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物業(yè)工程部維修工作 工程部 2012年5月 工程維修工作 一、物業(yè)接管理驗(yàn)收 二、工程服務(wù)管理 三、報(bào)修管理 四、裝修管理 五、供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理 六、供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)管理 七、給排水設(shè)備管理 八、給排水設(shè)備操作設(shè)備管理 九、給排水設(shè)備操作 十、電梯運(yùn)行、保養(yǎng)、操作管理 一、物業(yè)接管驗(yàn)收 （一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書－物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容程序進(jìn)行 ； （二）考核評(píng)分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分一次，工資10元一次；扣直接上級(jí)及間接上級(jí)基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分一次，工資20元一次，被考核者1分一次。 （二）考核評(píng)分中規(guī)定 物業(yè)服務(wù)中心成立驗(yàn)收小組，合理分工，明確責(zé)、權(quán)，任命驗(yàn)收小組組長制定詳盡可行的驗(yàn)收方案，在接到工程項(xiàng)目部的接管驗(yàn)收通知（應(yīng)提前十天）后，實(shí)施驗(yàn)收。 驗(yàn)收小組組員按驗(yàn)收方案的分工內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收，并真實(shí)無誤填寫相關(guān)表格。 對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)以《驗(yàn)收匯總表》的形式，在匯總完成的一個(gè)工作日內(nèi)。一式三份。一份交工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)簽收、一份督辦、一份施工隊(duì)整改用，驗(yàn)收小組填制《接管整改統(tǒng)計(jì)表》。 工程相彌補(bǔ)被考核人在簽收的兩個(gè)工作日內(nèi)，安排人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。制定出整改方，確定整改完成期限，落實(shí)責(zé)任人將《驗(yàn)收匯總報(bào)告》返至管理處。 管理處在規(guī)定的整改完成期限內(nèi)跟蹤復(fù)印整改項(xiàng)。復(fù)印合格后，辦理移交手續(xù)及鑰匙移交，將移交情況記錄在《鑰匙交接表》中，且雙方簽字確認(rèn)，做到記錄真實(shí)無誤，檢查項(xiàng)目無缺項(xiàng)、遺漏。 （二）考核評(píng)分規(guī)定 對(duì)客戶提出的問題。在使用功能不受影響的前提下，交接房人員應(yīng)內(nèi)心解釋，盡量消除顧客的疑慮。 對(duì)客戶堅(jiān)持要求整改的項(xiàng)目，應(yīng)記錄清楚，驗(yàn)收人員在一式三聯(lián)的《住房質(zhì)量整改通知》中簽字后，交項(xiàng)目部確認(rèn)簽收，并填制《客戶整改統(tǒng)計(jì)表》； 工程項(xiàng)目部被考核人大常務(wù)委員會(huì)在簽收的兩個(gè)工作日內(nèi)，安排人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)制定出整改方案，確定整改完成期限，落實(shí)責(zé)任人并將《住房質(zhì)量整改通知》返一份到管理處； 管理處在規(guī)定的整改完成期限內(nèi)跟蹤復(fù)驗(yàn)整改項(xiàng)； 復(fù)驗(yàn)合格后，請(qǐng)客戶進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，并簽字認(rèn)可； 管理處將每個(gè)戶的驗(yàn)收資料單獨(dú)進(jìn)行歸檔； 管理處被考核人大常委會(huì)對(duì)房屋驗(yàn)收和顧客交接的全過程進(jìn)行檢查； 物業(yè)公司品質(zhì)控制部對(duì)接接管驗(yàn)收和顧客交接的效果分別在項(xiàng)目驗(yàn)收完成后的一周予以抽檢； 二、工程服務(wù)管理 （一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—工程服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)》相關(guān)內(nèi)容、程序進(jìn)行； （二）考核評(píng)分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資10元/次；扣直接上級(jí)及間接上級(jí)基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。 （二）考核評(píng)分中規(guī)定 1、工程人員接單后必須在15分鐘內(nèi)到達(dá)維修地點(diǎn)； 2、按進(jìn)戶維修作業(yè)規(guī)程進(jìn)行維修工作，嚴(yán)禁直接在業(yè)主家地板上進(jìn)行工作，必須在工具墊上進(jìn)行工作； 3、在維修過程中，嚴(yán)禁在業(yè)主家中吸煙、使用業(yè)主家中衛(wèi)生間、收受業(yè)主給予的東西等行業(yè)； 三、報(bào)修管理 （一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—服修管理作業(yè)規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容、程序進(jìn)行 ； （二）考核評(píng)分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資10元/次；扣直接上級(jí)及間接上級(jí)基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。 （二）考核評(píng)分中規(guī)定 管理處物業(yè)助理在接到客戶報(bào)修要求時(shí)，應(yīng)在5分鐘內(nèi)填寫《報(bào)修記錄表》，并通知工程組人員進(jìn)戶維修，進(jìn)戶維修作業(yè)規(guī)程按照《工程服務(wù)管理》相關(guān)規(guī)定辦理； 物業(yè)助理接到公共設(shè)備設(shè)施的報(bào)修信息后，應(yīng)立即按《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》要求填寫報(bào)修內(nèi)容，并在3分鐘內(nèi)將報(bào)修內(nèi)容填入《公共設(shè)備設(shè)施維修通知單》，在5分鐘內(nèi)通知工程組前來領(lǐng)單； 工程組主管按照?qǐng)?bào)修內(nèi)容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內(nèi)感到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修； 維修員將《維修單》交工程組主管簽名確認(rèn)后返還物業(yè)助理，復(fù)印后交收銀員作為月底； 四、裝修管理 （一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—裝修管理規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容、程序進(jìn)行 ； （二）考核評(píng)分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律1分/次，工資50元/次工資，扣直接上級(jí)及間接上級(jí)基礎(chǔ)紀(jì)律分2分/次，工資100元/次，被考核者2.5分/次。 （二）考核評(píng)分中規(guī)定 對(duì)業(yè)主（客戶）提出的《裝修申請(qǐng)表》，附合裝修規(guī)定的工程部應(yīng)在一周內(nèi)審批，向業(yè)主發(fā)放施工許可證； 裝修審批權(quán)限按裝修審批相關(guān)規(guī)定辦理，不得超越審批權(quán)限； 按規(guī)定辦理裝修施工人員臨時(shí)出入證； 按裝修工程管理作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工程巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修的，應(yīng)立即制止并向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)； 業(yè)主(客戶)裝修完畢后，由工程部進(jìn)行裝修驗(yàn)收，合格后方能退還裝修押金。 五、供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理 （一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容、程序進(jìn)行； （二）考核評(píng)分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律0.5分/次，工資10元/次工資，扣直接上級(jí)及間接上級(jí)基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。 （二）考核評(píng)分中規(guī)定 每年12月制定下一季度《供電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃； 用電高峰期，每小時(shí)對(duì)低壓配電柜巡查一次，記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)（環(huán)境、電流、電壓、功率等），并將巡視檢查的結(jié)果記錄在《配電室值班記錄》內(nèi)； 供配電設(shè)備發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告工程組主管，并在主管協(xié)同下排除異常； 按有關(guān)設(shè)備的維修保養(yǎng)要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《供電設(shè)備保養(yǎng)記錄表》； 值班人員執(zhí)行24小時(shí)操作、監(jiān)控、記錄、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，抄填《配電室值班記錄》時(shí)，應(yīng)監(jiān)視電氣設(shè)備的運(yùn)行情況，嚴(yán)禁不合理的超負(fù)荷運(yùn)行； 工程維修人員要按照安全操作程序進(jìn)行作業(yè)； 因工程維修人員等原因停電，應(yīng)由工程維修員填寫《停電通知單》經(jīng)工程主管、管理處主任批準(zhǔn)后通知管理處主任助理，由主任助理提前24小時(shí)通知有關(guān)業(yè)主和使用人； 因突發(fā)事件停電，應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)通知主任助理，再向業(yè)主或使用人通告，并在恢復(fù)供電后24小時(shí)內(nèi)由主任助理向有關(guān)業(yè)主或使用人解釋。 六、供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)管理 （一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容、程序進(jìn)行 （二）考核評(píng)分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律0.5分/次，工資10元/次工資，扣直接上級(jí)及間接上級(jí)基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。 （二）考核評(píng)分中規(guī)定 按寫字樓物業(yè)高、低壓配電設(shè)備（設(shè)施）工作程序進(jìn)行操作，嚴(yán)禁違規(guī)操作； 供配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)管理處主任，限期解決； 凡夜間發(fā)生的故障，不影響業(yè)主或使用人工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障，可以由早班工程維修員進(jìn)行維修； 七、給排水設(shè)備管理 （一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容程序進(jìn)行 （二）考核評(píng)分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律0.5分/次，工資10元/次工資，扣直接上級(jí)及間接上級(jí)基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。 （二）考核評(píng)分中規(guī)定 按給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行管理工作程序進(jìn)行操作； 工程維修員負(fù)責(zé)給排水運(yùn)行的操作、監(jiān)控、記錄。應(yīng)在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動(dòng)時(shí)觀察電流、電壓、并傾聽有無異響，并記錄于《管理處工程部交接班記錄》； 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次、設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬； 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由工程維修員負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作，控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)打在“自動(dòng)”位置，生活水泵每閣15恬進(jìn)行輪換。 因工作維修等原因停水，應(yīng)由負(fù)責(zé)給排水的員工填寫《停水通知單》經(jīng)工程主管、管理處主任批準(zhǔn)后，由行政助理提前24小時(shí)通知用戶； 因突發(fā)事件停水，工程主管應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理，在恢復(fù)供水后24小時(shí)內(nèi)行政助理向業(yè)主業(yè)主或使用人做出解釋； 八、給排水設(shè)備操作設(shè)備管理 （一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容、程序進(jìn)行 ； （二）考核評(píng)分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律0.5分/次，工資10元/次工資，扣直接上級(jí)及間接上級(jí)基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。 （二）考核評(píng)分中規(guī)定 按給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)管理程序進(jìn)行操作； 給水泵操作未經(jīng)規(guī)程主管意見不得擅自開啟或停止，如有特殊情況，須經(jīng)管理公司經(jīng)理同意方可開啟或停止； 非值班人員未經(jīng)工程主管同意不得進(jìn)入機(jī)房，更不得觸摸設(shè)備； 九、給排水設(shè)備操作 （一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—給排水操作規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容、程序進(jìn)行； （二）考核評(píng)分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律0.5分/次，工資10元/次工資，扣直接上級(jí)及間接上級(jí)基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。 （二）考核評(píng)分中規(guī)定 按給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作管理工作程序進(jìn)行操作； 給排水設(shè)備故障一般不超過8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決事件書面上報(bào)管理公司，限期解決； 十、電梯運(yùn)行、保養(yǎng)、操作管理 （一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—電梯運(yùn)行管理規(guī)程》《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—電梯保養(yǎng)規(guī)程》《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—電梯操作規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容。程序進(jìn)行 ； （二）違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律1分/次，工資50元/次工資，扣直接上級(jí)及間接上級(jí)基礎(chǔ)紀(jì)律分2分/次，工資100元/次，被考核者2.5分/次。 （二）考核評(píng)分中規(guī)定 按電梯運(yùn)行、操作、保養(yǎng)工作程序進(jìn)行操作； 電梯維修工（或工程值班員）每周對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理，督促電梯公司年度維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢期間即將接近時(shí)，督促電梯公司作電梯年檢、年審； 中控室值班員實(shí)行電梯24小時(shí)運(yùn)行監(jiān)控。通過閉路電視觀察轎箱內(nèi)狀況，如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗，或損壞電梯部件，及時(shí)錄像，并聯(lián)絡(luò)維修工予以制止； 當(dāng)電梯發(fā)生困人，遵守“電梯困人故障求援工作程序”執(zhí)行，電梯維修（或工程值人員）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)不超過15分鐘。dof紅軟基地

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