)位理論：測試對區(qū)位理論的理解與掌握程度bg2紅軟基地
（四）土地報酬遞減規(guī)律bg2紅軟基地
（五）土地市場理論 bg2紅軟基地
第四部分    土地估價方法    10方面bg2紅軟基地
（一）土地估價概念：測試對土地估價的定義、作用 及現(xiàn)bg2紅軟基地
                         實意義的理解與掌握程度。 bg2紅軟基地
（二）土地估價的原則：測試對土地估價原則內(nèi)涵的理解與bg2紅軟基地
                            掌握程度。 bg2紅軟基地
（三）土地估價的基本步驟： 測試對土地估價整體把握能bg2紅軟基地
                  力及對各步驟的技術(shù)要點的理解與掌握程度。bg2紅軟基地
（四）收益還原法 ：測試對收益還原法的基本原則及其應用bg2紅軟基地
                       的理解與掌握程度bg2紅軟基地
（五）市場比較法：測試對市場比較法的原理和特點的理解bg2紅軟基地
                       與掌握程度 bg2紅軟基地
（六）成本逼近法：測試對成本逼近法的基本原理及其應用bg2紅軟基地
                       的理解與掌握程度bg2紅軟基地
（七）剩余法 ：測試對剩余法的基本原理及其應用的理解與bg2紅軟基地
                   掌握程度 bg2紅軟基地
（八）路線價法：測試對路線價估價法的基本原理及其應用bg2紅軟基地
                     的理解與掌握程度bg2紅軟基地
（九）基準地價系數(shù)修正法：測試對基準地價系數(shù)修正法bg2紅軟基地
                                的理解與掌握程度。 bg2紅軟基地
（十）確定土地價格方法：測試對在試算價格的基礎(chǔ)上確定bg2紅軟基地
                         土地評估價格方法的理解與掌握程度bg2紅軟基地
三、授課依據(jù)與原則bg2紅軟基地
依據(jù)教材但不局限于教材bg2紅軟基地
與國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》統(tǒng)一bg2紅軟基地
全國土地估價師考試要求bg2紅軟基地
內(nèi)容力求最新bg2紅軟基地
兼顧房地產(chǎn)估價師考試內(nèi)容bg2紅軟基地
理論與實踐結(jié)合bg2紅軟基地
講授與討論結(jié)合bg2紅軟基地
講授與測驗結(jié)合bg2紅軟基地
各章內(nèi)容均分為掌握、熟悉、了解三個層次bg2紅軟基地
地價理論bg2紅軟基地
第一章  土地估價概述bg2紅軟基地
第二章 土地估價基本理論bg2紅軟基地
基本估價方法bg2紅軟基地
第三章   收益還原法bg2紅軟基地
第四章    市場比較法bg2紅軟基地
第五章    剩余法bg2紅軟基地
第六章    成本逼近法bg2紅軟基地
  應用估價方法bg2紅軟基地
第七章    路線價法bg2紅軟基地
第八章   基準地價修正法bg2紅軟基地
建筑物估價bg2紅軟基地
第一章     土地估價概述bg2紅軟基地
主要內(nèi)容：bg2紅軟基地
1、  土地價格概念bg2紅軟基地
2、  土地估價概念bg2紅軟基地
3、  土地估價原則與方法bg2紅軟基地
難點及重點：bg2紅軟基地
1、  土地價格的內(nèi)涵與外延bg2紅軟基地
2、  土地價格的特征及類型bg2紅軟基地
3、  土地估價的概念bg2紅軟基地
4、  相關(guān)土地估價原則的理論依據(jù)bg2紅軟基地
5、 不同估價原則適用范圍及注意點 bg2紅軟基地
第一節(jié)  土地價格概念bg2紅軟基地
基本要求：bg2紅軟基地
     掌握：土地價格的定義，土地價格主要特征和我 bg2紅軟基地
                 國土地價格的內(nèi)涵。bg2紅軟基地
     熟悉：不同分類方式下的土地價格類別，我國土bg2紅軟基地
                地價格的主要類型及土地價格的影響因素。bg2紅軟基地
    了解：我國土地價格理論的發(fā)展歷史。bg2紅軟基地
難點及重點： bg2紅軟基地
      1、  土地價格的內(nèi)涵與外延bg2紅軟基地
      2、  土地價格的特征及類型bg2紅軟基地
一、土地價格概念bg2紅軟基地
土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。bg2紅軟基地
換言之，土地價格高低取決于可以獲取的預期土地收益(地租)高低。bg2紅軟基地
我國土地價格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權(quán)時支付的一種代價，是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的一種實現(xiàn)形式，而不是土地所有權(quán)的價格。bg2紅軟基地
與土地所有權(quán)價格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。bg2紅軟基地
土地價格的內(nèi)涵與外延bg2紅軟基地
土地價格的內(nèi)涵：土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決于可以獲得的預期土地收益高低。bg2紅軟基地
 土地價格的外延：購買土地實際上是購買土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購買者帶來的收益不同，因此其價格也不同。對于土地來講，實際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等價格形式。bg2紅軟基地
二、土地價格的主要特征 bg2紅軟基地
1、土地價格是權(quán)益價格；bg2紅軟基地
2、土地價格不由生產(chǎn)成本決定；bg2紅軟基地
3、土地價格主要由土地需求決定；bg2紅軟基地
   4、土地價格呈上升趨勢；bg2紅軟基地
  5、土地價格具有明顯的地域性。bg2紅軟基地
表示方式不同、  價格基礎(chǔ)不同 bg2紅軟基地
  形成時間不同、市場結(jié)構(gòu)不同、折舊現(xiàn)象不同     bg2紅軟基地
三、土地價格的類型bg2紅軟基地
按土地權(quán)利劃分bg2紅軟基地
按土地價格形成方式劃分bg2紅軟基地
按政府管理手段劃分bg2紅軟基地
按土地價格表示方法劃分bg2紅軟基地
按土地的存在形態(tài)劃分bg2紅軟基地
按土地的交易方式劃分bg2紅軟基地
按土地價格使用目的劃分   bg2紅軟基地
按土地權(quán)利分為bg2紅軟基地
所有權(quán)價格bg2紅軟基地
使用權(quán)價格bg2紅軟基地
租賃權(quán)價格bg2紅軟基地
抵押權(quán)價格bg2紅軟基地
他項權(quán)利價格bg2紅軟基地
土地所有權(quán)價格是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格，或說為賣斷價格。bg2紅軟基地
土地使用權(quán)價格是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。bg2紅軟基地
同樣，租賃和抵押權(quán)會形成租賃權(quán)價格和抵押權(quán)價格。bg2紅軟基地
按土地價格形成方式可分為bg2紅軟基地
交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。bg2紅軟基地
理論價格理論價格指經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理想的，或是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格，bg2紅軟基地
評估價格是由專門的機構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括交易底價、基準地價、課稅地價等bg2紅軟基地
①交易底價；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。bg2紅軟基地
②基準地價；是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。bg2紅軟基地
③課稅價格；是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格。bg2紅軟基地
按土地價格表示方法可分為bg2紅軟基地
土地總價格：是指一宗土地的整體價格，一般不能反映土地價格水平的高低。bg2紅軟基地
單位面積地價：又稱土地單價，是指單位土地面積的價格，一般可以反映土地價格水平的高低。   bg2紅軟基地
   單位面積地價=土地總價格÷土地總面積bg2紅軟基地
樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格，樓面地價更能反映土地價格水平的高低。bg2紅軟基地
認清單位價格，必須認清價格單位，否則無經(jīng)濟意義。bg2紅軟基地
      價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成：     1．貨幣：包括幣種和貨幣單位。     2．面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。bg2紅軟基地
   三者之間關(guān)系：bg2紅軟基地
        樓面地價 = 土地總價格÷總建筑面積bg2紅軟基地
      樓面地價 = 土地單價÷容積率bg2紅軟基地
如:有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為70O元／m 2，容積率為5；乙土地的單價為500元／m2，容積率為3。應購買甲土地還是購買乙土地？bg2紅軟基地
房地產(chǎn)開發(fā)商在各土地上每平方米建筑面積可獲得利潤？ bg2紅軟基地
甲土地= 1200-900-140=160（元）bg2紅軟基地
乙土地= 1200-900-170=130（元）bg2紅軟基地
按政府管理手段可分為bg2紅軟基地
①申報地價：由土地所有人或使用人向有關(guān)機關(guān)申報的地價。bg2紅軟基地
②公告(示)地價：是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。bg2紅軟基地
按土地的存在形態(tài)可分為bg2紅軟基地
生地價格：指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎(chǔ)設施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。bg2紅軟基地
熟地價格：指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。bg2紅軟基地
毛地價格：指已完成基礎(chǔ)設施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。bg2紅軟基地
凈地價格：指已完成基礎(chǔ)設施配套、場地內(nèi)達到開工條件且沒有設定他項權(quán)利的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。bg2紅軟基地
按土地的交易方式可分為：拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格。bg2紅軟基地
按土地價格使用目的可分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。 bg2紅軟基地
實際價格和名義價格 bg2紅軟基地
實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。bg2紅軟基地
名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。bg2紅軟基地
在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：  1．要求在成交日期時一次付清。  2．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣。  3．從成交日期時起分期付清。  4．約定在未來某個日期一次付清。  5．以抵押貸款方式支付。bg2紅軟基地
例題1：某人購房在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時的總價30萬元為名義價格。（判斷）bg2紅軟基地
  答案：錯 bg2紅軟基地
例題2：某套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價30萬元。如果實際單價為2928元/平方米，年折現(xiàn)率為5%，則實際交易中的付款方式為（       ） A在成交日期時一次付清，給予5%的優(yōu)惠； B從成交日期起分期付清，首付10萬元，余款每隔半年支付10萬元，一年付清； C一年后付清； D以抵押方式支付，首付5萬元，余款在10年內(nèi)以抵押方式支付。bg2紅軟基地
 答案：B bg2紅軟基地
四、地價的影響因素bg2紅軟基地
   主要地價影響因素：影響土地價格的因素，按因素與土地的關(guān)系及影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。bg2紅軟基地
一般因素：影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。包括：bg2紅軟基地
行政因素：土地與住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、bg2紅軟基地
            交通管制、行政隸屬變更等。bg2紅軟基地
人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成。bg2紅軟基地
  社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化進程、房地bg2紅軟基地
            產(chǎn)投機等。bg2紅軟基地
國際因素：國際經(jīng)濟、政治因素。bg2紅軟基地
經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀bg2紅軟基地
            況、居民收入與消費水平、物價變動、利率水平等。bg2紅軟基地
一般因素bg2紅軟基地
（一）、行政因素bg2紅軟基地
行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目的。這種干預，對土地價格影響至關(guān)重大。bg2紅軟基地
影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。bg2紅軟基地
土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。bg2紅軟基地
住房制度：住房制度改革以取消補貼、實行住房商品化為目標，從而促進了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動了地價的合理實現(xiàn)。bg2紅軟基地
城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。bg2紅軟基地
地價政策：高地價政策和低地價政策bg2紅軟基地
稅收政策：稅賦增加--→居民和企業(yè)的儲蓄減少--→社會投資減少--→經(jīng)濟增長幅度降低--→企業(yè)無力或不想擴大投資--→土地需求降低--→土地價格降低。bg2紅軟基地
行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會引起當?shù)赝恋貎r格的變動。通常分為以下兩類，一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等；另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。bg2紅軟基地
（二）、人口因素bg2紅軟基地
人口狀態(tài)是最主要的社會經(jīng)濟因素。人口因素對地價的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。bg2紅軟基地
人口密度：人口密度提高，對土地的需求上升，導致地價上漲。bg2紅軟基地
人口素質(zhì)：人口素質(zhì)通常與受教育程度和文化素質(zhì)相關(guān)。這一因素一般對住宅用地價格的影響較大。bg2紅軟基地
家庭人口構(gòu)成：由于傳統(tǒng)生活方式改變及城市化的影響，家庭結(jié)構(gòu)會越來越小。住宅用地的價格上漲，而且這種上漲的趨勢越來越明顯。bg2紅軟基地
（三）、社會因素bg2紅軟基地
影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。bg2紅軟基地
政治安定狀況：政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運轉(zhuǎn)渠道正常，風險小，資金可以按預期的目標在預期期限內(nèi)得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動地價上升。bg2紅軟基地
社會治安狀況：社會秩序良好，人們會感到安全，從而愿意投資、購物、居住，因此帶動地價上升。bg2紅軟基地
房地產(chǎn)投機：是指投機者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動獲得超常利潤的行為。建立在對未來房地產(chǎn)價格預期的基礎(chǔ)上，這個因素對市場地價水平有突出的影響。三種情況：上漲；下跌；穩(wěn)定價格。bg2紅軟基地
城市化進程：城市化進程對地價的影響表現(xiàn)在以下兩個方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點，地價漲幅較高；二是人口遷入比例高，即城市化進程速度快的地區(qū)，地價漲幅和上漲速度都要高于一般地區(qū)。bg2紅軟基地
（四）、國際因素：bg2紅軟基地
國際政治、經(jīng)濟狀況對地價的影響是通過對國內(nèi)的政治、經(jīng)濟狀況的影響而間接反映出來的。bg2紅軟基地
國際經(jīng)濟狀況：一個國家的經(jīng)濟發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國家發(fā)生經(jīng)濟上的聯(lián)系。隨著世界市場的進一步開放，這種聯(lián)系只會越來越密切。因此，一個國家的經(jīng)濟興衰通常與世界經(jīng)濟發(fā)展休戚相關(guān)，地產(chǎn)市場狀況也不例外。bg2紅軟基地
國際政治因素：國家之間關(guān)系良好，外交環(huán)境寬松、和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和地價上漲；反之，對立國家彼此經(jīng)濟封鎖，限制人員往來和資金的流向，其結(jié)果就是對土地的需求下降，地價下跌。bg2紅軟基地
（五）、經(jīng)濟因素bg2紅軟基地
經(jīng)濟發(fā)展狀況：衡量經(jīng)濟發(fā)展狀況的重要指標之一是國民收入。國民收入增加，意味著社會總投資增加，對土地的總需求不斷擴大，帶動土地價格上漲。從各國、各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與土地需求變動來看，土地需求變動趨勢大體與經(jīng)濟循環(huán)趨勢一致。bg2紅軟基地
儲蓄和投資水平：儲蓄水平和投資水平是正相關(guān)的，即儲蓄增長則投資也相應增長。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場的波動有密切的關(guān)系。一般地講，一系列儲蓄率高的時期往往是超額儲蓄累積期；儲蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)為較低時，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時地價會飛漲。bg2紅軟基地
財政收支與金融狀況：財政、金融狀況的外在表現(xiàn)是貨幣供給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會閑散資金增加。游資過剩會導致過多的貨幣，爭相購買少數(shù)的貨品，特別是購置可以保值的房地產(chǎn)，造成對房地產(chǎn)的需求增加，促使地價上漲。bg2紅軟基地
居民收入和消費水平：從收入水平和消費水平變化中看不動產(chǎn)市場，一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。bg2紅軟基地
物價變動：房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比，需要說明的是，房地產(chǎn)價格巨漲，只會發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴重的地區(qū)地價還有下跌現(xiàn)象。bg2紅軟基地
利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款項，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評估人員就要時刻了解金融機構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。bg2紅軟基地
區(qū)域因素bg2紅軟基地
區(qū)域因素：指土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包括地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。bg2紅軟基地
①繁華程度：主要指商業(yè)服務業(yè)的規(guī)模等級及其對土地利用的影響程度。商業(yè)服務業(yè)的規(guī)模等級越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用隨著距離商服中心距離的增加，呈現(xiàn)遞減的變化趨勢。bg2紅軟基地
②交通條件：影響地價的交通條件主要有區(qū)域的交通類型、對外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。bg2紅軟基地
③基礎(chǔ)和公用設施條件bg2紅軟基地
影響地價的基礎(chǔ)設施條件，主要包括基礎(chǔ)設施和公用設施兩大類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學校、公園、醫(yī)院等設施的等級、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。bg2紅軟基地
④環(huán)境質(zhì)量bg2紅軟基地
影響地價的環(huán)境質(zhì)量主要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度和收人水平等人文環(huán)境條件。bg2紅軟基地
⑤城市規(guī)劃限制bg2紅軟基地
影響地價的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。bg2紅軟基地
個別因素bg2紅軟基地
個別因素：指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。bg2紅軟基地
主要有面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制、土地使用年限等。bg2紅軟基地
①面積：宗地面積必須適宜，過大、過小都不適宜土地利用bg2紅軟基地
②寬度：臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益bg2紅軟基地
③深度：宗地臨街進深過淺、過深，都不適合利用，影響地價bg2紅軟基地
④形狀：宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于利用bg2紅軟基地
⑤坡度：坡度過大，不容易開發(fā)或使開發(fā)成本過高bg2紅軟基地
⑥宗地基礎(chǔ)設施條件：指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設施等bg2紅軟基地
⑦宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對宗地地價都有很大影響bg2紅軟基地
⑧城市規(guī)劃限制：作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等bg2紅軟基地
⑨土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時間，從而直接影響地價bg2紅軟基地
地價影響因素的作用規(guī)律bg2紅軟基地
一般因素從宏觀上對地區(qū)的整體地價水平產(chǎn)生全局性影響。bg2紅軟基地
區(qū)域因素對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。bg2紅軟基地
個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。bg2紅軟基地
五、我國土地價格的主要類型bg2紅軟基地
反映城鎮(zhèn)整體地價水平，作為政府對地價進行宏觀管理和控制標準的基準地價；bg2紅軟基地
反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場進行具體管理的依據(jù)的標定地價；bg2紅軟基地
反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考的交易評估價；bg2紅軟基地
反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動中現(xiàn)實價格，由土地交易雙方認可并據(jù)此支付地價款的成交地價；bg2紅軟基地
以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。bg2紅軟基地
第二節(jié)     土地估價概念bg2紅軟基地
   基本要求：bg2紅軟基地
掌握：土地估價的定義、作用。bg2紅軟基地
熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的使用方向。bg2紅軟基地
了解：我國土地估價產(chǎn)生的背景和發(fā)展過程bg2紅軟基地
  難點及重點：bg2紅軟基地
1、對土地估價概念的理解；bg2紅軟基地
2、土地估價的作用及現(xiàn)實意義。bg2紅軟基地
一、土地估價的概念bg2紅軟基地
土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。bg2紅軟基地
土地估價必須依據(jù)土地估價的理論和方法 bg2紅軟基地
土地估價必須依據(jù)充足的土地市場交易資料 bg2紅軟基地
土地估價必須考慮土地政策的影響 bg2紅軟基地
土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權(quán)利狀況 bg2紅軟基地
土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格bg2紅軟基地
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    房地產(chǎn)估價的概念bg2紅軟基地
   房地產(chǎn)估價的完整定義：估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。bg2紅軟基地
   分析—主要指對估價對象價值的各種影響因素進行的分析，對房地產(chǎn)市場狀況及總體趨勢的分析；bg2紅軟基地
   測算—主要指利用有關(guān)數(shù)學公式或數(shù)學模型和數(shù)據(jù)，對估價對象價值進行計算；bg2紅軟基地
   判斷—主要指房地產(chǎn)估價師根據(jù)測算出的結(jié)果以及市場行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗，對估價對象價值進行最終的判定。bg2紅軟基地
   分析、測算和判斷三種活動是相互聯(lián)系的，分析是測算的基礎(chǔ)，測算是判斷的基礎(chǔ)。bg2紅軟基地
房地產(chǎn)估價的要素bg2紅軟基地
一、估價當事人bg2紅軟基地
二、估價對象bg2紅軟基地
三、估價目的bg2紅軟基地
四、價值依據(jù)bg2紅軟基地
五、估價時點bg2紅軟基地
六、估價依據(jù)bg2紅軟基地
七、估價假設bg2紅軟基地
八、估價原則bg2紅軟基地
九、估價程序bg2紅軟基地
十、估價方法bg2紅軟基地
十一、估價結(jié)果bg2紅軟基地
二、土地估價的作用及現(xiàn)實意義bg2紅軟基地
1、能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟發(fā)展指標綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況； bg2紅軟基地
2、調(diào)控土地市場供需的有力杠桿；bg2紅軟基地
3、調(diào)整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關(guān)系的保障； bg2紅軟基地
4、推進我國土地使用制度改革的重要前提 ；bg2紅軟基地
5、量化國有土地資產(chǎn)的尺度。 bg2紅軟基地
三、土地估價的使用方向bg2紅軟基地
1、為國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收 回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等提供地價參考；bg2紅軟基地
2、為集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等提供地價參考；bg2紅軟基地
3．為土地使用權(quán)抵押提供地價參考；bg2紅軟基地
4．為企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考；bg2紅軟基地
5．確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價；bg2紅軟基地
6．實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測；bg2紅軟基地
7．對農(nóng)用地進行分等定級；bg2紅軟基地
8．確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價；bg2紅軟基地
9．為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考；bg2紅軟基地
10．為司法鑒定提供地價參考。bg2紅軟基地
四、我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程bg2紅軟基地
建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度；bg2紅軟基地
形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標準體系； bg2紅軟基地
形成了一只具有規(guī)模、專門提供土地估價中介服務的專業(yè)隊伍 ；bg2紅軟基地
有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設；bg2紅軟基地
有力地配合國有企業(yè)改革；bg2紅軟基地
土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路。bg2紅軟基地
第三節(jié)  土地估價原則與方法bg2紅軟基地
  基本要求：bg2紅軟基地
掌握：土地估價原則內(nèi)涵 bg2紅軟基地
熟悉：土地估價各原則的適用范圍及注意點bg2紅軟基地
了解：土地估價各原則的理論依據(jù) bg2紅軟基地
  難點及重點：bg2紅軟基地
 1．相關(guān)土地估價原則的理論依據(jù)；bg2紅軟基地
 2．不同估價原則適用范圍及注意點。 bg2紅軟基地
一、概述bg2紅軟基地
概念：人們在土地估價的反復實踐和理論探索中．逐漸認識了土地價格形成和運動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵循的法則或標準。這些法則或標椎就是土地估價原則。bg2紅軟基地
應當遵循的主要原則有：合法原則；最有效使用原則（最高最佳使用原則）；替代原則；變動原則（估價時點原則）；報酬遞增遞減原則；預期收益原則；供需原則；貢獻原則；公平原則等。bg2紅軟基地
作用及重要性：土地估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估計結(jié)果具有近似性。bg2紅軟基地
二、主要估價原則bg2紅軟基地
合法原則bg2紅軟基地
替代原則bg2紅軟基地
最有效使用原則bg2紅軟基地
估價時點原則bg2紅軟基地
預期收益原則bg2紅軟基地
供需原則bg2紅軟基地
報酬遞增遞減原則bg2紅軟基地
貢獻原則bg2紅軟基地
合法原則bg2紅軟基地
合法原則要求土地估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 bg2紅軟基地
土地估價為什么要遵循合法原則？兩宗實物狀況相同的土地，如果權(quán)益不同，價值可能有很大的不同。但是在估價時，估價對象的權(quán)益不是委托人或估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。bg2紅軟基地
合法原則bg2紅軟基地
合法產(chǎn)權(quán)bg2紅軟基地
應以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。bg2紅軟基地
現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有《國有土地使用征》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種，bg2紅軟基地
房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。bg2紅軟基地
統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。bg2紅軟基地
任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。bg2紅軟基地
合法使用bg2紅軟基地
應以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。bg2紅軟基地
例如，如果城市規(guī)劃現(xiàn)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。bg2紅軟基地
西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值，在一定程度上反映了這一要求。  bg2紅軟基地
合法處分bg2紅軟基地
應以法律、法規(guī)或合同（如土地使月權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。bg2紅軟基地
處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。bg2紅軟基地
以抵押為例說明bg2紅軟基地
 （1）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為以抵押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值�；蛘哒f這類房地產(chǎn)抵押價值為零。bg2紅軟基地
 （2）法律、法規(guī)規(guī)定應當符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其價值時應符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應作為以抵押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值；或者說其房地產(chǎn)抵押價值應當評估為零。bg2紅軟基地
抵押價值評估bg2紅軟基地
（3）評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應包含土地使用權(quán)出讓金．bg2紅軟基地
（4）評估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除拖欠工程款后的余額部分才是其抵押價值。bg2紅軟基地
（5）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價值。bg2紅軟基地
在其他方面bg2紅軟基地
如評估出的價格必須符合國家的價格政策。例如，評估政府定價或政府指導價的房地產(chǎn)，應遵循政府定價或政府指導價。bg2紅軟基地
如房改售房的價格要符合政府有關(guān)該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，要符合國家規(guī)定的價格構(gòu)成和對利潤率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償估價，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償?shù)姆�律、法�?guī)。bg2紅軟基地
替代原則bg2紅軟基地
替代原則要求估價結(jié)果不得不合理偏離類似土地在同等條件下的正常價格。bg2紅軟基地
類似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特征，以及影響地價的因素和條件均與待估土地類似的土地。bg2紅軟基地
在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。bg2紅軟基地
土地價格也符合這一規(guī)律，只是由于土地的獨一無二性，使得完全相同的土地幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的土地，其價格是相近的。bg2紅軟基地
根據(jù)市場運行規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。bg2紅軟基地
替代原則bg2紅軟基地
土地估價中的替代原則可概括如下：bg2紅軟基地
土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定；bg2紅軟基地
土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；bg2紅軟基地
土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。bg2紅軟基地
替代原則bg2紅軟基地
市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的 bg2紅軟基地
替代原則實際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系 bg2紅軟基地
適用范圍廣，是估價原則的中心內(nèi)容之一 bg2紅軟基地
基準地價評估 、基準地價系數(shù)修正法實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。bg2紅軟基地
在收益法、市場比較法、假設開發(fā)法、路線價法、基準地價系數(shù)修正法等估價方法中都得以應用bg2紅軟基地
最有效使用原則（最高最佳使用原則）bg2紅軟基地
土地價格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提。bg2紅軟基地
土地估價應以估價對象的最有效使用為前提進行。bg2紅軟基地
最有效使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。bg2紅軟基地
最有效使用必須同時符合4個標準①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟上可行；④價值最大化。bg2紅軟基地
最有效使用不是無條件的最有效使用，而是在法律（包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合合同等）許可范圍內(nèi)的最有效使用，這也是合法原則的要求。bg2紅軟基地
最有效使用原則bg2紅軟基地
以該原則為依據(jù)進行估價時，就不應該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。bg2紅軟基地
該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)多久等。bg2紅軟基地
最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要 bg2紅軟基地
以預測原則、變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。bg2紅軟基地
最高最佳使用具體包括3個方面①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最佳集約度。bg2紅軟基地
尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：bg2紅軟基地
 ①法律上的許可性 ②技術(shù)上的可能性 ③經(jīng)濟上的可行性 ④價值是否最大 bg2紅軟基地
三個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳使用（1）收益遞增遞減原理；（2）均衡原理；（3）適合原理。 bg2紅軟基地
三個經(jīng)濟學原理bg2紅軟基地
收益遞增遞減原理揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系�？梢詭椭�我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 bg2紅軟基地
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。bg2紅軟基地
以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。 bg2紅軟基地
例3-1 bg2紅軟基地
例題bg2紅軟基地
例3-1：某宗房地產(chǎn)，土地面積 300平方米，建筑面積 250平方米，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估計拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則：bg2紅軟基地
該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝（300－50）×250 bg2紅軟基地
                            ＝ 62500（元）bg2紅軟基地
  例3-2：某建筑物的建筑面積5000平方米，坐落的土地面積為2000平方米，土地價格 1500元／平方米．用成本法估算出的該建筑物的重置價格為1600元／平方米，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/平方米，則bg2紅軟基地
該建筑物的價值＝（1800×5000-1500×2000）÷5000bg2紅軟基地
              ＝ 1200（元／平方米）bg2紅軟基地
1200元／平方米，比1600元／平方米低 400元／平方米。bg2紅軟基地
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。bg2紅軟基地
適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞成原理，即當房地產(chǎn)與外部環(huán)境為最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素為最適當?shù)慕M合時，便為最高最佳使用。bg2紅軟基地
最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中 ，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果. bg2紅軟基地
當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明。bg2紅軟基地
1、保持現(xiàn)狀前提。現(xiàn)有建筑物應于保留的條件是；現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額．bg2紅軟基地
2、裝修改造前提。對現(xiàn)有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。bg2紅軟基地
3、轉(zhuǎn)換用途前提。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。bg2紅軟基地
4、重新利用前提。認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進行估價。bg2紅軟基地
5、上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。bg2紅軟基地
估價時點原則bg2紅軟基地
 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應是估價對象在估價時點時的價值。bg2紅軟基地
在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，每一個價格都對應著一個時間。bg2紅軟基地
估價通常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，而且這個特定時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這個特定時間就是估價時點。bg2紅軟基地
  估價時點原則bg2紅軟基地
確立估價時點原則的意義：估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間界限。bg2紅軟基地
例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)、標準、稅收的發(fā)布變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格，因此在估價時是采用發(fā)布、變更、實施日期之前的還是之后的，就應根據(jù)估價時點來確定。再如，運用比較法評估房地產(chǎn)的價格時，如果選用的可比實例的成交日期與估價時點不同（通常都是這種情況），就需要把可比實例的成交價格調(diào)整到估價時點上，如此，可比實例的成交價格才能作為估價對象的價格。bg2紅軟基地
如何確定估價時點？bg2紅軟基地
四者的內(nèi)在聯(lián)系bg2紅軟基地
估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系bg2紅軟基地
舉例bg2紅軟基地
1．估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復核估價。bg2紅軟基地
2．估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。 bg2紅軟基地
3．估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。bg2紅軟基地
4．估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預售或預購價格。bg2紅軟基地
5．估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。bg2紅軟基地
現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時存在著下列3種估價：bg2紅軟基地
(1)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價，即該在建工程在現(xiàn)在這個樣子的價值是多少；bg2紅軟基地
(2)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成，而現(xiàn)在預售或預購它的價值是多少；bg2紅軟基地
(3)估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成，且在建成時的價值是多少。 bg2紅軟基地
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預期收益原則bg2紅軟基地
土地價格受預期收益形成因素的變動所左右，土地投資者是在預測該土地在有限使用年期內(nèi)所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此，準確預測土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和(即收益價格)是預期收益原則的具體表現(xiàn)。bg2紅軟基地
預期收益的估算必須是客觀合理的。bg2紅軟基地
預期收益原則，對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。bg2紅軟基地
在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益的確定，都是預期收益原則的具體應用。bg2紅軟基地
供需原則bg2紅軟基地
土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。供需信息及替代性有限，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定其價格。bg2紅軟基地
供需原則是以預期收益原則、變動原則、競爭原則為基礎(chǔ)的。bg2紅軟基地
報酬遞增遞減原則bg2紅軟基地
利用該原則，找出土地邊際收益點（也即最大收益點或最有效使用點）。這一原則說明，成本的增加并不一定會使土地價格增加。bg2紅軟基地
貢獻原則bg2紅軟基地
對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其中一部分的收益，對總收益而言，是部分與整體的關(guān)系。bg2紅軟基地
貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。bg2紅軟基地
變動原則bg2紅軟基地
  土地價格是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，因素經(jīng)常處于變動之中，地價相應而變。與預測原則密切相關(guān)，是估價時點原則的基礎(chǔ)，是基準地價更新等的理論依據(jù)。bg2紅軟基地
三、土地估價方法bg2紅軟基地
土地估價方法，可以分為基本估價法和應用估價法�；�本估價方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。bg2紅軟基地
最近同類房地產(chǎn)在市場上是以什么價格進行交易的--市場比較法bg2紅軟基地
重新開發(fā)或建造同類房地產(chǎn)需要多少費用—成本法bg2紅軟基地
如果直接利用該房地產(chǎn)預計可以獲得多少收益（即基于房地產(chǎn)的收益能力來衡量其價值）--收益還原法bg2紅軟基地
應用估價法又稱為大量估價法，即在應用基本估價方法評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對整個城市或城市內(nèi)一定區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)地評估出該區(qū)域內(nèi)各個宗地價格。bg2紅軟基地
屬于此類的方法有：路線價估價法、基準地價系數(shù)修正法、標準宗地估價法等。bg2紅軟基地
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土地估價的基本理論教案PPT課件：這是一個關(guān)于土地估價的基本理論教案PPT課件，主要介紹了地租的本質(zhì)、類型、傳統(tǒng)地租理論的基本觀點及指導應用、區(qū)位理論中的概念、分類及農(nóng)業(yè)區(qū)位論的基本觀點等內(nèi)容。地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。馬克思指出：“地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式”。資產(chǎn)階級經(jīng)濟學把地租定義為“土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應該產(chǎn)生的經(jīng)濟報酬”。“地租是一種經(jīng)濟剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本之后余下的那部分”。并將地租分為契約地租和經(jīng)濟地租兩類。更多內(nèi)容，歡迎點擊下載土地估價的基本理論教案PPT課件哦。

土地估價師青島會議報告點評PPT課件：這是一個關(guān)于土地估價師青島會議報告點評PPT課件，主要介紹了報告的完整性、合規(guī)性、地價定義、內(nèi)涵的合理性、評估方法應用的合理性、報告前后描述的對應關(guān)系、評估報告中遇到的需要討論的問題等內(nèi)容。地價定義：說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地紅線外或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整。更多內(nèi)容，歡迎點擊下載土地估價師青島會議報告點評PPT課件哦。

土地估價注意事項講解PPT課件：這是一個關(guān)于土地估價注意事項講解PPT課件，主要介紹了土地估價報告的變化和完善內(nèi)容、估價過程中的注意事項、集體建設用地估價介紹等內(nèi)容。因委托方融資的需要，委托我公司對其所屬的位于金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)金牛村2、3、4、5組的一宗國有出讓住宅用地土地使用權(quán)正常市場價格進行評估，本次估價目的僅為抵押雙方(抵押人和抵押權(quán)人)提供獨立、客觀、公正的土地使用權(quán)抵押貸款價格參考。（為委托方確定國有出讓土地使用權(quán)抵押貸款額度提供參考依據(jù)）。更多內(nèi)容，歡迎點擊下載土地估價注意事項講解PPT課件哦。